（2015）大民二终字第00732号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-12

案件名称

孙丽明与大连嘉胜置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙丽明,大连嘉胜置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00732号上诉人（原审原告）：孙丽明，无职业。委托代理人：王齐，北京市天元律师事务所律师。委托代理人：李然，北京市天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连嘉胜置业有限公司，住所地大连市沙河口区长江路938号401、402。法定代表人：戚士新，该公司董事长。委托代理人：杨佳青，该公司职员。委托代理人：刘亚栋，辽宁李冬艳律师事务所律师。原审原告孙丽明与原审被告大连嘉胜置业有限公司（以下简称“嘉胜公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年2月2日作出（2015）沙民初字第550号民事判决，孙丽明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人孙丽明及其委托代理人王齐、李然，被上诉人嘉胜公司的委托代理人杨佳青、刘亚栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽明一审诉称：2013年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的尚品天城小区第9幢1单元20层3号房屋（行政街号为沙河口区中长东四街51号1单元20层3号），建筑面积为135.96平方米，房屋总价款为2，632，865元。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告交付的房屋并不符合正常使用和竣工验收合格的条件。原告房屋所在小区至今仍是用临时电，断电现象时有发生，电梯也经常停运，相关的基础配套设施根本不符合被告在售房时向原告所做的承诺。更为严重的是，被告在未经主管行政机关批准及未依法履行规划变更手续的情况下，擅自对房屋主体结构强行进行拆改，违规进行分割。被告的行为不仅严重影响了房屋质量和使用功能，而且由于其违法施工、改建，使整幢楼均无法通过竣工验收，更无法办理产权登记。原告与被告订立房屋买卖合同的目的无法正常实现。因此，原告请求判令：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告全部购房款2，632，865元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失（自2013年8月21日起至判决生效之日止）；3.赔偿原告契税、维修基金、产权代办费等费用合计为111，353元。被告嘉胜公司一审辩称：原告与被告签订《商品房买卖合同》属实，被告已经于2013年8月23日将符合交付条件的房屋交付给原告使用，案涉小区已经于2014年11月25日取得了竣工验收备案表。被告并没有对案涉房屋的主体结构进行拆改、分割，也不存在合同第十条的行为。原告诉请解除合同没有事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2013年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的尚品天城小区第9幢1单元20层3号房屋（行政街号为大连市沙河口区中长东四街51号1单元20层3号），面积为135.96平方米，总房款为2，632，865元。合同第八条约定，被告应当在2013年10月30日前将经出卖人验收合格的房屋交付给原告。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意期限届满后，出卖人仍不能办理产权登记的，在此以后出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年8月23日将案涉房屋交付给原告使用，原告于同日办理了入住手续并交纳物业费等。2014年9月，案涉小区业主向民心网投诉，反映被告未经过业主同意，擅自对大户型进行拆改。大连市建委在民心网回复“市民您好，收到您关于尚品天城开发商私自改建的投诉后，立即进行调查处理，现将调查处理情况告知如下：尚品天城项目坐落于大连市沙河口区兴工街，该项目始建于2010年4月，建设单位为大连嘉胜置业有限公司，施工单位为北京六建，经调查，该项目的建设单位为了便于销售，于今年九月在没有办理相关手续的情况下擅自将部分两梯三户的原有户型改为两梯五户，（目前查明共有四栋楼涉及改建），投诉内容属实。该项目已组织竣工验收，现没有取得《竣工验收备案表》。支队已责令建设单位大连嘉胜置业有限公司将改建部分立即恢复原状，同时告知质监站在该项目没有整改完毕之前不予办理《竣工验收备案表》。同时对大连嘉胜置业有限公司记入不良行为一次。”2014年11月25日，被告取得案涉项目的《竣工验收备案表》。另查，原告未取得案涉房屋的产权证。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告购买被告开发的房屋，已向被告支付了全部购房款，被告也于2013年8月23日将案涉房屋交付原告使用，双方均已履行了该《商品房买卖合同》的主要义务。在双方均已履行了合同的主要义务之后，一方再行使合同解除权则必须符合法律规定或者合同约定，否则将构成权利的滥用。原告陈述因被告对案涉楼房的部分房屋进行拆改，影响了房屋质量及正常使用。根据原告提供的民心网的网页可以看出，大连市建委等相关部门已经责令被告进行整改及恢复原状，在被告未整改完毕以前不予发放《竣工验收备案表》，而被告已于2014年11月25日取得了《竣工验收备案表》，亦反证被告已经完成了整改。原告在未提供证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格等情况下要求解除合同，缺乏法律依据。原、被告双方在合同中也约定了合同解除的条件，根据双方的约定，被告在经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的或者双方约定的办理产权证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。原告购买案涉房屋时房屋已经建成，原告也进行看房、验房，被告向其交付的房屋在结构形式、户型、朝向等与原告所看的房屋并无二致。因此不满足合同第十条的解除条件。虽然原告因被告存在逾期办证的行为尚未取得案涉房屋的产权登记，但根据双方的约定只有原告在2015年8月18日之前因被告的原因导致案涉房屋不能办理产权证的，原告在2015年8月19日起才具有合同解除权，因此合同第十五条的解除条件也未成就。所以，原告现要求解除合同并返还房款等诉讼请求，事实及法律依据均不足，鉴于被告自认存在逾期办证的违约行为，经一审法院释明，原告明确表示坚持其诉讼请求，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，一审法院判决：驳回原告孙丽明的诉讼请求。案件受理费28，850元（原告已预交），退回原告14，425元，由原告负担14，425元。宣判后，孙丽明不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判支持孙丽明的全部诉讼请求。其主要的上诉理由为：1.根据孙丽明与嘉胜公司合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但嘉胜公司于2013年8月23日向孙丽明交付房屋时，案涉尚品天城小区根本没有竣工验收合格，不符合法律规定的商品房交付使用条件。2.嘉胜公司在房屋交付使用后，在未履行任何规划、设计变更手续的情况下，擅自强行对案涉小区商品房的主体结构进行拆改、分割，严重影响到买受人所购商品房质量和使用功能。3.嘉胜公司自交付房屋至今，一直无故拖延为孙丽明办理房屋所有权证，根据法律规定，孙丽明有权依法解除与嘉胜公司之间的合同。4.案涉房屋存在违规超建、占用人防工程等配套公建或进行商业经营、仍使用临时用电、供水供暖不能达到正常使用要求、电梯存在重大安全隐患、无法正常供气等一系列重大问题，给孙丽明的正常生活造成重大影响，致使孙丽明购买案涉商品房的合同目的无法正常实现。综上，嘉胜公司违约事实明显且严重，根据双方合同约定第八条、第九条、第十四条以及合同法第九十四条，《商品房销售管理办法》第四十条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条等法律规定，孙丽明有权解除双方签订的商品房买卖合同。一审法院未充分考虑孙丽明提供的证据和诸多客观事实，以孙丽明不具备相应解除合同条件以及未达到合同约定的解除条件为由驳回孙丽明的诉讼请求有误，应予纠正。被上诉人嘉胜公司二审答辩认为：不同意孙丽明的上诉请求。双方合同第八条约定的是商品房经出卖人验收合格，并未约定其他的交付条件，竣工验收备案证不是房屋交付的必要条件。孙丽明未入住案涉房屋，其称对其正常生活造成重大影响无事实依据，所称的内容均不构成约定解除条件和法定解除条件。案涉小区在2014年11月25日已取得了竣工验收备案表。小区的其他业主已入住一年以上时间，可以正常生活，足以证明小区完全可以正常生活。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：2013年8月6日，孙丽明与嘉胜公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件三的标准完善。其中附件三为装修、设备标准，包含电梯、供暖等。该合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按下列日期达到使用条件：1.供电、供水、排水、组团道路同期交付；2.煤气开通按煤气公司的规定执行；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人负责继续完善，使其正常开通运行。”一审中，孙丽明自认其是在查看现房后购买的案涉房屋，所购房屋与其验房时看到的房屋一致。另查明，2012年5月3日，案涉工程的勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位和建设单位分别出具勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告和工程竣工验收报告。本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、民心网网页、竣工验收备案表、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点是孙丽明是否有权解除其与嘉胜公司签订的商品房买卖合同。关于孙丽明提出嘉胜公司在未履行规划、设计变更手续的情况下对案涉小区房屋的主体结构进行拆改、分割，影响买受人所购房屋质量和使用功能一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。大连市建委在民心网回复意见显示，2014年9月，案涉小区在没有办理相关手续的情况下擅自将部分两梯三户的原有户型改为两梯五户。嘉胜公司虽对其拆改事实不认可，但未提供有力反驳证据，且亦无法向法庭提供房屋拆改经规划部门批准或设计单位通过的任何证据。据此，可以认定嘉胜公司未经规划部门审批或设计部门同意对案涉小区房屋进行了拆改。但孙丽明能否以此为由主张解除双方买卖合同，本院认为，孙丽明是在查看现房后购买的房屋，所购房屋与其验房时看到的房屋一致，结构、户型、空间尺寸、朝向并未发生改变；至于嘉胜公司对案涉小区内的其他房屋进行拆改，是否影响到孙丽明所购房屋的质量或使用功能，仅凭孙丽明提供的若干照片难以证明。况且，根据大连市建委在民心网回复意见可知，相关部门已责令嘉胜公司将改建部分恢复原状，并告知质监站在该项目没有整改完毕之前不予办理竣工验收备案表。而案涉房屋已于2014年11月25日取得竣工验收备案表。在孙丽明提供的照片等尚不足以推翻竣工验收备案表有关内容的情况下，不应认定嘉胜公司拆改小区内其他房屋的行为已影响到孙丽明所购房屋的质量和使用功能。故孙丽明以嘉胜公司拆改案涉小区其他房屋影响其所购房屋质量或使用功能为由主张解除合同，证据不足，本院不予支持。关于孙丽明以案涉房屋至今未办理房屋所有权证为由主张解除买卖合同一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意期限届满后，出卖人仍不能办理产权登记的，在此以后出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。根据该约定可知，买受人在商品房交付后的360日期限届满后再经过一年，才有权因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记要求解除合同和赔偿损失。案涉房屋于2013年8月23日交付，故即便房屋至今无法办理房屋所有权证，孙丽明也应当自2015年8月18日起才有权要求解除双方合同和赔偿损失。现孙丽明以房屋无法办理所有权登记为由主张解除合同并赔偿损失，与双方约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。至于孙丽明提及的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，应系在合同双方对房屋产权办理期限未作约定时适用，而案涉合同第十五条已对办证期限进行了明确约定，应以双方约定为准，故本案不应适用该规定。关于孙丽明提出的案涉房屋使用临时用电、供水供暖不能达到正常要求、无法正常供气、电梯存在重大安全隐患等问题，本院认为，对案涉房屋尚未供气双方并无异议；孙丽明提供的证人证言、民心网有关投诉内容显示，案涉房屋存在停水、停电及电梯运行不稳等情形。这些问题导致住户生活的不便应属必然，但其是否足以导致买受人无法正常生活进而影响合同目的的实现，现有证据尚不足以证明。何况，根据案涉商品房买卖合同第十三条有关装饰、设备标准和第十四条关于基础设施、公共配套建筑运行的有关约定可知，即便案涉房屋存在未依约供电、供水、供暖及电梯运行不稳等情形，亦应由嘉胜公司继续完善，而非解除合同。鉴于此，孙丽明以供水、供电、供暖、供气及电梯存在的有关问题为由主张解除双方合同，依据不足，本院不予支持。关于孙丽明提出嘉胜公司交付房屋时未竣工验收合格一节，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，嘉胜公司应当在2013年10月30日前将经出卖人验收合格的房屋交付给孙丽明。根据有关法律规定可知，“经出卖人验收合格”应是经建设单位组织的设计、施工、监理四方验收，并形成工程竣工验收报告。本案审理中，嘉胜公司已经提供案涉工程的设计、施工、监理于2012年5月3日分别出具的设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告以及建设单位同日形成的工程竣工验收报告，证明案涉工程于2012年5月3日经建设单位组织竣工验收合格。对此，孙丽明提出工程验收还应由有关公共服务部门参与竣工验收，且上述报告无工程质量监督机构以及建设主管部门对验收备案的确认应不予认可的观点，本院认为，有关公共服务部门参与竣工验收和验收备案确认，与合同约定的经建设单位验收合格不符，且验收备案的确认只是建设行政主管部门履行行政职能的体现，工程竣工验收合格与否与备案行为并无直接联系；况且，案涉工程已经取得竣工验收备案表，故孙丽明该项观点，缺乏事实依据，本院不予支持。至于孙丽明提出嘉胜公司提交的上述报告未附有建筑工程许可证、施工图设计文件审查意见以及供水单位、供热单位、供气单位的验收合格文件等资料一节，本院认为，孙丽明提及的文件资料是工程办理竣工验收备案所需提交的有关资料，应由负责办理竣工验收备案的行政主管部门负责审查。故孙丽明以嘉胜公司提供的工程竣工验收报告未附办理竣工验收备案所需材料为由主张该工程竣工验收报告不符合法律规定，依据不足，本院不予支持。关于嘉胜公司提交的上述报告由设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同日出具，并不违反有关规定，孙丽明以上述报告同日出具为由主张工程竣工验收报告不具有真实性和合法性，依据不足，本院不予支持。至于孙丽明提出上述报告形成于嘉胜公司对案涉房屋拆改之前，与本案诉争事实无关的观点，本院认为，上述报告均形成于嘉胜公司向孙丽明交付房屋之前，系用于证明房屋交付时已经竣工验收，而非用以证明嘉胜公司在对案涉小区其他房屋拆改后房屋是否验收合格。至于孙丽明提出嘉胜公司提交上述报告已过法定举证期限、不应采信一节，本院认为，嘉胜公司是应法庭调查的需要而提交的上述报告，不属于故意或者重大过失逾期提交的证据材料，且与本案事实有关，孙丽明以上述报告不属于新证据为由主张不予采信该证据，依据不足，本院不予支持。综上分析，嘉胜公司提供的工程竣工验收报告的效力应予确认。案涉房屋于2012年5月3日验收合格，于2013年8月23日交付，即房屋交付时已经建设单位验收合格，孙丽明主张房屋交付时未经验收合格与事实不符，其以此为由解除合同，本院不予支持。至于孙丽明提出的嘉胜公司违规超建、占用人防工程等配套公建进行商业经营一节，本院认为，双方合同并未将嘉胜公司违规超建、占用人防工程等作为解除合同条件进行约定，即便存在这些事实，亦不足以对孙丽明占有使用案涉房屋产生根本性的影响。故孙丽明以此主张解除双方合同，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，850元（上诉人预交），由上诉人孙丽明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯学枝审　判　员　　丁大勇代理审判员　　刘冬艳二〇一五年五月二十五日书　记　员　　耿　艳微信公众号“”