（2014）牡西民初字第582号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-08
案件名称
原告高树君、沈洪波与被告丛璨房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
牡丹江市西安区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高树君,沈洪波,丛璨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十八条，第四条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2014）牡西民初字第582号原告高树君，男，汉族，牡丹江市建工集团退休职工。原告沈洪波，女，汉族，牡丹江市建工集团退休职工。二原告委托代理人刘英，黑龙江海天庆城牡丹江律师事务所律师。被告丛璨，女，汉族，个体经营者。委托代理人金辉，黑龙江国大律师事务所律师。原告高树君、沈洪波与被告丛璨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月10日、11月11日、2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告高树君、沈洪波及其委托代理人刘英，被告丛璨的委托代理人金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高树君、沈洪波诉称：2012年7月1日原告沈洪波与被告丛璨签订了房屋租赁协议，原告将自有坐落与牡丹江市西安区七星街的门市房租赁给被告，年租金15万元，交款日期为每年7月1日。合同签订后，被告按约定交付两年房租，并进行了装修和使用。2014年7月1日，原告找到被告要求给付房租，被告以各种理由拒绝缴纳部分房租。故原告请求法院判令：被告给付所欠部分房屋租金31250元、利息3250元，诉讼中的一切费用由被告承担。被告丛璨辩称：被告不交房屋租金事出有因，原告应扣除因加装地热和室内楼梯延误的两个半月的房屋租金31250元，被告与原告于2012年7月1日签订房屋租赁协议，同时准备进行全面装修。可是装修公司提出室内楼梯及地热未做，无法进行施工。经被告与原告协商，原告同意由其负责对地热和室内楼梯进行施工，当时原告说几天就可以完工，但是施工开始后，一直到2012年9月中旬才完工，导致被告的装修工程耽误了2个半月时间，原告应该扣除此两个半月的租金31250元。被告不同意给付原告所欠部分房屋租金31250元、利息3250元，要求驳回原告的诉讼请求。根据原告的陈述和被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点为：原告主张被告拖欠部分房租31250元及利息3250元的诉讼请求是否成立，被告答辩扣除原告部分房租31250元的理由是否成立。原告高树君、沈洪波为支持其主张，当庭举示证据如下：商品房买卖合同复印件、房屋租赁协议、结婚证复印件各一份。意在证明：二原告系夫妻关系。高树君于2012年5月15日购买了上海绿地集团牡丹江置业有限公司出售的位于七星街北西一条路西七星公馆，建筑面积为268.89平方米的门市房一处。在2012年7月1日原、被告双方就该门市房签订了房屋租赁协议一份，租赁面积为268平方米，上下两层，年租金为15万元，缴款日期为每年的7月1日，第一次付两年租金30万元整，以后每年付一次，租期是十年，五年后如房屋价格有变动，租金双方协商，取暖费用由原告负责，经营发生的费用由被告负责。被告对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议认为租赁合同虽然签订了，但在履行过程中合同有变更。本院认为：因被告对该组证据的真实性、合法性无异议本院予以采信，对原告已将该房屋交付给被告并对被告对该房屋使用2年的事实予以确认。被告丛璨为支持其主张，当庭举示证据如下：证据一、原告与开发商签订的商品房买卖合同一份。意在证明本案争议房屋原始的状况，前门有一个60平方米的用地，有三个柱子，是通风的。原告对商品房买卖合同中除附图以外的部份没有异议，对附图有异议，认为上面没有加盖相关部门的公章，无法证实该证据真实性，不能证明双方在签订租赁合同时房屋的状况，该证据更不能证明被告亦要证明的问题，和本案没有关联性。本院认为：因原告对该组证据的真实性、合法性无异议本院予以采信，对被告要证明的其他问题不予采信。证据二、照片四张。意在证明被告承租房屋后，原告将原有的三根柱子夹成两个小屋，使被告原始用的场地发生了变化。原告认为该证据不能证明被告想证明的问题，与本案没有关联性，照片也不能证实后来的房屋变化由谁造成的，房屋租赁时只是租赁了套内面积，照片的部分不在租赁范围内。本院认为：因原告对组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院对该证据不予以采信。证据三、证人刘辉证明2013年被告在美容院的后面放个桌，大家在那唠唠嗑，喝喝茶，2014年5、6月份去的时候被告说那儿摆不了桌了，证人过去一看盖上房子了。证据四、证人王桂宝证明被告在2012年7月初让证人和证人单位的李总去七星街西一条路建行后身被告的门市房看能不能装修，当时因没有地热，房屋有一个二层隔，但没有楼梯，二楼要装修的话，材料上不去。屋里的装修和门脸的装修都是证人等人给干的，具体室内情况证人不太清楚，只去过两三次，只负责广告，李总负责装修。原告认为两位证人均是被告的朋友和客户关系，与本案被告有利害关系，且证言不真实。第一位证人刘辉没有证实违章建筑是谁盖的，第二个证人也证人不了楼梯和地热是什么时间建完的，因此该两位证人的证言不能证实被告所提出的主张。同时也证明不了存在所谓的租期有改变，耽误两个半月的事实。本院认为：因原告对该证人证言有异议，且该证人证言不能证实被告要证明的事实，本院对该证人证言不予采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案如下基本事实：原、被告于2012年7月1日签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定，原告将自有的坐落于牡丹江市西安区七星街的门市房113号，建筑面积为268平方米（上下两层）租赁给被告，年租金15万元，交款日期为每年7月1日，期限为十年，五年后如房屋市场价格有大幅度变动，租金双方协商解决。取暖费由原告负责，经营发生的费用由被告负责。该合同文本是被告提供的。合同签订后，被告按约定交付给原告2012年7月1日至2014年7月1日两年房屋租金30万元，同时原告将该房屋交付给了被告，被告接受房屋后于2012年7月初又找到原告要求原告安装一、二层之间的楼梯和室内地热，原告安装楼梯和地热，原材料款和人工费均由原告出资的。此后被告对该房屋进行了装修并使用至今。关于出租房屋二层加地热及楼梯的加装在合同中均无书面约定，事后原、被告双方各执一词，对是否扣除施工期间的房屋租金双方亦说法不一，客观上双方履行租赁合同期间对此也未进行有效商议。2014年7月1日，原告找到被告要求给付2014年房屋租金，被告以应扣除原告对楼梯和地热的装修期二个半月为由拒绝缴纳房租金31250元。另查，2014年5月下旬被告发现承租房屋东门口三个大柱子间壁了两个小屋，该小屋系牡丹江万瑞物业管理有限公司间壁的，被告认为该建筑是违章建筑应依法拆除。就此问题，原、被告共同找过牡丹江万瑞物业管理有限公司，该物业公司王经理称：该面积是公摊面积，间壁的原因是有人在这大声喧哗，影响其他业主使用，应其他业主的要求才间壁的，所以牡丹江万瑞物业管理有限公司不同意拆除。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且被告已交付原告两年房屋租金30万元，被告已实际占用房屋使用和收益，故应认定该合同合法有效。合同签订后，原告出资对房屋安装了楼梯和地热，这是对合同的变更，且已实际履行，原告对此无异议。被告要求扣除原告安装楼梯和室内地热期间的房屋租金的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。房屋租赁合同书面签订后，原、被告双方未就是否扣除安装楼梯和地热期间的房屋租金签订补充协议，对此未作出书面约定。综上，被告的抗辩理由无证据予以证实，故本院不予采纳。被告拖欠原告二个半月房屋租金应承担违约责任。原告主张延期付款违约的利息应按中国人民银行贷款利率计算共计2989.06元（2014年7月1日至2015年2月28日31250.00元×3.00%×238天=2231.25元；2015年3月1日至5月10日31250.00元×2.75%×70天=601.56元；2015年5月11日至6月1日31250.00元×2.50%×20天=156.25元，合计2989.06元），对于原告主张延期付款违约的利息多出部分即260.94元本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第七十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告丛璨于本判决生效后十日内给付原告高树君、沈洪波房租金31250元及利息2989.06元，合计34239.06元。二、驳回原告高树君、沈洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662.50元由被告丛璨负担612.50元，原告高树君、沈洪波负担50元，被告负担部分待本判决生效后退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 杨 旭代理审判员 李世龙人民陪审员 靖玉梅二〇一五年五月二十五日书 记 员 孙晓颖 来源：百度搜索“”