（2015）霍民二初字第00345号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-29
案件名称
卢华耀、王凤景与王军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
霍邱县人民法院
所属地区
霍邱县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢华耀,王凤景,王军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条
全文
安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2015）霍民二初字第00345号原告：卢华耀原告：王凤景，系卢华耀妻子。两原告共同委托的代理人：张宁，安徽大鸣律师事务所律师。被告：王军委托代理人：丁向虎，安徽大鸣律师事务所律师。原告卢华耀、王凤景诉被告王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由审判员魏敏适用简易程序于2015年5月25日公开开庭进行了审理，原告卢华耀、王凤景及其委托代理人张宁，被告王军的委托代理人丁向虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢华耀、王凤景诉称：2013年8月，安徽喜来乐百货股份有限公司（以下简称喜来乐公司，案外人）与被告王军签订了一份房屋租赁合同，约定王军租赁大名城商业广场一、二号楼三层用于电影院营业，租金为32元每平方米，合同签订后王军支付给喜来乐公司房屋租赁保证金174240元并支付第一季度租金174240元。后喜来乐公司在同年9月将大名城一、二号楼301室出卖给原告并过户，原告多次要求被告支付租金，被告拒绝支付，现起诉要求解除原被告之间的房屋租赁合同（喜来乐公司与王军签订的租赁合同），责令被告搬出房屋，被告支付房屋租金450648元并承担本案诉讼费用。被告王军辩称：1、喜来乐公司与王军签订房屋租赁合同时，已明确约定租赁保证金和租金汇入到卢华耀账户上，租金也是卢华耀收取的。本案适格原告应当是喜来乐公司。2、从原告提供的房产信息可以看出租赁面积应为1251.8元平方米，王军与喜来乐公司签订合同约定的租赁面积为1815平方米，同时王军已经给付租赁费和保证金348480元，多出的租赁费应当从本案中扣除。3、合同约定32元每平方米的租金过高，且被告投资影院亏损严重，无力给付高额租赁费，要求降低租赁费，继续履行合同。原告卢华耀、王凤景为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、两原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、两原告结婚证一份，证明两原告系夫妻关系。3、原告房产证、土地使用权证复印件各一份，证明原告在2013年9月2日取得恒顺大名城一、二号楼301室产权。4、租赁合同一份，证明原房主安徽喜来乐百货股份有限公司在2013年8月10日与被告签订房屋租赁合同，在合同中约定的双方权利及义务。5、委托租赁协议书一份，证明原告委托喜来乐公司代为收取租赁给王军564㎡房屋的租金。被告王军对原告卢华耀、王凤景提交证据的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3无异议，但是根据房产证登记的信息情况表明两原告在恒顺大名城一、二号楼301室产权面积为1251.8㎡。对证据4真实性部分有异议，主要体现在租赁的面积上，从原告的房产证看为1251.8㎡，而该租赁合同面积为1815㎡，显然超出了原告房产证上房屋面积，同时从该协议的内容可以看出保证金和租金已经明确给付卢华耀，说明在签订该协议时，卢华耀已经取得了该房屋的所有权。对证据5真实性无异议，从协议上看是甲方原告委托乙方对外租赁管理，进而说明租赁双方是被告与安徽喜来乐公司，所以本案适格原告是喜来乐公司。对564㎡房屋面积有异议，原告应提供相关房产证予以证实。被告王军为支持其辩称向法院提交如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告适格的主体资格。2、被告与他人签订的装饰工程协议、采购协议书、设备采购协议书、院线加盟协议服务合同和院线合同复印件各一份，证明被告为投资该影院装潢、购买设备等共投资600多万元，2014年全年营业额仅200万元，每年的加盟费、提成费、工人工资等开支150万元，处于严重亏损状态，无力给付高额租赁费的事实。原告卢华耀、王凤景对被告王军提交证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性有异议，未提供原件，另与本案无关联性。经过法庭举证、质证，本院对原告方提交的5组证据及被告方提交的证据1证明效力予以确认，能够证明被告拖欠租赁费的事实。被告提供的证据2为复印件，与本案无关联性。基于上述证据认定及庭审中当事人的陈述,本院审理查明的事实如下:2013年8月10日，喜来乐公司（甲方）与被告王军（乙方）签订了一份租赁合同，喜来乐公司将坐落于霍邱县大名城商业广场1、2号楼3层租赁给被告用于电影院经营。租赁期限为5年，自2013年8月10日至2018年12月31日止。其中2013年8月6日至2013年12月31日为免租期，乙方无需支付租金。租金为每季度第一个月的5日为承租方缴纳当季租金的时间，若乙方无法支付租金，甲方有权单方面终止合同。乙方承租商铺为第一、二年每月每平方米32元，月租金58080元，第三年每月每平方米35元，租金63525元。乙方应于本合同签订之日起5个工作日向甲方支付174240元租赁保证金，同时支付2014年第1季度租金174240元。乙方租赁保证金及租金汇入卢华耀账号。合同签订后，被告在支付原告租赁保证金及2014年第1季度租金合计348480元后，下余租金经原告多次催要，被告拒绝支付，原告现起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同（喜来乐公司与王军签订的租赁合同），责令被告搬出房屋。被告支付房屋租金450648元（自2014年4月1日计算至2015年3月31日止）并承担本案诉讼费用。另查明：卢华耀、王凤景于2013年9月2日取得霍邱县城关镇恒顺大名城一、二号楼301室所有权，建筑面积为1251.8元。租赁合同约定每月每平方米租赁费为32元，其中包含的每月每平方米2元的物业管理费用已经由王军自行缴纳，故起诉的房屋租金按照每月每平米30元的费用计算。本院认为：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新所有权人继续有效，本案中卢华耀、王凤景已经取得讼争房屋的所有权，根据“所有权变动不破租赁”原则，原产权人与被告王军之间签订的房屋租赁合同对本案原、被告继续有效，故两原告有权依据原租赁合同向被告主张租金。由于被告未能按合同约定的时间、方式交付租金，原告在其催讨未成的情况下，有权行使合同解除权。被告辩解本案原告应为喜来乐公司，要求继续履行合同的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除卢华耀、王凤景与被告王军签订的租赁合同（即2013年8月10日安徽喜来乐百货股份有限公司与王军签订的租赁合同）。二、被告王军支付原告卢华耀、王凤景房屋租金450648元（30元㎡∕月X1251.8㎡X12月，自2014年4月1日计算至2015年3月31日止），于本判决生效之日起三日内一次性付清。三、驳回原告卢华耀、王凤景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8160元由被告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 魏 敏二〇一五年五月二十五日书记员 张保友（代）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 搜索“”