（2015）义民二初字第00228号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-13
案件名称
原告赵某某诉被告锦州市锦春房屋开发有限公司、被告锦州市锦春房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
义县人民法院
所属地区
义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵某某,锦州市锦春房屋开发有限公司,锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2015）义民二初字第00228号原告赵某某，男，1990年11月25日出生，满族，住义县。被告锦州市锦春房屋开发有限公司。住所地：锦州经济技术开发区朝阳新路馨海园*****号。法定代表人李锦春，该公司总经理。委托代理人张红，该公司法律顾问。委托代理人李某，女，1988年11月28日出生，汉族，该公司职员，住义县。被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司，住所地义县义州镇振兴街检察院门市楼。负责人李锦春，该公司总经理。委托代理人李某，女，1988年11月28日出生，汉族，该公司职员，住义县。原告赵某某诉被告锦州市锦春房屋开发有限公司、被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某，被告锦州市锦春房屋开发有限公司委托代理人张红、李某均到庭参加诉讼。被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司经法庭依法传唤，未派人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某诉称，2013年12月28日，被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司与原告签订商品房认购协议书，双方本着平等、自愿的原则，被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司将其开发的御景新城小区9栋2单元3层17号卖与原告赵某某，双方在《商品房认购协议书》中第十一条约定“甲方保证乙方购买之房产，于2014年10月31日交房，逾期未交房甲方按所交首付款千分之二每日赔偿乙方”。时至诉讼之日止（2015年1月13日），被告仍然未交房，已构成违约，故原告诉至法院要求二被告赔偿从2014年10月31日起至实际交房之日止的违约金（按照认购协议中约定的每日千分之二计算），并承担本案的诉讼费用。被告锦州市锦春房屋开发有限公司辩称，2013年12月份，原告与被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司协商签订了商品房认购协议书，但该认购书只是双方初步达成的临时性合同，非正式买卖合同。2014年9月19日，原告赵某某与被告锦州市锦春房屋开发有限公司签订了正式的商品房买卖合同，该合同约定商品房的交付时间及出卖人逾期交房的违约责任，对于被告锦州市锦春房屋开发有限公司给原告造成的逾期交房损失，被告锦州市锦春房屋开发有限公司应按正规的买卖合同中确定的违约责任给予原告赔偿，即每日按首付款146327.00元的万分之三的赔偿标准从2015年1月1日起给付原告赵某某违约金直至房屋交付之日止。被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司未到庭，未发表答辩意见。经审理查明，2013年12月28日，原告赵某某与被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司签订了一份商品房认购协议书，协议书约定，甲方：锦州市锦春房屋开发有限公司。乙方：赵某某。原告认购物业为御景新城小区9栋2单元3层17号，建筑面积为87.55平方米。原告赵某某在签订协议时，交付不低于总房价款的50%作为首期付款，即人民币￥146327.00元，余额人民币￥120000.00元由原告赵某某向银行办理个人住房贷款。该协议书一式三份，甲方执二份，乙方执一份，三方具有同等的法律效力，于甲乙双方签订《商品房买卖合同》后失效。甲方保证原告所购买房产于2014年10月30日交房，逾期未交房，按所交付首付款千分之二每日赔偿原告。合同最后落款出卖方为：锦州市锦春房屋开发有限公司。所盖公章为锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司。原告赵某某于2013年10月28日交全146327.00元首付款。2014年9月19日，原告与被告锦州市锦春房屋开发有限公司又正式签订了商品房买卖合同，合同中第八条交付期限中规定：“出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.买受人未付清约定价格的；3.其他非出卖人原因造成的终止履行，出卖人亦应在发生之日起90日内告知买受人。第九条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）按逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过160日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”时至开庭之日止，二被告并未向原告交付所卖房屋，原告明确表示不解除原、被告之间的买卖合同关系。另查，被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司的机构类型为企业非法人，经营范围是为本公司提供服务。被告锦州市锦春房屋开发有限公司的机构类型为企业法人。经营范围是房地产开发、商品房销售。原告赵某某曾与被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司的工作人员一起到中国农业银行股份有限公司义县分公司办理贷款事宜，并提供商品房买卖合同一份，该商品房买卖合同与被告锦州市锦春房屋开发有限公司提供的商品房买卖合同一致。上述事实，有原、被告陈述、商品房认购协议书、商品房买卖合同、收款收据等证据经开庭质证及本院审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的焦点问题为原、被告双方应按商品房认购协议书履行被告延期交房的责任还是按照正式的商品房买卖合同履行违约责任。原告与被告锦州市锦春房屋开发有限公司义县分公司双方签订认购协议时，双方意思表示真实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项。对照本案中原、被告签订的认购协议书，可以明确该认购协议书并不具备商品房买卖合同所应具备的事项。其次，认购协议书的签订，是为了签订正式的商品房买卖合同，在法律性质上而言，认购协议书属于预约合同，商品房买卖合同属于本约，认购协议书作为预约合同，其约定的内容较为笼统，而商品房买卖合同则会对具体的规定加以细化。且商品房认购协议书中约定该协议书自签订正式的商品房买卖合同时失效。原告赵某某对被告提供的商品房买卖合同和农业银行处调取的商品房买卖合同均认可为本人签字（两份合同内容一致），但并未提供证据证明原告在签订此份商品房买卖合同时为空白合同，故本院认为如果被告锦州市锦春房屋开发有限公司未按商品房买卖合同的约定履行交房的义务，其应按照该合同的约定承担违约责任。现被告锦州市锦春房屋开发有限公司没有在2014年12月31日前交付原告所购买的房屋，构成违约，应按商品房买卖合同的约定履行承担违约责任。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告锦州市锦春房屋开发有限公司于判决生效后十五日内每日按首付款146327.00元的万分之三的赔偿标准从2015年1月1日起给付原告赵某某违约金直至房屋交付之日止；二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269.00元，由被告锦州市锦春房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 陈 凯代理审判员 张莉莉人民陪审员 师久伟二〇一五年五月二十五日书 记 员 贾 颖 关注公众号“”