（2014）虹民三（民）初字第1320号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-11-17

案件名称

上海鸿益商务咨询中心、奥娱管理咨询(上海)有限公司与上海宝御酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2014）虹民三（民）初字第1320号原告上海鸿益商务咨询中心。法定代表人陈伟能。原告奥娱管理咨询（上海）有限公司。法定代表人陈伟能。上列两原告的共同委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。被告上海宝御酒店管理有限公司。法定代表人王晓东。委托代理人高志磊、桂云柯，上海市光大律师事务所律师。原告上海鸿益商务咨询中心（以下简称鸿益中心）、奥娱管理咨询（上海）有限公司（以下简称奥娱公司）与被告上海宝御酒店管理有限公司（以下简称宝御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿益中心、奥娱��司的共同委托代理人陈刚、被告宝御公司的委托代理人桂云柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿益中心、奥娱公司诉称，2009年7月4日，两原告和案外人仲信企业管理咨询（上海）有限公司（以下简称仲信公司）签订了《酒店租赁合同》，约定鸿益中心将位于上海市吴淞路XXX号房屋（以下简称系争房屋）的酒店物业转租给仲信公司，租赁期限为20年，并聘请奥娱公司作为酒店管理的顾问公司，租赁费和管理费金额为：2009年9月1日至2010年8月31日租赁费为每年200万元、免管理费；2010年9月1日至2011年8月31日租赁费为每年300万元，管理费为每年50万元；2011年9月1日至2013年8月31日租赁费为每年400万元、管理费为每年50万元；若仲信公司设立项目公司负责承租经营本酒店的，自项目公司成立之日可由项目公司承担合同义务，仲信公司承担连带保证责任。2009年9月1��，原告将酒店物业交付仲信公司，仲信公司于2010年2月5日设立了承租经营酒店的项目公司（即被告）。截至2014年8月31日，被告拖欠鸿益中心租赁费865万元，拖欠奥娱公司管理费210万元。原告认为，被告的违约行为已经严重损害了两原告的利益，故诉至法院，要求被告判令：1、被告支付鸿益中心2009年9月1日至2014年8月31日欠付的租赁费865万元；2、被告支付奥娱公司2010年9月1日至2014年8月31日欠付的管理费210万元。审理中，原告表示不在本案中要求仲信公司承担连带保证责任。被告宝御公司辩称，原告诉请所依据的合同不是与被告签订的，被告不是合同的相对方。关于租金的支付双方另有约定，在实际履行过程中双方变更了租金的金额和支付方式，2010年9月1日至2011年4月30日变更为每月10万元，2012年5月1日起变更为每月20万元，一直履行至今。被告接手承租酒店后，发现酒店许多地方需要修缮，被告投资巨大，酒店所在区域长期进行市政改建，期间遇到世博会被禁止施工装修，酒店长期无法很好的运营，根本没有收益，原告诉请的租赁费应大幅减免。被告与原告奥娱公司从未签订任何合同，奥娱公司实际也未提供过物业管理服务，无权主张收取管理费。另外，原告部分主张已过诉讼时效。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋系由上海金富运大酒店（以下简称金富运酒店）向上海虹口职业教育实业有限公司承租的酒店物业。2009年7月4日，金富运酒店作为出租方、仲信公司作为承租方、奥娱公司作为管理方签订了《酒店租赁合同》，约定：金富运酒店拟转租酒店及经营管理权，仲信公司拟承租，双方聘请奥娱公司作为酒店管理的顾问公司；若仲信公司拟新设项目公司负责承租、经营酒店的，金富运酒店同意合同承租方项下的权利义务，自项目公司成立之日可以由项目公司享有承担；租赁期限自2009年9月1日至2029年8月31日止；仲信公司应向金富运酒店支付租赁费、向奥娱公司支付管理费，具体金额如下：2009年9月1日-2010年8月31日租赁费为200万元／年，免管理费；2010年9月1日-2011年8月31日租赁费为300万元／年，管理费50万元／年；2011年9月1日-2013年8月31日租赁费为400万元／年，管理费50万元／年；2013年9月1日-2016年8月31日租赁费为425万元／年，管理费60万元／年，……。2009年10月16日，金富运酒店将企业名称变更为鸿益中心。2009年12月25日，两原告与仲信公司、崇暄国际有限公司（以下简称崇暄公司）签订《酒店租赁合同》补充协议，约定：仲信公司拟由关联公司崇暄公司设立的上海宝御大酒店有限公司履行《酒店租赁合同》；仲信公司将《酒店租赁合同》约定的��利义务转让给崇暄公司，该公司设立项目公司上海宝御大酒店有限公司，由该项目公司实际履行《酒店租赁合同》，仲信公司对项目公司依据合同承担的义务承担连带保证责任；为便于项目公司上海宝御大酒店有限公司的设立，鸿益中心与崇暄公司签署一份《房屋租赁合同》用于提交工商登记部门登记，但各方明确该合同并不影响各方按《酒店租赁合同》及本补充协议约定执行，《房屋租赁合同》与《酒店租赁合同》及本补充协议相悖之处，以《酒店租赁合同》及本补充协议为准。2010年2月，崇暄公司独资设立上海宝御大酒店有限公司。后上海宝御大酒店有限公司与鸿益中心签订《房屋租赁合同》，约定上海宝御大酒店有限公司应向鸿益中心支付租赁费，具体金额如下：2009年9月1日-2010年8月31日租赁费为200万元／年，2010年9月1日-2011年8月31日租赁费为300万元��年，2011年9月1日-2013年8月31日租赁费为400万元／年，2013年9月1日-2016年8月31日租赁费为425万元／年……。2013年11月，上海宝御大酒店有限公司更名为宝御公司。系争房屋酒店物业长期由被告租赁经营。根据《酒店租赁合同》约定，系争房屋自2009年9月1日至2014年8月31日租赁费总额为1，725万元，管理费总额为210万元。宝御公司自2010年6月24日开始支付租赁费，至2014年6月23日，实际支付鸿益中心租赁费860万元，管理费未支付。另查明，根据鸿益中心、奥娱公司提供的《律师函》、国内挂号信函收据、国内特快专递邮件详情单，原告曾于2011年1月10日、2012年9月11日向仲信公司、上海宝御大酒店发出《律师函》，催讨租赁费和管理费，宝御公司称未收到。鸿益中心于2011年6月7日起诉仲信公司、上海宝御大酒店有限公司，催讨租赁费，后于2011年9月16日撤诉。鸿益中心、奥娱公司于2013年8月26日起诉仲信公司、上海宝御大酒店有限公司，催讨租赁费、管理费，后于2014年5月22日撤诉。上述事实，有原告提供的《酒店租赁合同》、《酒店租赁合同》补充协议、企业法人变更登记申请书、准予变更登记通知书、上海市商务委员会批复、律师函、国内挂号信函收据、国内特快专递邮件详情单，被告提供的《房屋租赁合同》、支付记录，本院调取的审判流程管理信息表及原、被告的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鸿益中心、奥娱公司及仲信公司签订的《酒店租赁合同》及三公司与崇暄公司签订的补充协议明确约定了系争房屋的租赁费、管理费标准及支付方式，并且约定仲信公司的权利义务转让给崇暄公司，并由该公司设立项目公司实际履行《酒店租赁合同》。经查，宝御公司由崇暄公司设立，实际经营使用系争房屋，履行《酒店租赁合同》，故《酒店租赁合同》中仲信公司、崇暄公司的合同义务应由宝御公司承担。审理中，双方均明确宝御公司已支付鸿益中心租赁费860万元，根据《酒店租赁合同》及补充协议，宝御公司按约理应支付鸿益中心2009年9月1日至2014年8月31日欠付的租赁费865万元、支付奥娱公司2010年9月1日至2014年8月31日欠付的管理费210万元。被告辩称双方已就变更租赁费标准达成协议，但未举证证明；被告以系争房屋修缮耗资、遭遇市政改建及禁止装修等为由要求减免部分租赁费，缺乏事实和法律依据。被告辩称原告部分诉请已过诉讼时效，根据原告提供的律师函及国内挂号信函收据、国内特快专递邮件详情单以及两次诉讼的情况，结合被告提供的支付记录，原告诉请��未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海宝御酒店管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿益商务咨询中心2009年9月1日至2014年8月31日期间欠付的租赁费865万元；二、被告上海宝御酒店管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告奥娱管理咨询（上海）有限公司2010年9月1日至2014年8月31日期间欠付的管理费210万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68，966.66元，由被告上海宝御酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　郑　煌代理审判员　　张廷奎人民陪审员　　毛济平二〇一五年五月二十五日书　记　员　　王　颖附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。来自：