（2014）张民初字第02444号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-02-26
案件名称
丁亚、罗奕瀚与金新城置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁亚,罗奕瀚,金新城置业集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2014）张民初字第02444号原告（反诉被告）丁亚。原告（反诉被告）罗奕瀚。委托代理人包新东，远闻（张家港）律师事务所律师。委托代理人邢益平，远闻（张家港）律师事务所律师。被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司，住所地江苏省张家港经济开发区（杨舍镇斜桥村8组）。法定代表人许培新，该公司董事长。委托代理人张勤聪，江苏国瑞律师事务所律师。委托代理人张培荣，江苏国瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚与被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司（以下简称金新城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月5日受理后，依法由代理审判员马文雪适用简易程序独任审判，于2014年12月31日组织质证，并于2015年2月12日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序审理，并组成合议庭。审理中，金新城置业公司提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。于2015年4月10日、5月7日两次组织质证，并于2015年5月18日公开开庭进行了审理。丁亚、罗奕瀚及其共同委托代理人邢益平到庭参加2015年4月10日质证，丁亚到庭参加2015年5月18日庭审，丁亚、罗奕瀚的共同委托代理人包新东到庭参加2015年5月7日质证及2015年5月18日庭审，丁亚、罗奕瀚的共同委托代理人邢益平到庭参加2015年5月18日庭审，金新城置业公司的委托代理人张勤聪均到庭参加质证及庭审。本案现已审理终结。丁亚、罗奕瀚诉称，两原告于2014年3月21日与被告签订了一份由被告提供的格式《商品房买卖合同》（合同编号：Y2014002492号），合同约定两原告向被告购买位于张家港市杨舍镇华昌路东侧君临新城第1幢3单元3208号房屋及汽车位。合同并约定了价款、交房期限、违约责任等。此外，双方另行口头约定两原告向被告购买一间储藏室。合同签订后，原告依约向被告付清了所有价款（含住宅房屋价款、汽车位价款、储藏室价款）。原告付清所有价款后发现被告在与两原告签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒张家港市规划局对君临新城顶层（即32层）规划设计层高为“5.8米＋0.00米以上”的情况。2014年5月24日，张家港市规划局对被告出具行政执法限期改正通知书，要求被告对顶层擅自隔层的部分限期整改。被告因整改问题至今未能向原告交付房屋，原告多次催告被告交房及办理产权登记手续均未果。两原告认为与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告故意隐瞒规划的层高要求，已经构成欺诈，被告出售给两原告的房屋层高应当为5.8米＋0.00米以上。根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，原告有权变更《商品房买卖合同》的层高约定。此外，被告未能按时交房及协助原告办理产权登记已经构成违约，理应向原告承担继续履行合同等违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两原告与被告签订的Y2014002492号《商品房买卖合同》第三条中的层高“2.9米＋0.00米以上”变更为“5.8米＋0.00米以上”；2、被告向两原告交付位于张家港市杨舍镇华昌路东侧君临新城第1幢3单元3208号房屋（含《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件）、编号为A0371号的汽车位及一间储藏室；3、被告协助两原告办理上述房屋的房产证、土地证；被告向两原告支付逾期交房违约金（自2014年10月1日计算至被告实际交房之日止按照总价款1443062元的每日万分之五的标准计算）；5、本案诉讼费由被告承担。被告金新城置业公司答辩并反诉称，关于原告购买的房屋，位于君临新城1号楼，被告在设计1号楼时，共设计了33层，层高均为2.9米，原告购买的是3208室，2014年5月规划局审核时要求被告限期整改底层及本案所涉的顶层部分，被告经过整改，于2014年10月22日通过规划审批，根据规划局的发文，被告在2014年11月12日正式书面通知原告，因层高变化导致商品房户型结构发生变化，被告重新测算房屋面积、单价后，根据合同约定要求原告补交房款，并变更合同，但原告至今尚未办理。被告认为，现原告要求用2.9米层高的房屋价格购买5.8米层高的房屋，显然既不合理也不公平。合同所涉的2.9米层高的房屋，被告现无法交付，因此，原告要求继续履行合同也是不合理的。关于违约金部分，被告在2014年10月22日向原告发出书面通知，要求原告变更合同，因此，被告认为实际逾期交房的期限应在2014年10月1日至10月22日之间。同时，我方认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，我方现无法提供符合合同约定的标的物，合同目的无法实现；其次，根据公平平等原则及相关司法解释的规定，按照原合同继续履行对我方明显不公，且本案房屋无法按原合同约定确权登记；再次，在本案所涉房屋层高发生变化后，我方就合同变更事项向反诉被告发函要求变更，双方未能达成一致意思表示，致使合同无法继续履行。综上，请求在查清事实基础上依法判令解除双方签订的合同编号为Y2014002492号《商品房买卖合同》，我方可酌情向丁亚、罗奕瀚支付其已付房款的利息损失，自其房款全部支付完毕之日（2014年5月23日）起至起诉之日（2014年12月5日）止按照银行同期贷款利率计算。反诉被告丁亚、罗奕瀚辩称，1、我方要求法院裁定驳回金新城置业公司提起的反诉，因为反诉已超过提起反诉的法定期限，该案第二次庭审时法庭组织双方进行法庭辩论，第二次法庭辩论终结前金新城置业公司未提起任何反诉，相反其在第二次庭审中的答辩均表示愿意继续履行合同，虽然金新城置业公司提出了额外要求丁亚、罗奕瀚增加房款的无理要求，但其该项答辩并不影响认定金新城置业公司愿意继续履行合同的意思表示。金新城置业公司在愿意继续履行合同的情况下，又提起反诉要求解除合同，是滥用诉讼权利、恶意规避其应当承担继续履行合同的违约责任之行为。虽然金新城置业公司称支付丁亚、罗奕瀚利息损失是酌情补助而非违约责任，但根据本案的相关证据，金新城置业公司提出要求解除合同，其实质是金新城置业公司的违约行为，丁亚、罗奕瀚基于双方签订的商品房买卖合同以及向法院请求变更合同层高的基础上，有权要求金新城置业公司继续履行合同。本案中不存在金新城置业公司诉称的无法履行合同的情况，合同标的物已由丁亚、罗奕瀚向法院申请财产保全被查封，即便金新城置业公司不配合办理过户手续，法院也可以判决其继续履行合同，协助丁亚、罗奕瀚办理商品房的过户及交付手续。经审理查明，2014年3月21日，丁亚、罗奕瀚（买受人）与金新城置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号Y2014002492），合同约定，金新城置业公司向丁亚、罗奕瀚出售位于君临新城1幢3单元3208号的商品房、A0371号汽车位，合同约定商品房住宅建筑面积95.79平方米，单价每平方米13898元，房价1331289元，汽车位75000元，共计1406289元。合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：“该商品房的用途为普通住房，属框剪结构，层高为2.900，位于（＋0.00米以上）第32层。”合同第六条面积确认及面积差异和其他差异的处理约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权按登记部门核准的面积结算。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权以内（含3%）部分的价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1，2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。”合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。合同第十一条规划、设计变更的约定载明：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更在本合同生效后发生，导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式发生变化；2、该商品房户型发生变化……买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，并按总价款的5%赔偿买受人损失。”合同第十六条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第七条约定：“（2）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能，是指该等规划变更、设计变更导致买受人所购买的商品房无法满足原定用途。如依据经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更建造的商品房能满足或能更好的满足原定用途，则出卖人可不再另行通知买受人，买受人承诺不会就此提出赔（补）偿或退房要求。”丁亚、罗奕瀚于2014年1月27日向金新城置业公司交付10000元，于2014年1月30日交付80000元，于签订《商品房买卖合同》当日（2014年3月21日）交付31万元，又于2014年5月23日再次交付36773元。于2014年4月4日通过银行按揭贷款方式向金新城置业公司交付剩余房款97万元。金新城置业公司于2014年5月23日向丁亚、罗奕瀚出具收取其君临新城储藏室1-95号价款36773元收款收据。审理中，双方一致确认，丁亚、罗奕瀚共计向金新城置业公司交付含储藏室款项在内的购房款1443062元。上述事实，有商品房买卖合同、发票、支付凭证、收款收据以及当事人陈述等予以证实。另查明，涉案房屋经张家港市规划局批准的设计方案为32层、93.80米标高，其中顶层（即32层）层高为5.8米。2014年4月29日，涉案房屋获得商品住宅交付使用通知书。2014年11月12日，金新城置业公司向丁亚、罗奕瀚发出规划变更通知书，载明：“……2014年10月，张家港市规划局在审查君临新城项目规划过程中，发现您所购买的3208号房层高为5.8米，超过了合同约定的2.9米。张家港市规划局要求我司按照层高5.8米进行确权登记并将该情况通知张家港市房产管理中心。根据合同第十一条的规定，因您所购买的商品房户型、结构型式发生变化，原签订的《商品房买卖合同》主条款需要变更，具体变更如下：层高5.8米，单价为19898元／㎡，住宅面积94.71㎡，阁楼面积0㎡。截至2014年5月24日，您共向我司支付房款1428694元，还需支付房款455846元……”2014年11月29日，金新城置业公司向丁亚、罗奕瀚发出律师函，函告内容与上述规划变更通知书基本一致。金新城置业公司明确：本案所涉的1号楼3单元在规划审批的时候是规划到顶层32层、层高5.8米，我公司在开发过程中在中间加的隔层，即形成了层高分别为2.9米的32和33层，33层是拿不到房产证的。在与丁亚、罗奕瀚商谈合同时，没有告知原告有关房屋顶层系32层及层高5.8米、33层的事情，仅仅商谈了购买层高为2.9米的32层以及相关的合同条款。上述事实，有政府信息公开告知书、设计图纸、规划变更通知书、律师函、商品住宅交付使用通知书及当事人陈述等予以证实。审理中，丁亚、罗奕瀚为证实己方因合同解除可能遭受之损失，提供如下证据：1、聘请律师合同，证明丁亚、罗奕瀚为进行本案诉讼支出律师费8万元；2、交通银行交易清单、向案外人徐正标借款的借条及还款协议、向案外人罗仁达借款后达成的还款协议，证明丁亚、罗奕瀚为购买涉案房屋向徐正标借款10万元，向罗仁达借款7万元，借款年利率均为25%，丁亚、罗奕瀚遭受了相应利息损失；3、向案外人樊云芬借款10万元的借条及房屋转让协议书，证明丁亚、罗奕瀚为购买涉案房屋向樊云芬借款10万元，借款年利率均为25%。丁亚、罗奕瀚将待取得的涉案房屋转让给樊云芬，上述借款10万元及相应利息30138元均转为购房定金。如涉案的《商品房买卖合同》解除，将造成丁亚、罗奕瀚可得利益损失1076938元及违约金损失80万元；4、个人购房借款／担保合同、还款计划查询表、账户明细清单，证明丁亚、罗奕瀚为购买涉案房屋向工商银行贷款97万元，并支出了相应的贷款利息；5、上海浦东发展银行账户明细清单，证明丁亚、罗奕瀚为购买涉案房屋通过信用卡套现的方式取得现金12万元，遭受了相应的利息损失。丁亚、罗奕瀚明确：律师费、向徐正标等三人的借款利息、房屋转让违约金均未实际支出，出借人罗仁达系罗奕瀚的爷爷，徐正标系罗奕瀚大姨夫，樊云芬系罗奕瀚小姨妈。金新城置业公司对上述证据的质证意见为：首先，在2015年5月7日的庭审中，法庭明确要求丁亚、罗奕瀚在庭后一周内向法庭提供书面证据，而丁亚、罗奕瀚向法庭提供证据的时间是在2015年5月15日，超过了法庭规定的举证期限。金新城置业公司对于其提供的反诉证据均不予认可，具体质证意见如下：1、对聘请律师合同的真实性没有异议，但与本案没有关联性，该合同的签订时间为2014年12月4日，本诉诉状的落款时间是12月5日，该代理合同是为本诉签订的，与反诉无关。合同中约定的代理费给付时间为一审结案后5日内，该费用尚未实际发生，将来是否实际发生也不能确认。另外，有关代理费的计算标准过高。2、对交通银行零售客户交易清单的真实性没有异议，但与本案无关。对徐正标、罗仁达的借条及还款协议真实性均不予认可。而银行交易清单，不能证实罗奕瀚与徐正标、罗仁达有借款关系。2014年3月1日的借条，出借人徐正标并未签章确认，且该书面借条上没有写明利息、违约金等，而在2015年4月2日即本案诉讼过程中，双方签订的还款协议中约定了高额利息及违约金，我公司对该还款协议的真实性有异议。同样，2015年4月2日丁亚、罗奕瀚与罗仁达签订的还款协议格式内容、时间与上一份还款协议基本一致，两份还款协议都是在诉讼过程中补充签订的。3、对借条及房屋转让协议书的真实性不予认可，丁亚、罗奕瀚尚无证据证实其与樊云芬之间有借款关系，而且签订的借条上没有约定利息，2015年4月2日签订的房屋转让协议书与其他还款协议一样，同样形成于本案诉讼过程中。且从该协议中可以看出，第一，房屋转让价款为252万元，而本案房屋售价为140万元，房屋差价高达112万元，该合同的成立显然不合常理；第二，丁亚、罗奕瀚明知案涉房屋正在诉讼过程中，还与案外人签订房屋转让协议，并约定了80万元的高额违约责任，其明知并故意使自己处于一种可能违约的状态，从而追诉我公司属于损害第三人利益而签订的无效的合同，法庭应对该协议的真实性、合理性合理怀疑。对于两份2014年出具的借条，我公司将视原件情况请求法庭对借条成立的时间进行鉴定，对于2015年4月2日签订的还款协议及房屋转让协议，我公司请求法庭要求徐正标、罗仁达、樊云芬出庭作证，以便查清借款及房屋转让的真实情况。4、对个人购房借款／担保合同真实性没有异议，但利息支付是因为丁亚、罗奕瀚与银行之间的合同关系，与本案诉讼无关。还款计划查询表不能反映丁亚、罗奕瀚的真实还款情况，其真实性不予认可。对账户明细清单的真实性没有异议。5、上海浦东发展银行账户明细清单的真实性没有异议，但与本案无关。该清单明确显示12万元消费单位为千柏木家俱馆，与本案无关，也无法体现利息损失，另外，信用卡套现是违法行为，金新城置业公司建议法庭给予丁亚、罗奕瀚批评教育。审理中，徐正标向本院提供了2014年3月3日取款业务回单及进账单，并到庭陈述：罗奕瀚于2014年3月1日向我出具了借款10万元的借条，我于2014年3月3日通过我农行凤凰支行的卡（户名：徐正标，账号62×××18）转账给罗奕瀚交通银行张家港支行的卡内10万元。当时我和罗奕瀚谈好利息为两分五每年，按年支付，利息目前还没有支付过，罗奕瀚跟我讲在2015年年底将本金和利息一起给我。罗仁达向本院提供了2014年3月3日取款业务回单及进账单，并到庭陈述：2014年3月14日罗奕瀚向我借款7万元，没有出具借条，当时罗奕瀚说按照两分五每年计算利息，目前没有支付过利息，他说他会在2015年年底将本金和利息一起归还给我。我是通过我农行凤凰支行的卡转账给罗奕瀚的交通银行张家港支行的卡内7万元。樊云芬向本院提供了2014年1月28日取款业务回单及进账单，并到庭陈述：2014年1月20日，罗奕瀚向我借钱，当时我身边有2万元现金就先给他了，罗奕瀚于当日向我出具10万元借条，我于2014年1月28日又通过我农行的卡向罗奕瀚建设银行张家港分行的卡转账8万元。当时口头约定利息为年利率25%，至今没有支付过利息。我于2015年4月2日与丁亚、罗奕瀚签订房屋转让协议书，当时是他们手头经济较为困难，就找到我问我是否要购买房屋，正好我要买新房子，他们就告诉我这个房子的房产证、土地证目前还没有拿到，房屋建筑面积只是一层的面积大概90多平方，但实际使用面积是有两层，他们在原来房屋单价基础上做了一些让步后，双方按照两层的全部使用面积商定转让价格为252万元。当时他们并没有告知我他们自己购买房屋的总价款。合同协议约定的定金50万元，其中的130138元就是我借给他们的借款本息，其余定金我也没有向他们交付，至于合同约定的违约金，也没有实际支付。丁亚、罗奕瀚对三人的上述陈述及提供证据的真实性均无异议。金新城置业公司对三人的上述陈述及提供证据的质证意见为：对三人提供的证据真实性均无异议，但对三人陈述内容的真实性有异议，有关陈述及借条无法证实丁亚、罗奕瀚与三人之间的借款有利息，与罗仁达之间借款没有书面借条，且丁亚、罗奕瀚与三人之间均是亲属关系，现该三人陈述在借款的时候口头约定了利息，有为了扩大丁亚、罗奕瀚损失的嫌疑。另外，相关损失也未实际发生。至于丁亚、罗奕瀚与樊玉芬签订的房屋转让协议，其中明确约定了樊云芬需支付定金50万元，我方认为该定金为成约定金，既然樊云芬并未实际支付，房屋转让协议也就没有生效，其中约定的违约金也未实际发生。上述事实，有聘请律师合同、借条、还款协议、取款业务回单、进账单、房屋转让协议、个人购房借款／担保合同、还款计划查询表、账户明细清单及当事人陈述等予以证实。由于双方对于《商品房买卖合同》应否解除及违约责任的承担等意见不一，致本案调解未成。本案争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》应否解除及合同解除的违约责任。一、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。本院认为，丁亚、罗奕瀚与金新城置业公司签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定：“该商品房的用途为普通住房，属框剪结构，层高为2.900，位于（＋0.00米以上）第32层。”可知合同标的物为层高为2.9米的商品房一套，同时双方在合同其他条款中就该商品房买卖的价款等一并进行了约定。金新城置业公司在实际开发过程中，违反规划、擅自在经规划批准的原层高为5.8米的顶层（32层）中加设隔层，并将经改造的层高为2.9米的第32层房屋对外出售，且在与丁亚、罗奕瀚签订《商品房买卖合同》时未将该情况告知丁亚、罗奕瀚，以致无法将符合双方合同约定条件的商品房及时交付给丁亚、罗奕瀚，系金新城置业公司违约在先，理应承担相应的违约责任。但并不能因金新城置业公司违约在先，而直接变更《商品房买卖合同》标的物之约定并予以履行，合同的履行仍应尊重双方当事人在签订合同时的意思表示。如双方就合同变更经协商一致的，按照双方一致意见履行；如双方就合同变更无法达成一致意见的，合同则无法继续履行，继续履行亦将对其中一方造成明显不公。本案中，在张家港市规划局责令整改、符合交房条件后，金新城置业公司向丁亚、罗奕瀚发出变更通知书及律师函，要求变更相应合同内容并调整房屋价款，丁亚、罗奕瀚亦同意变更涉案房屋基本情况的约定，但不同意再行增加房屋价款，双方就合同的变更未能达成一致意见，以致引起本案纠纷。在此情况下，双方签订的《商品房买卖合同》已无继续履行之可能，理应予以解除，并由金新城置业公司退还已经收取的购房款、承担相应违约责任。丁亚、罗奕瀚对本案所涉《商品房买卖合同》之解除并无过错，不应承担有关责任。二、合同解除违约责任。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案所涉《商品房买卖合同》因金新城置业公司违约在先而解除，以致金新城置业公司无法按照合同约定的交付日期向丁亚、罗奕瀚交付涉案房屋，相应违约责任可参照《商品房买卖合同》中出卖人逾期交房的违约责任予以确定。根据合同第九条、第十条及第十六条之约定，涉案房屋交付期限为：金新城置业公司应当在2014年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关条件的商品房交付丁亚、罗奕瀚，协助办理产权登记的时限为交付房屋后180日内，如逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5违约金。本案中，买受人丁亚、罗奕瀚并非主动要求解除《商品房买卖合同》，考虑到本案的实际情况及金新城置业公司的责任，本院确定金新城置业公司应承担的违约责任为按照丁亚、罗奕瀚已经交付的全部购房款1443062元为基数、自2014年10月1日起至金新城置业公司实际向丁亚、罗奕瀚退还购房款之日止以每日计算万分之五的标准计算违约金。至于丁亚、罗奕瀚主张合同解除将对其造成相应损失，并提供了借条、房屋转让协议等。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，丁亚、罗奕瀚主张的借款利息损失、房屋转让的可得利益及违约金损失，均未实际发生，且未有证据可以证实上述损失系在双方签订《商品房买卖合同》时金新城置业公司知晓或可以预见的。况且，丁亚、罗奕瀚所提供与案外人樊云芬签订的房屋转让协议落款日期为2015年4月2日，系于本案诉讼过程中形成，约定的房屋转让价款远高于原《商品房买卖合同》，在与金新城置业公司纠纷尚未得到处理的情况下，与案外人签订房屋转让协议并约定高额违约金，明显有违诚实信用原则。其次，丁亚、罗奕瀚主张以信用卡套现方式取得12万元支付购房款产生的利息损失，但其提供的证据表明该笔支出系用于“千柏木家俱馆”消费，并非用于购买涉案房屋，与本案并无关联性。再次，至于丁亚、罗奕瀚主张归还贷款的利息损失，本院认为在已经确定由金新城置业公司向丁亚、罗奕瀚支付相应违约金的情况下，该部分利息损失不应再行计算。因此，丁亚、罗奕瀚所主张的上述损失，本院均难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚与被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2014002492）解除。二、被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚购房款1443062元并支付相应违约金（自2014年10月1日起至实际履行之日止按照每日万分之五计算）（如采用转账方式支付，请汇入丁亚、罗奕瀚指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）三、驳回原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17790元、保全费5000元，反诉案件受理费8728元（已经减半收取），合计31518元，由被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司负担。应由被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司负担的部分，原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚已经预交，本院不再退还，由被告（反诉原告）金新城置业集团有限公司在履行本判决时直接支付给原告（反诉被告）丁亚、罗奕瀚。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 许 跃代理审判员 马文雪人民陪审员 周汉忠二〇一五年五月二十五日书 记 员 牛 楠 关注微信公众号“”