（2015）三民终字第00366号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-29
案件名称
白天良与灵宝市中鑫珠宝有限责任公司排除妨碍纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白天良,灵宝市中鑫珠宝有限责任公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第00366号上诉人（原审被告）白天良。委托代理人靳丽刚，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）灵宝市中鑫珠宝有限责任公司。住所地灵宝市金城大道。法定代表人杜晓林，该公司董事长。委托代理人袁跃增，该公司经理，代理权限为特别授权。上诉人白天良因与被上诉人灵宝市中鑫珠宝有限责任公司（以下简称中鑫公司）排除妨碍纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白天良的委托代理人靳丽刚，被上诉人中鑫公司的委托代理人袁跃增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年11月13日，中鑫公司与恒之鑫公司签订联营协议约定，双方共同开发灵宝市城市北区尹溪路与五龙路交叉处西南侧，编号00-03-50号地块的国有建设用地使用权，双方就开发该地块成立项目部，统筹经营开发事宜，项目部独立经营、自负盈亏，项目部独立于原公司经营之外，采取封闭式，总经理由中鑫公司担任，副总经理由恒之鑫公司担任，并约定了违约责任等事项。该地块的国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证的土地使用权人、用地单位、建设单位均登记为中鑫公司。2009年11月15日，恒之鑫公司出具委托书，委托其公司职工许云杰全权处理与中鑫公司合伙开发中鑫电子城项目的所有事宜。2012年12月30日，白天良向许云杰支付房款91000元，购买中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋。同时许云杰向白天良出具收条一份，注明：今暂收白天良购房款玖万壹仟元整。中鑫公司得知上述情况多次进行制止未果而引起诉讼。案件审理过程中，因双方分歧较大，致本案调解不能成立。原审认为：中鑫公司与恒之鑫公司签订的联营协议系双方真实意思表示，为有效协议，双方均应遵照履行。依据该协议，中鑫电子商贸城房产项目系中鑫公司与恒之鑫公司按份共有，房产应由双方成立的项目部管理或者处分，中鑫公司与恒之鑫公司均无权单独处分。恒之鑫公司委托许云杰擅自将中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋售于白天良，违反了双方所签联营协议的约定，侵犯了中鑫公司的合法权益，其出售房屋的行为属无效行为。且白天良购买房屋未签订商品房买卖合同，未在房产登记部门预告登记，其取得房屋的行为不属于善意取得。中鑫公司要求白天良腾出中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋，理由正当，符合法律规定，应予支持。白天良已交纳的购房款可通过向债务人主张权利予以救济。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（二）项之规定，判决：白天良应排除妨碍，腾出其占有的中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋。限判决生效后三日内履行完毕。案件受理费500元，由白天良负担。宣判后，白天良不服，向本院提起上诉称：1、一审认定事实错误，2009年11月13日中鑫公司与恒之鑫公司签订联营协议，2009年11月15日恒之鑫公司委托许云杰全权处理合伙开发房产事宜，许云杰是项目部的负责人，许云杰是代表中鑫电子城项目部收取房款，而不是代表恒之鑫公司收取的房款；2、许云杰当时是售楼部负责人，白天良有理由相信许云杰是代表中鑫电子商贸城项目部收取房款，白天良已经善意取得该不动产所有权，恒之鑫公司和中鑫公司之间的纠纷由内部解决，白天良购房行为有效；3、一审程序错误，河南恒之鑫公司与本案有着直接的利害关系，中鑫公司为了回避事实而达到其诉讼目的，没有将恒之鑫公司列为当事人，为查明事实，一审也应当通知恒之鑫公司参与诉讼。综上，请求依法改判。中鑫公司答辩称：1、联营协议成立的“中鑫电子商贸城项目部”没有委托许云杰售房，他用作废假公章以撬门别锁的方式私自售房、房款私用，公安打黑队已调查，其行为构成诈骗，买卖行为无效；2、白天良未经项目部同意，未签订房屋买卖合同和支付购房款，也没有到房管局备案登记即占有房屋，其行为直接侵犯公司利益，白天良无恒之鑫公司出卖给其房屋的证据，不必对对恒之鑫公司提起诉讼，不存在遗漏当事人；3、本案非法侵占的房屋未经房管部门登记，不发生效力，房屋的善意取得必须以登记始成立，故白天良以没有进行登记的房屋声称善意取得不能成立。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审依法维持原判。本院二审经审理查明事实与原审相同。本院认为：第一，关于房屋买卖关系，白天良没有签订购买中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋的正式商品房买卖合同，虽然白天良主张许云杰是代表中鑫电子城项目部收取购房款，但许云杰向白天良出具的房款收条上并未加盖“中鑫电子商贸城项目部售楼处”印章，无法证明白天良与出卖人建立了合法的房屋买卖关系。因此，白天良诉称许云杰是代表中鑫电子城项目部收取房款的理由不能成立，本院不予支持。第二，关于善意取得问题，本案争议的中鑫电子商贸城南楼1单元7楼西户房屋，未在房产管理部门进行登记备案，白天良的行为不符合善意取得的条件，故原审判决白天良排除妨碍、腾出占有的房屋并无不当。白天良诉称该房屋是从中鑫电子商贸城项目部售楼处购买，属善意取得的理由不能成立，本院不予支持。第三，关于程序问题，中鑫公司作为联营投资人，与本案争议的房屋具有利害关系，可以作为原告向白天良主张排除妨害。白天良诉称一审法院没有将恒之鑫公司列为当事人、程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人白天良负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 琼审 判 员 李小敏代理审判员 焦玉兰二〇一五年五月二十五日书 记 员 牛晓俞 关注微信公众号“”