（2014）葫民初字第00095号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-17

案件名称

原告北京合富创展房地产经纪有限公司、杨国义、武长涛、王海波、张兴文诉被告绥中鑫宏房地产开发有限公司、李玲合同纠纷一案一审民事判决书

法院

辽宁省葫芦岛市中级人民法院

所属地区

辽宁省葫芦岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京合富创展房地产经纪有限公司,杨国义,武长涛,王海波,张兴文,绥中鑫宏房地产开发有限公司,李玲

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十七条

全文

辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事判决书（2014）葫民初字第00095号原告：北京合富创展房地产经纪有限公司。法定代表人：张赢。原告：杨国义。原告：武长涛。原告：王海波。原告：张兴文。五原告共同委托代理人：周红伟。被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司。法定代表人：刘东生，该公司董事长。委托代理人：葛立庚。被告：李玲。原告北京合富创展房地产经纪有限公司（下简称合富创展公司）、杨国义、武长涛、王海波、张兴文诉被告绥中鑫宏房地产开发有限公司（下简称鑫宏公司）、李玲合同纠纷一案，五原告于2014年12月3日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，于2015年2月9日及3月4日对本案进行了公开审理，2015年2月9日开庭审理期间，被告鑫宏公司当庭提出反诉，要求本案原告合富创展公司赔偿因未完成销售目标造成被告借款产生的利息损失6081240元，本院经审查认为被告的反诉请求系因借款合同法律关系产生，故本案不予合并审理，被告鑫宏公司可另行起诉。两次庭审中，原告杨国义、武长涛、王海波、张兴文及合富创展公司的委托代理人周红伟，被告鑫宏公司的法定代表人刘东生及其委托代理人葛立庚，被告李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合富创展公司、杨国义、武长涛、王海波、张兴文诉称：2011年9月19日原告杨国义、武长涛、王海波、张兴文与原告合富创展公司就绥中鑫宏盛世楼盘的营销代理事宜签订了《合作经营楼盘代销协议书》，其中约定，合富创展公司作为具有资格的市场经营主体，对外承担绥中鑫宏盛世楼盘项目合作经营合同的签订，原告杨国义、武长涛、王海波、张兴文负责项目的出资。同日，合富创展公司与被告鑫宏公司签订了《绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同》。合同签订后原告杨国义、武长涛、王海波、张兴文向被告交付了198万元的保证金。但被告鑫宏公司未按照规定取得项目房屋的销售许可证，严重影响了双方签订合同的履行，并且在合同履行过程中被告向原告方提供了一份虚假的商品房预售许可证，对原告方进行了欺骗并且造成了极大的不良影响。另外，合同履行期间，被告并没有按照合同约定向原告方结算销售代理费，并于2012年7月17日送达了《关于解除〈绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同〉告知函》，单方解除所签订的合同，并采取非法手段强行让原告撤出售楼中心。被告的行为严重违反了合同约定，给原告方造成了巨大损失，原告方无奈诉至法院，要求被告立即向原告返还保证金198万元及支付利息，并向原告支付销售酬金及违约金，赔偿给原告造成的损失。鑫宏公司辩称：本案案由应为委托合同纠纷，该委托合同即2011年9月答辩人与合富创展公司签订的《绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同》，该合同的双方为答辩人与合富创展公司，与杨国义等四人无关。至于杨国义等四人与合富创展公司签订的《合作经营楼盘代销协议书》，系合富创展公司与四原告之间的内部协议，与答辩人无关。因此本案中杨国义、武长涛、张兴文、王海波的诉讼主体身份不适格。原告诉状所述，存在如下不实之处，第一，原告没有履行代理销售合同的义务，存在严重违约；第二，根据代理营销合同约定，答辩人只需要向合富创展公司提供土地证就可以进行销售，不提供商品房预售许可证并未影响合同履行，同时答辩人未向原告提供虚假的商品房预售许可证；第三，原、被告双方终止合同时间是2012年8月8日，而非2012年7月17日。本案中，致使合同解除的根本原因是原告违约，其违约行为主要表现在如下几个方面，第一，根据代理营销服务合同约定，合富创展公司应向答辩人交付300万元的保证金，但是至合同解除时止，该公司只向答辩人交付了履约保证金198万元；第二，代理营销服务合同第八条第二款约定，原告应在签订合同之后的第一个月完成销售额1500万元，第二个月保证完成销售额800-1000万元，现原告并未在约定时间内完成，其也根本没有能力完成，合同约定未能完成的原因在于原告没有组织经验丰富的营销团队、宣传不到位甚至恶意不予销售，致使鑫宏盛世项目销售不畅。在原告违约的情况下，被告只好在2011年10月借款2300万元盘活资金，并在2012年7月向原告下达了《关于解除〈绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同〉告知函》，直至原告方武长涛于2012年8月8日签收了告知函，双方合同解除。合同终止后，原告方蓄意阻止被告方销售，驱赶顾客，打砸被告公司售楼处，给被告方造成了重大经济损失和名誉损失。被告认为原告未足额缴纳保证金，仅仅销售两套房屋，已经构成严重违约，因此恳请法院依法驳回原告诉讼请求。被告李玲庭审中辩称：同意鑫宏公司意见，我收取原告保证金是履行职务行为，不应承担责任。本院经审理查明：鑫宏公司（甲方）与合富创展公司（乙方）签订了《绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同》。就鑫宏盛世楼盘的营销代理事宜约定，合同期限为两年即2011年9月30日至2013年9月29日；合同内容为代理销售；甲方负责监督乙方销售代理服务工作并为乙方免费提供办公场所，乙方承担销售人员费用；乙方在合同签订后10日内组建销售团队，代理服务费标准为总销售额的3%；为了完成履约保证，乙方三日内打入甲方帐户100万元作为保证金，2011年10月1日乙方正式进场销售，甲方提供销售现场及保证土地证可以提供给销售公司，在预售期3日内乙方再打入甲方帐户200万元作为保证金，乙方保证第一个月完成销售额1500万元（如果完成，甲方退回保证金），第二个月保证完成销售额800-1000万元，若完不成，根据情况甲乙双方再商议合同，若协商达不成共识解除本合同，同时退还保证金300万元；关于违约责任部分，合同经双方签字盖章后，非因不可抗力因素，任何一方在对方没有违约行为的前提下单方面终止合作关系的，需赔付由此给对方造成的相关经济损失，即总销售额的0.5%作为违约金。合同尾部鑫宏公司及合富创展公司均加盖了公章，甲方法定代表人刘东生和乙方法定代表人的委托代理人张兴文分别代表双方签字。合同上加盖合富创展公司公章的防伪码为1101050057867，与该公司2011年4月1日在北京市朝阳区公安分局预留印鉴的防伪码相符。同日，合富创展公司委托张兴文作为甲方与乙方杨国义、丙方武长涛、丁方王海波签订了《合作经营楼盘协议书》。协议书载明，甲方合富创展公司作为从事楼盘代理销售的专业公司，作为具有资格的市场经营主体，对外承担绥中鑫宏盛世项目项目合同的签订，指派张兴文作为该项目经营的负责人，负责全面工作。为了完成销售代理项目，需保证金300万元，现由甲方代表人张兴文出资23万元，乙方出资100万元，丙方出资50万元丁方出资25万元，其余未交付的保证金由甲方代表人和丁方交付，该资金不作为经营资本，项目结束后，返还给每个出资人。合作经营的盈亏由上述四人负担，盈亏比例四方分别为35%、33%、17%、15%。营销代理服务合同和合作经营楼盘协议书签订后，2011年9月21日杨国义、王海波分别向鑫宏公司帐户汇入保证金50万元及20万元，同年10月1日杨国义向李玲（绥中鑫宏集团公司董事长，鑫宏公司的股东）个人帐户汇入保证金50万元，剩余78万元保证金由张兴文通过现金方式交付，鑫宏公司出具了接收198万元保证金的收款收据，此后合富创展公司未向鑫宏公司交付其余保证金，鑫宏公司亦未向合富创展公司催收。2011年10月5日，合富创展公司入驻鑫宏公司售楼处开始进行代理销售业务，鑫宏公司在其后向合富创展公司交付了建设用地规划许可证及商品房（预）销售许可证，但辽宁东戴河新区房地产开发管理办公室对向鑫宏公司发放商品房（预）销售许可证的事实予以否认。代理销售期间，合富创展公司雇佣了孙艳、崔健等十余名员工，按照营销代理服务合同约定制定了鑫宏盛世项目的全案策划定位、阶段性营销定位、项目产品建议、项目推广策略、项目VI系统方案、项目推软广方案、项目阶段性广告推广方案、项目相关活动方案，同时根据销售情况对方案进行了适当的调整，并实际进行相应的销售工作，承担了员工工资及办公用品等各项费用支出。从2011年11月6日至2012年6月26日，合富创展公司为鑫宏公司销售商品房93套，销售总价款为30704033元，酬金为921120.99元。2012年7月7日鑫宏公司向合富创展公司下达了《关于鑫宏盛世项目售楼处人员全部撤离的通知》，欲与合富创展公司解除《绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同》。其后，双方就合同是否解除发生冲突，合富创展公司的武长涛于同年7月17日签收了上述通知，并组织工作人员于7月18日撤离鑫宏盛世项目售楼处。双方解除合同后，鑫宏公司继续聘用合富创展公司雇佣的孙艳、崔健等人进行销售工作。就解除合同的相关事宜，2013年11月17日上午，辽宁东戴河新区管委会主任张庆民曾经组织本案被告李玲、鑫宏公司法定代表人刘东生以及本案原告张兴文、杨国义、武长涛进行协商，但双方并未达成一致意见。同时查明，2013年5月21日合富创展公司曾经以相同诉讼请求向本院起诉鑫宏公司及李玲，鑫宏公司于同年7月17日向本院提起反诉，本院审理该案过程中，合富创展公司的原法定代表人刘治国于同年11月20日向本院申请撤回起诉，鑫宏公司向本院申请撤回反诉，本院于11月23日作出（2013）葫民二初字第00017号民事裁定，准予合富创展公司撤回起诉，同时准予鑫宏公司撤回反诉。在本院第一次审理时对刘治国所做询问笔录中，刘治国表示，合富创展公司与鑫宏公司签订《绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同》的事情，他本人并不知情，具体销售工作也不是他主持的，当时签订合同的事宜他都委托了张兴文，张兴文是公司小股东，有10%的股份，公司的公章只有一枚，就是撤诉申请上的公章，向鑫宏公司缴纳的保证金不是公司的钱，张兴文等人如何缴纳的他不知情，他没有委托周红伟律师代理诉讼，起诉鑫宏公司是张兴文的个人行为。另查明，鑫宏公司系由葫芦岛市绥中鑫宏科贸有限公司投资设立，法定代表人为刘东生。葫芦岛市绥中鑫宏科贸有限公司的法定代表人为李玲，股东为李玲及刘东生。合富创展公司在参与本院（2013）葫民二初字第00017号一案诉讼时的法定代表人为刘治国，当时公司股东为刘治国、张兴文。本次诉讼期间，因刘治国将自己在公司中的股份转让给张赢，法定代表人已变更为张赢。认定上述事实的证据有绥中鑫宏盛世项目营销代理服务合同、保证金收据、保证金汇款凭证、合作经营楼盘代销协议书、销售策划方案、营销推广方案、媒体宣传、阶段性销售营销策略、销售人员培训资料、购房协议书、北京合富创展代理销售房屋酬金结算表、商品房（预）销售许可证、关于鑫宏盛世项目售楼处人员全部撤离的通知、工资表、合富创展应聘登记表、新浪网房产代理合同、印刷协议、现金日记账、鑫宏售楼处开放仪式说明、购房协议、来电来访客户接访表、企业机读档案、和解协议书、告知函、北京市公安局刻制印章通知书、询问笔录、（2013）葫民二初字第00017号民事裁定、会议备忘录、录音资料、照片、当事人陈述等载卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：合富创展公司与鑫宏公司于2011年9月19日就鑫宏盛世项目的代理销售事宜签订的《鑫宏盛世项目营销代理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院依法认定该合同有效，并自签订之日起即发生法律效力。双方在合同签订后，应按照约定内容履行。经审理确定的原、被告争议焦点有如下几点，一是四自然人原告是否具备本案的诉讼主体资格；二是营销代理服务合同履行过程中，何方存在违约行为，如何承担责任；三是刘治国与鑫宏公司达成和解协议并撤回起诉行为是否损害本案四自然人原告权益问题。关于第一个争议焦点，结合合作经营楼盘协议书、刘治国的询问笔录、保证金汇款凭证、保证金收据、会议备忘录等证据能够证明本案中四自然人原告向鑫宏公司缴纳保证金198万元的事实存在，对此本院依法予以确认。根据原告合富创展公司与杨国义等四自然人签订的合作协议，保证金应返还四自然人原告，因此杨国义等四自然人具备本案诉讼主体资格。李玲及鑫宏公司虽辩称代理销售服务合同针对的对象是合富创展公司，与四自然人无关，但其收取四自然人保证金以及与四自然人协商合同解除后如何解决纠纷的行为说明李玲及鑫宏公司对四自然人参与经营并实际出资的行为是知情并且认可的。故其认为杨国义等四人不具备本案诉讼主体资格的理由不能成立。关于第二个争议焦点，结合营销代理服务合同、销售策划方案、营销推广方案、媒体宣传、阶段性销售营销策略、销售人员培训资料、售房协议、房屋酬金结算表及合富创展公司与鑫宏公司从2011年10月5日起到2012年7月17日止的履行合同情况来看，合富创展公司按照合同约定履行了己方义务，共代理销售商品房93套，鑫宏公司虽辩称合富创展公司只完成了3套房屋的销售，其余90套商品房系鑫宏公司自行销售，但并未提供相关证据予以证实，因此应确定合富创展公司完成了93套商品房的销售工作，并确定销售总价款为30704033元，酬金为921120.99元。故合富创展公司在合同履行过程中不存在违约行为。至于鑫宏公司提出的合富创展公司未足额缴纳保证金，未完成合同约定的前两个月销售任务已经构成违约的抗辩理由，关于保证金的缴纳问题，在收到保证金198万元后，鑫宏公司并未就余额部分进行追讨，说明双方在合同履行过程中已经对保证金条款进行了实际变更，保证金应以实际缴纳数额为准；关于合同约定的前两个月销售任务未完成问题，鑫宏公司以继续履行营销代理服务合同的行为认可了合富创展公司未完成约定销售任务的事实，合富创展公司亦不构成违约。在营销代理服务合同履行过程中，鑫宏公司未能提供商品房（预）销售许可证以及在合富创展公司销售团队没有违约行为的情况下单方解除代理销售服务合同的行为已经构成了违约，应承担相应违约责任。因为商品房（预）销售许可证是销售商品房的前提条件，鑫宏公司未能提供该许可证的行为直接导致了房屋销售不能顺利进行，合富创展公司在实际销售工作中只能通过与购房者签订购房协议书，缴纳诚意金的方式进行房屋销售；另外，鑫宏公司在双方代理销售服务合同正常履行时通过单方通知方式中途解除合同的行为，违反了营销代理服务合同的约定，在事实上已经构成违约。鑫宏公司应按照营销代理服务合同违约责任条款部分约定的“本合同经双方签字盖章后，非因不可抗力因素，甲乙双方任一方在对方没有违约行为的前提下单方面终止合作关系的，需赔付由此给对方造成的相关经济损失，即销售总额0.5%作为违约金”内容，承担相应的单方解除合同后果。即向杨国义、武长涛、张兴文、王海波返还保证金198万元（利息从杨国义等四原告确认的解除合同之日2012年7月17日的次日开始计算）；向合富创展公司支付销售酬金921120.99元；向合富创展公司支付违约金153520.16元。关于第三个争议焦点，刘治国作为原合富创展公司的法定代表人，在明知本公司与杨国义等四自然人签订了合作经营楼盘协议书，将鑫宏盛世项目的商品房代理销售权利授予了四自然人，且保证金、项目运营费用由四自然人实际出资的情况下，与鑫宏公司进行和解的行为，擅自处分了他人的权利义务，该协议属于无权处分行为，对四自然人在本案中主张保证金返还部分权利不产生阻断或排除效果。关于被告李玲是否应在本案中承担责任问题，李玲作为鑫宏公司的投资人和鑫宏集团公司的法定代表人在营销代理服务合同签订阶段，确实向杨国义等人收取了部分保证金，但就该部分收取的保证金，鑫宏公司向合富创展公司出具了收款收据，李玲的行为应视为代表鑫宏公司履行的职务行为，故依法驳回五原告对李玲的诉讼请求。关于五原告的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨国义、武长涛、王海波、张兴文保证金人民币1980000元，并从2012年7月18日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息；二、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京合富创展房地产经纪有限公司支付销售酬金人民币921120.99元；三、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京合富创展房地产经纪有限公司支付违约金153520.16元；四、驳回原告北京合富创展房地产经纪有限公司、杨国义、武长涛、王海波、张兴文对被告李玲的诉讼请求；五、驳回原告北京合富创展房地产经纪有限公司、杨国义、武长涛、王海波、张兴文的其他诉讼请求。案件受理费30009元由被告绥中鑫宏房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长　　朱俊芬审判员　　刘亚伟审判员　　冯　新二〇一五年五月二十五日书记员　　贾　霄本判决书所援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。四、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。来源：百度搜索“”