（2015）芗民初字第1847号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-12-04

案件名称

欧阳抱治、欧阳平治与陈忠俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

漳州市芗城区人民法院

所属地区

漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

欧阳抱治,欧阳平治,陈忠俊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百二十条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第1847号原告（反诉被告）欧阳抱治，女，汉族。原告（反诉被告）欧阳平治，女，汉族。以上二原告（反诉被告）共同委托代理人蔡文德，福建漳州市芗城区148律师服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）陈忠俊，男，汉族，户籍所在地福建省漳州市芗城区XXX道**号。原告（反诉被告）欧阳抱治、欧阳平治诉被告（反诉原告）陈忠俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陆夏凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人蔡文德和被告（反诉原告）陈忠俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳抱治、欧阳平治诉称，两原告的母亲林亮1998年4月28日因病去世之后，遗产二层楼房壹座，位于芗城区XX路XX号。因二原告在福州工作，2011年12月20日，二原告委托王天木将房屋出租给被告，每年租金4400元，租期36个月，现租期已满，二原告欲收回房屋，被告拒不搬迁并将房屋转租他人。现该房屋已进入拆迁，特诉至法院，要求1、判令被告立即归还芗城区XX路XX号房屋并将该房屋恢复原状；2、判令被告支付给原告从2015年1月1日起至归还房屋占有费每月366元；3、本案受理费由被告承担。被告陈忠俊辩称，涉诉房屋该归还被告会归还，但是诉讼费不负担。被告当时有和原告说过要来处理涉诉房屋的事情。并且在被告租赁该涉诉房屋期间，对涉诉房屋的修缮，原告应该予以经济补偿15000元。并且2004年的时候，该房屋是王天木的父亲出租给被告的。在修文西路75号还有被告另外的住处，并非只有单纯是原告的出租房，因此被告无需搬离修文西路75号。反诉原告陈忠俊诉称，反诉被告要求反诉原告搬离该租赁房屋应该给一个合理的期限，而不是找反诉原告来吵架。反诉原告在租赁期间由于该房屋是旧房，有倒塌的危险因此分别于2009年、2011年和2012年对该房进行维修，共花费维修费人民币12110元，反诉原告是有偿租用该房，因此反诉被告应支付给反诉原告该修理费人民币12110元。反诉被告欧阳抱治、欧阳平治辩称，反诉原告请求房屋修理费12110元不是事实，没有证据证明其有维修并且有支付该款项，并且即使有维修，款项也已经抵扣租金了，故该请求应予以驳回。关于反诉原告主张的应该给反诉原告一个合理的期限，双方合同都有约定，若要续租，必须提前15天向反诉被告告知要续租。关于续租或者没有续租问题，派出所都有介入处理，有必要可以申请法院进行调查。反诉被告认为反诉原告的反诉依法无据，应予以驳回。经审理查明，2011年12月20日，原告（反诉被告）欧阳抱治、欧阳平治与被告（反诉原告）陈忠俊签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，合同约定，原告将座落于漳州市XXX路XX号X层楼房（被政府代管的隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间除外）出租给被告，租赁期为2012年1月1日至2014年12月30日止，每次支付租金6个月，计人民币2200元。合同第四条约定，租赁期满时，被告必须自己及时搬迁，归还该租房给原告，不得无故拖延，否则，原告有权在租期满三天后自行收回及处理租房内的一切物品，但须有见证人，方可进行，租赁期内的小区物业管理及卫生费、水电费、有线费等费用由被告承担。合同第五条约定，被告未经原告同意不得中途转租。合同第六条约定，被告应在实付租金期满前十五天告知原告是否续租，并交纳租金，无续租意向又不及时通知原告，原告视被告违约，在中介方或者第三者见证后，原告有权收回该房屋，其行为不负任何法律责任。2013年12月12日，原告对租赁物的翻修工程进行验收，翻修工程由被告陈忠俊安排，翻修费用4850元以租金抵扣，并约定超过项目及资金均由被告自己负责。被告未拖欠租金。另查明，2004年12月20日，原告欧阳抱治与欧阳平治与被告的哥哥陈明俊签订一份《租赁合约》，约定原告欧阳抱治与欧阳平治将坐落在芗城区XX路XX号房屋出租给陈明俊，租赁期自2005年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金250元。合同第四条约定，维修费用由租户陈明俊负担，由于租金已做适当降低了，因租户陈明俊估价约总开支近12000元左右，要求出租方欧阳抱治与欧阳平治适当补贴部分，经双方协商，每年第四季度租金750元作为补贴给租户陈明俊，至2008年止计4年，如中途政府决定拆迁，已终止租赁，其维修费、未补贴部分，由租户陈明俊承担，出租方不做任何补偿。自2006年起，租户陈明俊将房屋转交给被告陈忠俊执掌使用，原告也同意本案租赁物修文西路75号房屋（被改造的隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间除外）由被告陈忠俊承租，双方按照原签订的《租赁合约》的内容继续履行。原告的代理人陈阿萍按该《租赁合约》向被告陈忠俊按每季度750元收取XXX路XX号租金。该合同已履行完毕，双方无异议。2010年1月1日，二原告与被告重新签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，租赁物不变，合同约定租赁期自2010年1月1日至2010年12月31日止，租金为每季度1100元，半年支付一次。该合同已履行完毕，双方无异议。又查明，2010年4月20日，被告陈忠俊的妻子杨丽珍与漳州市直管公房经营管理处签订一份《漳州市住宅用房租赁合同》，约定漳州市直管公房经营管理处将座落在芗城区XX路XX号（计租面积15.38m2，系修文西路75号房屋二楼西边房间）出租给杨丽珍，租赁期限从2010年4月20日至2018年4月19日。再查明，1981年10月5日，漳州市人民法院作出（81）漳法民调064号民事调解书，确认本市XXX路XX号X层楼房一座产权归欧阳铭（已亡）之妻林亮所有，该房屋后面空地及天井产权归欧阳基所有；修文西路75号内原75号隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间被改造，今后如有退回业权，归欧阳基所有。1991年12月19日，林亮订立遗嘱，并经漳州市芗城区公证处公证，将本案租赁物即漳州市芗城区XX路XX号二层楼房归原告欧阳抱治和欧阳平治共同继承。本院于2015年5月8日前往芗城区XX路XX号房屋进行现场勘验，经原、被告双方确认，本案租赁物包括一楼店面一间、一楼位于楼梯下的房间一间、楼上客厅一间、楼上北边房间一间；双方同意店面西边预留90厘米通道供被告使用，原、被告共用一个通往二楼的楼梯，客厅入口至西边房间预留90厘米通道，供被告前往其向漳州市直管公房经营管理处承租的房间。以上事实有原告提供的二原告与陈明俊签订的《租赁合约》、2011年12月20日二原告与被告签订的《漳州市房屋租赁协议书》、公证书、（XX）漳法民调XXX号民事调解书、法律文书生效证明书、户籍证明；被告提供的租金收条、照片、漳房住宅合同第XXXXXX号《住宅用房租赁合同》及当事人庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。根据双方合同约定，租赁期限至2014年12月30日，合同期满后双方未签订新的租赁合同，被告必须自己及时搬迁，归还该租房给原告，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告主张被告立即归还芗城区XX路XX号房屋的诉讼请求依法有据，本院予以支持。在本案审理过程中，原告针对所主张的要求被告将房屋恢复原状，明确为要求被告恢复房屋初始的通道隔墙，后经原、被告双方同意，该通道隔墙的施工由原告自行负责，本院予以认可。原、被告双方的租赁合同期限届满后，被告继续占有使用本案租赁物，应当支付占有使用费，原告主张按原租赁合同约定的租金每月366元合理合法，本院予以支持。至于反诉原告陈忠俊主张的2009年、2011年和2012年对本案租赁物进行维修，共花费维修费人民币12110元，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。反诉被告欧阳抱治与欧阳平治于2013年委托王天木对本案租赁物的维修项目进行确认，并经验收后与反诉原告陈忠俊确认维修费用4850元以租金抵扣，由此可见出租人已经履行了租赁物的维修义务。反诉原告陈忠俊向本院提供2009年2月25日的维修清单及2012年12月13日的便条作为证据主张维修费用，本院认为，上述两份证据未列明所维修的是何建筑，无法证明该维修项目用于本案租赁物，且无采购维修原材料的收款收据或者施工方证人证言等证据予以佐证，也没有经过出租人即反诉被告的认可，因此，反诉原告主张的维修费用证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈忠俊应于判决生效之日起十五日内腾退占有使用的漳州市芗城区XX路XX号二层楼房（包括一楼店面一间、一楼位于楼梯下的房间一间、楼上客厅一间、楼上北边房间一间），并将上述租赁物交付给原告欧阳抱治和欧阳平治执掌；二、被告陈忠俊应于判决生效之日起十日内按每月366元的标准向原告欧阳抱治和欧阳平治支付自2015年1月1日起至实际将上述租赁物交付给二原告实际执掌之日止的占有使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告陈忠俊要求反诉被告欧阳抱治和欧阳平治支付租赁物维修费用12110元的诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告陈忠俊负担；本案反诉费51元，由反诉原告陈忠俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。代理审判员　　陆夏凌二〇一五年五月二十五日书　记　员　　樊泓汶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：