（2015）龙民初字第731号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-09-23

案件名称

徐懿、曾小红与漳州市秋实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

龙海市人民法院

所属地区

龙海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省龙海市人民法院民事判决书（2015）龙民初字第731号原告徐懿，男，1965年8月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告曾小红，女，1971年7月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人戴永男、李颛泽，福建世礼律师事务所律师。被告漳州市秋实房地产开发有限公司，住所地龙海市角美商业广场二层写字楼。组织机构代码66689639-2。法定代理人颜素琼。委托代理人陈朝晖，福建弘信律师事务所律师。委托代理人陈翀。原告徐懿、曾小红与被告漳州市秋实房地产开发有限公司（以下简称“漳州秋实公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告徐懿、曾小红的委托代理人戴永男、李颛泽，被告漳州秋实公司的委托代理人陈朝晖、陈翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐懿、曾小红诉称，2011年8月3日，两原告与被告漳州秋实公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买址于龙海市角美镇社头村星河特区1幢某房产，总价款1290077元。双方约定于2012年5月26日至5月28日期间交付房屋。2012年5月27日，原告收房，并通过银行按揭方式支付了所有购房款，涉诉房屋也实际发生转移，由原告占有、使用和收益，合同目的基本实现。被告办理涉诉商品房初始预登记的时间起算点应为实际交房日即2012年5月27日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告至迟应于2012年8月25日前为原告办理房屋权属证书，而被告完成涉诉商品房初始登记是2014年9月2日，直到2014年11月3日才办理完涉诉商品房屋的权属登记。由于办证主体为被告，被告的原因导致原告房屋权属证逾期办理，依据约定，被告应当承担相应的违约责任，故请求判令被告漳州秋实公司向两原告支付逾期办理房屋权属证书违约金83726元（自2013年1月23日起至2014年11月3日止，按原告支付的购房款1290077元、每日0.01%计算）。两原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了合同，双方约定商品房的地址和总价款。2、《个人住房借款合同》，证明两原告于2011年8月31日与中国建设银行股份有限公司漳州角美支行签订《个人住房借款合同》。3、销售不动产统一发票两份，证明两原告缴纳相应的购房款。4、税收转账专用完税证，证明两原告缴纳相应的税收。5、星河特区交房通知书，证明被告于2012年5月15日通知两原告于2012年5月26－28日间进行收房。6、房屋验收整改传送单，证明两原告于2012年5月27日对涉诉商品房进行验房、收房。7、房屋所有权证，证明两原告所持有的涉诉商品房所有权证及相应的缴费证明。8、《代办产权登记收件证》、《购房代收费用明细表》、收条，证明两原告已交纳办证费用。被告漳州秋实公司对两原告提供的证据的真实性均没有异议，但认为证据7《房屋所有权证》记载的登记时间是2014年9月2日，证据8中的《代办产权登记收件证》和收条可以证明至2014年3月7日，两原告才补缴讼争房屋面积的补差款，并将购房发票交付被告；《购房代收费用明细表》仅仅涉及土地登记，与房屋所有权登记不同。被告漳州秋实公司辩称，2012年4月28日前其委托漳州市力远测绘有限公司对星河特区（一期）1#楼做测绘成果，2013年11月5日该公司作出测绘成果，于2013年11月25日将该测绘成果提交给被告。根据原、被告双方签订的附件六《合同补充协议》第七条7.3的约定，涉诉商品房系出现了原、被告双方约定可顺延的事由，初始登记的时间应自2013年11月26日开始计算60天，至2014年1月26日。被告于2014年1月7日办理房屋权属初始登记，被告不存在逾期办证的违约情形。2014年3月7日之前，被告已通知两原告办理相关办证手续。2014年6月5日，两原告正式委托被告代办房屋所有权登记。2014年7月30日，漳州台商投资区房产权属交易登记中心收件办理。2014年9月2日房屋所有权正式登记。依据双方签订的《商品买卖合同》的约定，办理所有权初始登记后的房屋所有权属登记的义务主体是原告，被告没有责任也没有过错，要求驳回两原告的诉求。被告提供的证据有：1、预售许可证，证明本案的星河特区1幢房屋2010年11月5日经批准公开预售。2、商品房买卖合同，证明原、被告签订了该合同。合同第十四条约定被告的义务是向房屋权属登记机构房屋所有权初始登记，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，也就是办理权属登记的义务人是原告。合同附件六第七条7.3约定出现顺延的情形。3、星河特区（一期）1#、2#、3#楼房屋建筑工程竣工验收报告、消防设施测试验收报告，证明2012年4月26日该工程经验收符合交房条件。4、漳州市力远测绘有限公司《房产测绘成果报告书》和《证明》，证明被告于2012年4月28日前委托漳州市力远测绘有限公司对星河特区（一期）1#楼做测绘成果，2013年11月5日该公司作出测绘成果，于2013年11月25日将该测绘成果提交给被告。5、福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表，证明星河特区（一期）1#、2#、3#楼在全部完工后于2014年1月14日报龙海市城乡规划局备案。6、楼盘初始登记申请书，证明被告于2014年1月17日提交漳州台商投资区权属交易登记发证中心办理初始登记，《房产测绘成果报告书》为必备材料。7、产权办理通知书，证明被告于2014年1月18日以短信形式通知两原告至被告公司办理房屋权属登记的相关手续。8、漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心星河特区1幢、2幢、3幢、1－3幢地下室办证公告，2014年4月28日漳州台商投资区房产权交易登记中心通知星河特区一期的业主办理产权登记。9、委托书两份，证明两原告于2014年6月5日委托被告办理房屋所有权证。两原告除对被告提供的证据7的真实性有异议外，对其他证据的真实性均没有异议，但认为证据2讼争房屋办证的主体是被告，合同附件六补充协议第7.3条是无效的格式条款；证据4可以证明被告迟延办证的主要原因及事实；证据5中工程于2012年4月已竣工验收，但被告于2014年1月14日才进行备案；证据7系被告方单方制作的通知，两原告未收到；证据8履行通知是被告的义务，行政机关的公告，不能证明被告方已履行通知义务。证据9、两原告书面委托书只是事后补充，双方在签订商品房买卖合同时，原告已将办证义务委托被告。对原、被告提供的证据，本院分析认为：除了两原告对被告提供的证据7《产权办理通知书》的真实性有异议外，双方对对方提供的证据的真实性均没有异议，可以确认。两原告提供的证据1、3、4和被告提供的证据2可以证明原、被告双方签订商品房买卖合同的事实以及房屋的总价款1290077元。两原告提供的证据2可以证明原告购房首付款650077元，余款640000元向银行办理按揭贷款；证据5、6可以证明原、被告于2012年5月27日进行房屋交付；证据7可以证明涉诉商品房权属登记时间为2014年9月2日；证据8中《代办产权登记收件凭证》可以证明被告向两原告收取代办权证费用，同时也可以印证被告告知两原告办理产权证的事实。被告提供的证据4可以证明漳州市力远测绘有限公司于2013年11月5日作出本案工程的测绘成果；证据5可以证明星河特区1#、2#、3#楼完工并于2014年1月14日报龙海市城乡规划局备案；证据6可以证明被告于2014年1月17日提交漳州台商投资区权属交易登记发证中心办理初始登记；证据7两原告对真实性不予认可，因被告没有依据证明已将该通知送达两原告，故对其主张于2014年1月18日以短信的形式通知两原告的事实不予确认。被告提供的证据8可以证明2014年4月28日漳州台商投资区房产权交易登记中心通知星河特区一期的业主办理产权登记。被告提供的证据9可以证明两原告于2014年6月5日委托被告办理房屋所有权证。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：2010年11月5日，被告漳州秋实公司取得星河特区1幢2幢3幢1-3幢地下室项目的《商品房预售许可证》。2011年8月3日，原告徐懿、曾小红与被告漳州秋实公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35××××260），约定被告漳州秋实公司将址于龙海市角美镇社头村星河特区1幢某房产出售给两原告，房屋总价款1290077元，由两原告于2011年8月5日付款650077元，余款640000元办理银行按揭。被告应当于2012年5月1日前将符合约定条件的商品房交付两原告；应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付两原告。如因被告原因，两原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，两原告不退房，被告自逾期之日起每日按两原告已付款的0.01%向两原告支付违约金。2011年8月5日，两原告与被告再签订一份《附件六：合同补充协议》，第七条7.3约定“非被告原因，如测绘单位提供测绘成果或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后，或政府有关部门行政审核等原因造成被告提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的被告提供备案的时间相应顺延，两原告对此不持异议”。2012年4月26日，工程竣工验收，工程质量经相关部门评定合格。2012年4月28日，被告委托漳州市力远测绘有限公司进行测绘。2012年5月15日，被告向两原告出具《交房通知书》，表示可以于2012年5月26－28日前办理商品房交接手续。2012年5月27日，原、被告进行房屋验收，并填写了房屋验收整改传送单，两原告向被告收取了房屋钥匙。2012年8月31日，两原告与中国建设银行股份有限公司漳州角美支行签订了一份《个人住房借款合同》，约定两原告除首付款外，其余640000元向该银行借款。2013年3月7日，被告向两原告出具一份收条，载明收到面积补差额32463元。2013年11月25日，漳州市力远测绘有限公司向被告提交《房产测绘成果报告书》。2014年1月17日，被告向漳州市台商投资区权属交易登记发证中心申请办理初始登记。2014年3月7日，被告向两原告出具《代办产权登记收件凭证》。2014年4月28日，漳州市台商投资区权属交易登记发证中心发出办证公告。2014年5月13日，被告漳州秋实公司向两原告出具两份发票，分别载明收到两原告购房款682540元和640000元。2014年6月5日，两原告出具委托书给被告，委托被告代为办理并领取房屋所有权证。2014年9月2日，漳州市住房和城乡建设局作出《房屋所有权证》。本院认为，原告徐懿、曾小红与被告漳州秋实公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。虽然原、被告于2012年5月27日进行房屋验收和办理交接手续，从实物上依合同约定履行了商品房交付使用行为，但办理商品房权属证书，前提是商品房具备法定和约定交付使用条件。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，工程必须经竣工规划条件核实，被告未提供有组织竣工规划条件核实的依据，但提供了龙海市城乡规划建设局于2014年1月14日作出的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其中对工程竣工验收相关书面材料予以核实并加盖竣工验收备案专用章，与规划条件核实的后果没有本质区别，可以认定龙海市城乡规划建设局作出的核实之日即2014年1月14日才是符合法定的交房条件，原、被告于2012年5月27日的交房行为并不具备法定交付条件，依法应属无效行为。两原告要求以该日作为涉诉商品房初始预登记时间，于法不符，不予采纳。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，在符合法定和约定商品房交付条件的情况下，被告漳州秋实公司应于2014年1月15日至2014年3月15日期间进行初始登记，事实上，被告漳州秋实公司也于2014年1月17日向漳州台投资区权属交易登记发证中心申请办理初始登记，并于2014年3月7日前通知两原告办理产权事宜。虽然两原告认为被告未于该时间告知，但从两原告提供的《代办产权登记收件凭证》可以印证被告在该时间告知的事实，故被告漳州秋实公司在90日内已及时履行告知义务，不违反合同约定的办证期限，不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。两原告主张办理权属证书的主体为被告，但从上述《商品房买卖合同》第十四条第一款“由出卖人办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”和第二款“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”的约定来看，双方并未约定办证主体为被告。实际上，产权证书的申办及完成需要多方面的互相配合，在没有特别约定的情况下，出卖人及时履行告知义务，买受人也可自行申办产权证书。因此，对于两原告关于办证主体为被告的主张，不予采纳。综上，本院认为两原告主张被告逾期办理涉诉商品房的权属证书，要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐懿、曾小红的诉讼请求。本案案件受理费1893元，由原告徐懿、曾小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于漳州市中级人民法院。审判长陈淑瑜审判员陈坤城人民陪审员高斌伟二〇一五年五月二十五日书记员方艺静附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注微信公众号“”