（2015）赤民一终字第761号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-11-08
案件名称
张丽娟与马金学确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽娟,马金学
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第761号上诉人（原审被告）张丽娟，女，1956年11月15日出生，汉族，赤峰富龙热力有限公司退休职工，住赤峰市红山区长青小区57号楼142室。委托代理人陈传洋，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马金学，男，1947年6月7日出生，汉族，农民，住赤峰市红山区钢铁街八角楼小区2号楼302室。委托代理人李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。上诉人张丽娟因确认合同无效纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院(2014)红民初字第02942号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年4月12日，马金学、张丽娟签订房地产买卖契约，约定马金学将坐落于红山区钢铁街站前办事处西万德胡同的房地产(房屋建筑面积222.02平方米)出售给张丽娟，价格为15.8万元，2000年10月8日一次性付款(现金)。双方按约定已各自履行了支付房款、交付房屋的义务，并办理了房屋产权变更登记手续，2001年6月，涉案房屋产权变更登记在张丽娟名下。张丽娟在原有88.51平方米的房屋上扩建了二层房屋，并占有使用所涉房屋至今。上述房屋实际交易价格为18万元整。另查明，马金学于1989年11月申请登记涉案房屋所在土地使用权，土地档案记载：土地所有权性质集体所有、来源为划拨，地址：站前办事处万源德居委会，批准机关为红山区土地管理办，用地类别为住宅。1999年10月21日，马金学办理了涉案房屋的房屋所有权证，在房屋所有权证上记载土地权属性质为国有土地，使用面积为252.40平方米。双方对涉案房屋所在土地使用权未办理变更登记手续，使用权人仍为马金学。现马金学诉至本院，要求确认马金学、张丽娟于2001年4月12日签订的房地产买卖契约无效。上述事实，有双方当事人提供的证据及马金学、张丽娟双方当庭陈述在卷佐证，足以认定。原审法院认为，当时登记在马金学名下的涉案房屋所有权证记载，土地性质为国有，在此情况下，马金学、张丽娟于2001年4月签订了房地产买卖契约，是双方当事人在平等、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，作为所涉房屋宅基地使用权人的马金学，其转让房屋应视为对宅基地使用权的放弃。虽然所涉房屋已经交付张丽娟，所有权也已经政府房屋管理部门变更登记在张丽娟名下，产权所有权已经登记为张丽娟所有，且张丽娟居住使用涉案房屋长达14年之久，并对所涉房屋实施了扩建等添附行为。但因本案所涉房屋系建设在农村集体土地上住宅，依据1999年国务院办公厅国办发(1999)第39号文件第2条第2款之规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”双方签订的房地产买卖契约违反了上述规定，应确认无效。故对马金学要求确认其与张丽娟于2001年4月12日签订的房地产买卖契约无效的请求，应予支持。综上，判决马金学与张丽娟于2001年4月12日签订的房地产买卖契约无效。一审宣判后，上诉人张丽娟不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：2001年4月21日，张丽娟与马金学签订了《房屋买卖契约》，在签订《房屋买卖契约》前，马金学向张丽娟出示了该出卖房屋的房产证，该土地使用情况摘要项下权属性质栏记载：国有土地字样，该房坐落于西万源德居委会，居委会亦属城市建制，而非西万源德村委会，如写西万源德村委会则属农村。上述记载证明该房属城市管辖，房屋之下系国有土地，张丽娟认为可买。遂与马金学签订了《房屋买卖契约》，并依约支付18万元房款，另行支付5600余元税费，交易完成至今已14年整。现马金学见该房坐落地被红山区政府定为棚户区改造地域，房价暴涨，便见利忘义要求反悔，称其出卖的房屋系农村院落，不得买卖，拿出国务院办公厅颁发的(1999)第39号文第2条2款规定。事实上，马金学房产证证明该房屋坐落在国有土地上，有马金学出卖房屋时的根契书证证明，且双方已依法办理了转移登记手续。最高法院民法通则解释第85条规定“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未转移，一方反悔并无正当理由，协议又能履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”本案涉案房屋在14年前签订买卖协议并实际履行，即付清房款，当月办妥转移登记手续，符合最高法院民法通则关于所有权转移受法律保护的规定。上诉人认为，国务院办公厅的(1999)第39号文属于相关政策，我国的法律适用原则遵循有法必依，无法适用法规，无法规适用政策，无政策依据习惯等顺位。在国务院办公厅政策之上有民法通则的司法解释，司法解释属法律层面的。且不动产所有人有权决定自己房屋在法律上的命运，如出卖等。本案应适用民法通则的司法解释及物权法。另外，马金学出具的原房产证上记载土地性质为国有土地，该地域被划定为棚户区改造地域，房价暴涨后，马金学拿出该房之下土地属集体所有的证明，此举说明马金学卖房之初就为以后反悔预设埋伏，他明知自己房下土地不属国有，诱使张丽娟与其签合同。合同法58条规定“合同无效……有过错方应当赔偿对方因此造成的损失”，致使合同无效马金学过错巨大，此点应当在判决书中有所体现，如案件受理费不应当平摊，各百分之五十有失公平。被上诉人答辩服判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，2001年4月12日，马金学、张丽娟签订房地产买卖契约，约定马金学将坐落于红山区钢铁街站前办事处西万德胡同的房地产(房屋建筑面积222.02平方米)出售给张丽娟，价格为15.8万元，2000年10月8日一次性付款(现金)。双方按约定已各自履行了支付房款、交付房屋的义务，并办理了房屋产权变更登记手续，2001年6月，涉案房屋产权变更登记在张丽娟名下。张丽娟在原有88.51平方米的房屋上扩建了二层房屋，并占有使用所涉房屋至今。本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当时登记在马金学名下的涉案房屋所有权证记载，土地性质为国有，在此情况下，马金学、张丽娟于2001年4月签订了房地产买卖契约，是双方当事人在平等、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，作为所涉房屋宅基地使用权人的马金学，其转让房屋应视为对宅基地使用权的放弃。且所涉房屋已经交付张丽娟，所有权也已经政府房屋管理部门变更登记在张丽娟名下，产权所有权已经登记为张丽娟所有，张丽娟居住使用涉案房屋长达14年之久，并对所涉房屋实施了扩建等添附行为。法律虽然禁止城市居民在农村买房，其目的在于保护集体经济组织成员的利益，而如果该案涉及的房屋涉及到拆迁，必然导致房屋的灭失而集体土地转为国有，即原物灭失而换来金钱补偿，也就是由谁享有补偿的问题，这并不损害集体经济组织其他成员的利益，在此情况下，应该保护诚信一方。综上，上诉人的上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第2942号民事判决；二、改判为马金学与张丽娟于2001年4月12日签订的房地产买卖契约有效。二审案件受理费100元，由被上诉人马金学承担；邮寄费40元，由上诉人张丽娟、被上诉人马金学各承担20元。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 崔明明审判员 牛占龙二〇一五年五月二十五日书记员 高莉莉 微信公众号“”