（2014）舟定民初字第1144号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2016-06-02

案件名称

石平统、林英与舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

舟山市定海区人民法院

所属地区

舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石平统,林英,舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

舟山市定海区人民法院民事判决书（2014）舟定民初字第1144号原告石平统。原告林英，自由职业。被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司。法定代表人章建国。委托代理人陈裕昌。委托代理人林德华，浙江五奎律师事务所律师。原告石平统、林英为与被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月24日向浙江省岱山县人民法院起诉。经浙江省舟山市中级人民法院指定本院管辖，本院于2014年12月18日立案受理后，依法适用普通程序由审判员沈妙军担任审判长，与人民陪审员潘祖庆、鲍文献组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石平统、林英与被告绿城公司的委托代理人陈裕昌、林德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石平统、林英诉称：两原告系绿城·蔚蓝公寓1-305室房屋业主，2010年6月3日与被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋于2012年4月30日前交付，逾期交房的按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，房屋达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；交房时买受人对房屋及装修质量提出异议的，按附件第八条（关于房屋交接、质量异议处理的约定）处理。2012年3月12日，原告方应被告邀请对所购房屋进行验收，发现卫生间地漏、排水管存在位置不当、室内墙面颜色不均、卧室窗门密封胶不牢固等，即向被告提出整改意见，但被告未予办理。同年5月31日，原告方付清剩余房款后要求交房，但被告以原告方未付由被告代交的物业维修资金而拒绝交房。此后，两原告多次向被告提出对存在质量缺陷的卫生间地漏、位置与竣工图要求不符的排水管进行整改修复。被告于2012年10月仅对原告等业主的批量房屋进行窗门边角堵水维修。2013年4月，被告对原告发现的卧室窗台裂缝及窗门密封条进行修补，并擅自对楼板进行两处切割，切割后填补的水砂抹面颜色与原楼板反差明显，且凸起明显。原告方要求恢复，对楼板作整体性返修处理，但遭拒。2013年6月2日，原告方函告被告要求就卫生间地漏、排水管及楼板等问题进行整改并交付房屋，但被告称不属于质量问题。两原告无奈提起诉讼。该案二审期间的2014年6月9日法官现场勘查时，被告在场的工作人员亦发现卧室窗台存在内部空鼓。经二审，判令被告对客卫地漏，内卫排水管进行整改。同年10月10日，原告方对被告整改的地漏、排水管进行验收，并提出对卧室因空鼓造成多处开裂进行维修，及要求交房，但再次遭被告拒绝。原告方认为，被告至今未书面通知原告交房，也未实际将房屋交付给原告使用，应承担逾期交房的违约责任。同时，物业维修资金并非房款，合同仅对该款的追讨时间进行约定，并非附条件的交房约定。被告在原告付清房款后无理拒绝交房，应承担逾期交房的违约责任。另外，预售的商品房存在影响买受人正常使用的质量问题，故被告应承担其怠于履行房屋质量瑕疵修复义务所造成的逾期交房的违约责任。综上，两原告起诉要求被告交付绿城·蔚蓝公寓1-305室房屋及购房发票、质量保证书、住宅使用说明书等相关单证、票据；要求被告支付违约金，即自2012年5月1日起按总房价837924元的日万分之一计算至实际交房日止；确认原告方应承担的物业管理费于房屋实际交付并办理登记手续的次月起交纳。被告辩称：被告不存在逾期交房的违约行为。被告已于2012年4月19日向原告等业主发送了交付通知书并附寄交付须知、入伙及应缴费用一览表，告知原告方2012年4月30日交房。原告方收到通知后，未依约前来办理交接手续，也未付清房款。原告方之所以未按约办理房屋交接手续，主要是因为其拒绝缴纳物业维修资金及物业管理费，而被告在原告没有付清上述“二费”的情况下，有权拒绝交房。依约交纳“二费”是符合合同约定的、原告方应尽的付款义务，原告方拒交的行为已构成违约，因此导致交房手续无法办理，由此造成的法律后果应由原告方自行承担。原告方诉称房屋存在质量问题，不符合交付使用的条件，应先维修后交付，并应承担因此而造成的违约责任，缺乏事实与法律依据。首先，涉案房屋已通过综合验收，并进行竣工验收备案登记，且在电视台进行竣工验收备案公示期间，未收到不符合使用条件的投诉，故涉案房屋符合交付条件。第二，原告方于2012年3月对房屋进行分户验收时提出的问题，除地漏位置未予整改外，其余问题均予整改，这些问题均不影响房屋的正常交付使用，不属于严重的质量问题，原告方以此为由拒绝接收房屋无事实与法律依据。第三，对于涉案房屋内地漏和排水管，生效判决已认定质量合格，法院判令整改是根据日常生活经验判断，而非基于被告的违规或违约。第四，原告提出的楼板裂缝可能存在贯穿性裂缝等问题，因其未提供充分证据，已被法院驳回。综上，涉案房屋符合交付使用的条件，不存在严重影响正常居住和使用的质量问题，原告方拒不交付前述“二费”的行为已构成违约，由此造成的逾期交房的后果应由原告承担，故请求驳回原告的不当诉请，原告方应从2012年5月1日开始支付物业维修资金与前期物业费。经审理查明：2010年6月3日，原告石平统、林英与被告绿城公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的蔚蓝公寓1幢3单元305室商品房预售给二原告。合同载明：该房屋的建筑面积共138.96平方米，总价838829元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，以物业交付后相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准，该款项未包含在房屋总价款中，由于出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；出卖人应当在2012年4月30日前将符合建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明等条件的商品房交付给买受人使用；交房期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；除不可抗力等合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间作分别处理（不作累加），逾期不超过120日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当予以解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方对房屋质量产生争议，买受人可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，若经检测，该房屋属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房，买受人选择由出卖人修复的，修复期间视为出卖人逾期交付房屋期间，出卖人承担合同约定的违约责任；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；如经检测，该房屋存在质量瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务承担保修责任并尽快予以修复，修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕。同日，两原告还与浙江绿城物业管理有限公司舟山分公司签订了《绿城·蔚蓝公寓前期物业服务协议》，约定后者按协议约定的标准及经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按协议约定的服务内容及质量标准提供服务。2012年3月12日，经被告发函邀请，两原告对房屋进行分户验收，向被告提出主卧门窗密封胶不牢、室内墙面批白颜色不均、次卧门窗密封胶及窗外密封胶不固定、次卧飘窗顶部有污渍、客卫地漏距离墙体太近等意见。同年5月31日，两原告付清剩余的房款，至此，两原告支付的房款共计837924元。后，两原告为涉案房屋内地漏和排水管管道位置不符合设计要求等与被告发生争议。2013年4月22日，被告对涉案房屋内地面进行了两处切割，切割处与原有地面之间存在色差。此时，卧室窗台仍有裂缝，且有渗水痕迹，卧室密封胶不固定、安装不当。同年6月3日，原告方向被告发函，要求对房屋质量进行整改，并要求交房。双方因原告方不同意支付被告代为缴纳的物业维修资金、房屋质量问题等，未办理交房手续。同年7月31日，两原告提起诉讼，要求被告对涉案房屋两间卫生间内存在质量瑕疵的地漏和排水管管道的位置进行整改修复，对被告擅自切割的两处楼层板做盛水试验，以确认整体浇楼板有无贯通性裂纹，做整体翻修处理，予恢复原状。本院一审判决后，双方均提起上诉。后，舟山市中级人民法院二审认为被告交付的房屋虽符合合同约定，也不影响地漏和排水水管的使用功能，但从现场勘查来看，客卫内洗衣机篦子直通地漏边缘距离墙体约1.5cm、内卫污水排水管外壁距离墙体不足1cm，根据日常生活经验，判断该情形有可能对业主的装修、使用等造成较为严重的妨碍或影响，二审终判令被告于2014年10月1日前以设计图纸载明的标准完成对该两处的整改。二审判决后，两原告于2014年9月15日发函给被告，要求按判决内容进行整改，并另要求对卧室窗台的多处开裂进行修复等。同年9月18日，被告发函给两原告，告知于9月22日对判决确定的两处进行整改，并请两原告到场。两原告未到场。同年9月27日的养水试验，经被告通知，两原告亦未到场。另查明：被告于2010年5月24日取得涉案楼盘的预售证。2012年4月19日，涉案房屋所涉工程项目经竣工验收合格后予备案。同年4月25日，被告为涉案房屋向岱山县房地产管理处代交物业维修资金12492.90元。上述事实，有两原告举证的《浙江省商品房买卖合同》、住宅工程质量业主自查表、照片、快件回执及函、（2013）舟定民初字第821号民事判决书、（2014）浙舟民终字第129号民事判决书，被告举证的商品房预售证、邀请函、竣工验收备案表、销售不动产统一发票、前期物业服务合同、住宅专项维修资金专用发票，以及原、被告的陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同依法成立，双方均应按约全面履行自己的义务。现涉案房屋未交付属实，双方争议的焦点为造成该后果的责任在于原告还是被告。对此，本院认为，房屋竣工验收合格是商品房交付的必要而非充分条件，预售的商品房不仅要符合交付条件，还应符合使用的基本要求。涉案房屋虽经竣工验收合格，但两原告验收房屋时，发现房屋存在客卫地漏距离墙体太近等问题，而该问题在交房期限届满时仍未解决。该问题以及房屋内其它地漏、排水管等位置可能对两原告的装修、使用等造成较为严重的妨碍或影响一节，已得到生效判决的确认。故由此造成逾期交房，被告应承担违约责任。另一方面，两原告自认其于2012年5月31日要求被告交房，但被告以其未付由被告代交的物业维修资金而拒绝交房。本院认为，被告系按规定代两原告交纳，其要求两原告于房屋交付时支付该款，符合合同约定。故此时两原告拒绝付款造成房屋未能交付，对逾期交房亦存在责任。两原告现要求交房，应予支持，被告应于两原告向其支付代交的物业维修资金时交付房屋。逾期交房的违约金方面，鉴于原、被告均对造成逾期交房有责任，两原告要求被告完全按照合同约定支付违约金，有失公平。结合合同约定的违约金计算方法，本院酌情确定被告支付两原告自2012年5月1日逾期交房之日起至2014年9月27日被告整改完毕之日止的违约金35000元。至于物业管理费问题，因相关物业服务合同系两原告与案外人签订，该费用的支付涉及案外人的利益，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司于原告石平统、林英支付物业维修资金12492.90元的同时向两原告交付绿城·蔚蓝公寓1-305室房屋（包括购房发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、钥匙）；二、被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告石平统、林英逾期交房违约金35000元；三、驳回原告石平统、林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告石平统、林英负担650元，被告舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审　判　长　　沈妙军人民陪审员　　潘祖庆人民陪审员　　鲍文献二〇一五年五月二十五日书　记　员　　於航燕关注公众号“”