（2015）东三法常民一初字第603号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-07-25
案件名称
梁惠连、周淑玲等与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁惠连,周淑玲,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第三十六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法常民一初字第603号原告梁惠连，男，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××5613。原告周淑玲，女，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××5622。委托代理人叶长虹、卢国文。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人陈松荣。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌、袁玉婷，均系广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省九江市修水县。法定代表人吴笑云。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：东莞市。负责人朱石金。上述两被告共同委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人王晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。原告梁惠连、周淑玲诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告梁惠连、周淑玲的委托代理人卢国文，被告常平房地产公司的委托代理人陈松荣，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华公司及亚华东莞分公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁惠连、周淑玲诉称，原告于2010年10月25日向被告认购其开发的位于常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元1105号商品房一套，并签订《商品房买卖合同》。原告已将购楼款63238元、装修款37115元、契税6307元、物业维修基金1894元、律师费（含登记费）966元付清被告。被告承诺于2011年9月30日前交付上述房子给原告使用，但至今被告未交付房屋，且被告售楼处已人去楼空，据了解被告已无法继续经营，因此原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；二、四被告连带返还原告购楼款63238元、装修款37115元、契税6307元、物业维修基金1894元、律师费（含登记费）966元，合计109520元；三、四被告连带支付原告违约金21904元；四、本案诉讼费用由四被告承担。被告常平房地产公司辩称，请参照涉案小区以往类似案件的判决依法裁判。被告伟城物业公司辩称，其答辩意见同被告常平房地产公司的一致。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，其答辩意见与被告常平房地产公司的一致。经审理查明，（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明：东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。梁惠连、周淑玲提供的2010年12月25日编号为20101225F9E64B514337《商品房买卖合同》一份，该合同中梁惠连、周淑玲作为买受人、常平房地产公司作为出卖人、伟城物业公司作为委托代理机构。合同约定梁惠连、周淑玲购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元1105号商品房（下称“案涉商品房”），该商品房为预售商品房，总房款金额为210238元，付款方式为梁惠连、周淑玲于2010年12月25日付清首期楼款63238元，余款147000元由梁惠连、周淑玲向银行申请按揭贷款。常平房地产公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付梁惠连、周淑玲使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，常平房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且常平房地产公司在发生之日起30日内告知梁惠连、周淑玲的。《商品房买卖合同》第九条约定，常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，梁惠连、周淑玲有权解除合同，梁惠连、周淑玲解除合同的，常平房地产公司应当自梁惠连、周淑玲解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按梁惠连、周淑玲累计已付款的20%向梁惠连、周淑玲支付违约金；第十三条约定，常平房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三约定的标准为毛坯房。梁惠连、周淑玲于2010年10月30日交付购楼定金10000元，2010年12月25日交付了首期购楼款53238元、装修款37115元、契税6307元、维修基金1894元，其中亚华公司与伟城物业公司出具收款收据确认收到购楼定金与购楼首期款，亚华东莞分公司出具收据确认收取了装修款、契税、维修基金。同日，梁惠连、周淑玲向广东常正律师事务所交纳律师费868元、产权登记费90元、印花税8元。原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付，案涉商品房交付标准为毛坯房。因被告至起诉之日仍未交付案涉商品房，梁惠连、周淑玲遂向本院提起诉讼，本院于2015年4月20日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有《商品房买卖合同》、汇款单据、收据、（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点有六个：一、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司的法律责任；二、应否解除梁惠连、周淑玲与常平房地产公司双方之间的商品房买卖合同关系；三、应否支付违约金的问题；四、装修款的退还问题；五、契税、维修基金的退还问题；六、律师费、产权登记费、印花税的退还问题。关于焦点一。（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明，案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《商品房买卖合同》共同对梁惠连、周淑玲承担法律责任。梁惠连、周淑玲没有证据证明亚华东莞分公司应承担《商品房买卖合同》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而非亚华东莞分公司，故本院对梁惠连、周淑玲关于亚华东莞分公司退还购房款、支付违约金的诉讼请求不予支持。关于焦点二。梁惠连、周淑玲与常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。梁惠连、周淑玲向常平房地产公司购买案涉商品房，并于约定的2010年12月25日前支付了首期楼款63238元，则常平房地产公司应当在2011年9月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给梁惠连、周淑玲使用，但常平房地产公司没有依约向梁惠连、周淑玲交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，逾期已超过90日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，常平房地产公司逾期交付案涉商品房事实清楚，且至庭审之日尚未能交付，《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的梁惠连、周淑玲诉求解除《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应当自梁惠连、周淑玲解除合同通知到达之日起60天内退还已付的购房款63238元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故梁惠连、周淑玲无须向常平房地产公司交还案涉商品房。常平房地产公司于2015年4月20日收到应诉材料，则应于2015年6月19日前（包含19日）履行退还购房款的义务。关于焦点三。首先，合同解除与违约金能否并存适用问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。因此，解除《商品房买卖合同》后权利义务终止，但不影响违约金条款的效力，亚华公司、亚华东莞分公司抗辩合同解除与违约金不能并存适用没有法律依据，本院不予采纳。其次，违约金是否过高的问题。结合本案案情，就合同的履行程度、当事人的过错、当事人的缔约地位强弱、是否适用格式合同等因素分析，梁惠连、周淑玲依约履行合同义务，常平房地产公司至今未交付案涉商品房给梁惠连、周淑玲，存在违约行为，且已达到双方约定解除合同的条件；梁惠连、周淑玲没有过错，常平房地产公司存在过错；在商品房买卖合同关系中，常平房地产公司作为出卖人，向梁惠连、周淑玲提供合同文本，缔约地位较梁惠连、周淑玲强；《商品房买卖合同》是常平房地产公司以广东省建设厅、广东省工商行政管理局的合同范本为基础拟定后与梁惠连、周淑玲签订的，合同约定的违约金条款是常平房地产公司拟定的。考虑到东莞市商品房市场价格的情况、社会物价上涨等因素，且被告并未就其主张违约金过高举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能不利后果，因此，本院认为《商品房买卖合同》约定的违约金没有过高，对伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司该抗辩意见不予采纳。关于《商品房买卖合同》解除时间。梁惠连、周淑玲主张曾经到过相关部门进行反映，但是未能举证证实其主张，故对合同解除的时间应以梁惠连、周淑玲向法院起诉主张解除合同，应诉材料送达至各被告时为准。因此，常平房地产公司应自收到应诉材料之日起60天内履行退还全部已付购房款及支付违约金的义务，常平房地产公司于2015年4月20日收到应诉材料，则应于2015年6月19日前（包含19日）履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以及结合《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应自梁惠连、周淑玲解除合同通知到达之日起60天内按梁惠连、周淑玲累计已付款的20%支付违约金，即支付违约金12647.60元（63238元×20%）。梁惠连、周淑玲诉求21904元，超出部分没有事实法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》中，出卖人是常平房地产公司，伟城物业公司是其委托代理人，买受人是梁惠连、周淑玲，常平房地产公司是在2015年4月20日收到应诉材料，因此《商品房买卖合同》的解除时间是2015年4月20日。关于焦点四。《商品房买卖合同》约定案涉商品房的交付标准是毛坯房，亚华东莞分公司收取梁惠连、周淑玲装修款37115元。亚华东莞分公司收取装修款附随于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》被解除，且案涉商品房尚未交付给梁惠连、周淑玲，故应将装修款退还给梁惠连、周淑玲。因梁惠连、周淑玲没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就变更案涉商品房的交付标准得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款的退还责任予以否认的情况下，梁惠连、周淑玲诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还装修款的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。装修款的收款收据是由亚华东莞分公司出具并加盖财务专用章确认，因此，亚华东莞分公司应承担向梁惠连、周淑玲退还装修款的法律责任。同时，因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向梁惠连、周淑玲返还装修款的法律责任。关于焦点五。契税、维修基金的退还问题。亚华东莞分公司收取契税、维修基金附随于商品房买卖合同，商品房买卖合同被解除，且案涉商品房尚未交付给梁惠连、周淑玲。被告主张契税、维修基金已缴交到相关单位，但未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故应将契税、维修基金退还给梁惠连、周淑玲。因上述款项的收款收据由亚华东莞分公司出具的，收款收据上加盖了亚华东莞分公司财务章，且梁惠连、周淑玲没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就收取契税、维修基金问题得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对契税、维修基金的退还责任予以否认的情况下，梁惠连、周淑玲诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还契税、维修基金的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。契税、维修基金的收款收据是由亚华东莞分公司出具，同时因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向梁惠连、周淑玲退还契税、维修基金的法律责任。关于焦点六。律师费、产权登记费、印花税的问题。对于出卖人逾期交房导致买受人解除合同的法律后果，案涉《商品房买卖合同》第九条有明确的约定，即出卖人逾期交房超过90日后，梁惠连、周淑玲解除合同的，出卖人应当及时退还全部已付款，并按梁惠连、周淑玲累计已付款的20%向梁惠连、周淑玲支付违约金。该项约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，除此之外，买受人与出卖人并无对出卖人需承担其他违约责任有进行约定。本案中，虽然梁惠连、周淑玲已向案外人支付了律师费、产权登记费、印花税，但梁惠连、周淑玲诉请赔偿的律师费、产权登记费、印花税在案涉《商品房买卖合同》中并无相应的约定。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可以看出，只有约定的违约金低于造成的损失的，当事人才可以请求人民法院予以增加。本案中，没有证据表明梁惠连、周淑玲根据案涉《商品房买卖合同》的上述约定所得的违约金低于其解除该合同造成的损失。因此，在出卖人已依约定承担违约责任的情况下，作为买受人的梁惠连、周淑玲请求出卖人另行赔偿律师费、产权登记费、印花税的损失，既无合同依据，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告梁惠连、周淑玲与被告东莞市常平房地产开发实业公司签订的合同编号为20101225F9E64B514337的《商品房买卖合同》于2015年4月20日解除；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁惠连、周淑玲退还购房款63238元；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁惠连、周淑玲支付违约金12647.60元；四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁惠连、周淑玲退还装修款37115元、契税6307元、维修基金1894元；五、驳回原告梁惠连、周淑玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1464元，由原告梁惠连、周淑玲承担114元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 李淑花二〇一五年五月二十五日书 记 员 陈晓贤附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。2、《中华人民共和国合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。5、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。8、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外9、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。12、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。13、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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