（2015）益法民一终字第39号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-10-19
案件名称
熊鹰、杨娟与益阳汇源再就业服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊鹰,杨娟,益阳汇源再就业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第39号上诉人（原审被告）熊鹰，女，1982年出生。上诉人（原审被告）杨娟，女，1982年出生。被上诉人（原审原告）益阳汇源再就业服务有限公司。法定代表人彭巍，该公司董事长。委托代理人李奇国，湖南万维律师事务所律师。上诉人熊鹰、杨娟与被上诉人益阳汇源再就业服务有限公司（以下简称汇源公司）租赁合同纠纷一案，熊鹰、杨娟不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民二初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊鹰、杨娟，被上诉人汇源公司的委托代理人李奇国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年11月14日，熊鹰、杨娟与汇源公司签订《摊位租赁合同》，约定熊鹰、杨娟承租汇源公司经营的桃花仑服装城二楼第119-121号摊位，租赁期限为2011年11月14日至2024年12月31日，月租金1260元，经营权费一次性缴纳18000元。合同约定租金按季在本缴纳期前一个月的15日缴纳，不得拒缴或延期缴纳，逾期缴付，除如数补缴拖欠费用外，则熊鹰、杨娟按拖欠金额日1%向汇源公司偿付滞纳金；同时约定如拖欠各种费用累计达三个月或未按汇源公司统一时间开业的，汇源公司有权终止合同，收回摊位。2014年1月1日起，熊鹰、杨娟未缴纳租金。2014年4月起，汇源公司准备对桃花仑服装城进行装修改造，并通知二楼业主清场或者到一楼洗货。原审法院认为，汇源公司与熊鹰、杨娟租赁合同关系成立，双方均应履行各自的合同义务。熊鹰、杨娟逾期缴纳租金构成违约，根据合同约定，逾期缴纳租金超过三个月的，汇源公司可以解除租赁合同。根据熊鹰、杨娟的答辩意见，汇源公司经营的服装城在2013年5月份停业了13天，但即使将停业期间视为免租期并顺延相应的租期，熊鹰、杨娟未缴纳租金期限也已经超过了三个月。汇源公司起诉要求解除其与熊鹰、杨娟之间的租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。汇源公司在2014年4月后，准备对桃花仑服装城进行装修改造并通知了二楼业主清场，且熊鹰、杨娟在2014年4月后也未继续经营，熊鹰、杨娟对于二楼摊位的二季度租金可以不缴纳。熊鹰、杨娟应在2014年1月1日前缴纳2014年第一季度租金3780元。汇源公司、熊鹰、杨娟合同约定的滞纳金实为逾期付款利息，合同约定的逾期利率过高，应酌情根据人民银行公布的六个月期贷款利率确定逾期利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、解除汇源公司与熊鹰、杨娟于2011年11月14日签订的桃花仑商贸城一楼119-121号摊位的《摊位租赁合同》；二、熊鹰、杨娟自判决生效之日起十日内向汇源公司支付租金3780元及利息（应付利息按人民银行公布的六个月期贷款利率计算，自2014年4月1日起开始计算至判决确定的支付之日止）；三、驳回汇源公司的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，由汇源公司承担40元，熊鹰、杨娟承担260元。宣判后，熊鹰、杨娟不服，向本院提起上诉称：一、汇源公司出租的门面未通过消防验收，存在火灾隐患，汇源公司违约在先，熊鹰、杨娟延付租金不能作为解除合同的理由；二、租赁合同仍具备继续履行的条件，合同解除于法无据。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或在查明事实的基础上改判合同继续履行，并判由汇源公司承担全部诉讼费用。汇源公司答辩称：熊鹰、杨娟上诉所称的事实与客观事实不相符，原审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审中，熊鹰、杨娟为证实汇源公司经营的桃花仑服装城化粪池漫水淹至熊鹰、杨娟租赁的门面，并损坏了门面内的货物，向本院申请证人王金莲、王浩可出庭作证。王金莲当庭陈述，李凤仙的店子在化粪池边上，2013年4月，李凤仙的店子旁边漫出很多粪水，店内货物被弄赃了。王浩可当庭陈述，2013年，其听母亲说桃花仑服装城化粪池漫水淹了不少货物，其就用3000元从李凤仙手里进了一批价值2万多的货物用于摆地摊贩卖。汇源公司质证称：王金莲、王浩可的出庭证言不具有真实性。熊鹰、杨娟对证人王金莲、王浩可的出庭证言均无异议。汇源公司向本院提交了三份证据，证据1为益阳市公安消防支队益公消验字（2003）第066号建筑工程消防验收意见书，证据2为益阳市赫山区公安消防大队益赫公消封字（2013）第0001号临时查封决定书，证据3为益阳市赫山区公安消防大队益赫公消解封字（2013）第0003号同意解除临时查封决定书，该三份证据拟证明桃花仑服装城经消防验收合格，临时查封的背景是因为当时益阳市赫山区步步高发生火灾，一律要求整改，消防部门对被查封的消防措施进行核对后，认为桃花仑服装城的消防符合要求，故在2013年6月17日之前出具了解除查封通知书。熊鹰、杨娟质证称：对上述三份证据的真实性无异议，但消防验收意见书不代表合格证，消防验收意见书还是针对桃花仑服装城的消防方面提出了意见，解除查封是在2013年，不代表汇源公司在2014年、2015年消防仍然合格。本院对上述证据经审查认为，证人王金莲、王浩可证实的内容为案外人李凤仙门面的相关情况，且证言证实的门面及化粪池均位于桃花仑服装城一楼，而本案涉案门面均位于桃花仑服装城二楼，故证人王金莲、王浩可的证言与本案不具有关联性，本院不予采信。汇源公司提交的三份证据，熊鹰、杨娟对证据的真实性均无异议，该三份证据能够证实桃花仑服装城在2003年消防经验收合格、2013年消防经整改合格的相关事实，本院予以采信。二审经审理查明，2003年，益阳市公安消防支队对桃花仑服装城进行了消防验收，并出具了建筑工程消防验收意见书，确认桃花仑服装城基本达到了原消防设计要求，在消防方面具备使用条件；2013年，益阳市赫山区公安消防大队对桃花仑服装城进行了监督检查，并对消防方面存在的问题整改完毕。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点为，原审判决解除汇源公司与熊鹰、杨娟于2011年11月14日签订的《摊位租赁合同》是否正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，汇源公司与熊鹰、杨娟于2011年11月14日签订了《摊位租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。该《摊位租赁合同》约定，承租方拖欠各种费用累计达三个月的，出租方终止合同，收回摊位。上述合同将承租人拖欠费用累计达到三个月作为出租方解除租赁合同的条件进行约定，是双方当事人协商一致的结果，符合法律的规定。熊鹰、杨娟自2014年1月起逾期缴纳租金，即使扣除2013年5月停业期间的13天，拖欠租金也已累计超过三个月，汇源公司根据《摊位租赁合同》的约定，要求与熊鹰、杨娟解除《摊位租赁合同》，符合法律的规定，原审判决解除汇源公司与熊鹰、杨娟于2011年11月14日签订的《摊位租赁合同》并无不当。熊鹰、杨娟上诉提出，汇源公司出租的门面未通过消防验收，存在火灾隐患，但根据查明的事实，桃花仑服装城于2003年经消防验收合格，2013年经消防检查，又对火灾隐患方面的问题整改完毕，故熊鹰、杨娟提出汇源公司出租的门面未通过消防验收，违约在先，其延付租金不能作为解除合同的理由的上诉意见，本院不予支持。关于租赁合同是否具备继续履行的条件，因汇源公司根据合同约定的解除条件选择解除合同，是其对民事权利自行处分的行为，租赁合同是否具备继续履行的条件并不影响汇源公司合同解除权的行使，故熊鹰、杨娟上诉提出，租赁合同仍具备继续履行的条件，合同解除于法无据的上诉意见，本院不予采纳。综上，熊鹰、杨娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费260元，由上诉人熊鹰、杨娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 喻 宁代理审判员 刘艳芝代理审判员 刘觅琼二〇一五年五月二十五日书 记 员 何 帆附则《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：