（2015）浙湖民终字第120号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-13
案件名称
金爱姣与安吉都峰法律咨询服务部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金爱姣,安吉都峰法律咨询服务部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第120号上诉人（原审原告）：金爱姣。系安吉递铺新华大酒店经营者。被上诉人（原审被告）：安吉都峰法律咨询服务部，住所地安吉县递铺镇浦源大道518号。投资人：张炳元。上诉人金爱姣为与被上诉人安吉都峰法律咨询服务部（以下简称都峰法律服务部）房屋租赁合同纠纷一案，安吉县人民法院于2014年11月25日作出（2014）湖安民初字第1160号民事判决，上诉人金爱姣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年12月31日，都峰法律服务部向金爱姣经营的安吉递铺新华大酒店租赁该酒店五楼的房间一间，租期至2014年6月30日。租赁期间，五楼部分房间为案外人浙江东方建设集团租赁用于办公。2014年8月13日，都峰法律服务部与金爱姣签订《办公室租赁合同》，都峰法律服务部租赁金爱姣经营的安吉递铺新华大酒店五楼整体除机房外的办公室。合同约定租期自2014年8月15日起五年。前二年租金每年90000元，二年后租金每年递增5%，先付后用，每年一付，逾期不交按每天千分之三付滞纳金。签订合同后都峰法律服务部交付租房保证金10000元，该保证金合同期满后当天无息退还。水电费等杂费由都峰法律服务部承担，电梯维护费每年800元、电梯电费每月100元、卫生费每年400元。出租房屋为都峰法律服务部商务、办公场所，如需对外招租，都峰法律服务部书面向金爱姣报告。合同期内不得借故解除合同，金爱姣如需收回必须提前二个月以书面形式通知都峰法律服务部，并退还保证金同时补偿都峰法律服务部迁址损失，补偿金额为二个月的租金；都峰法律服务部因事需退房提前二个月以书面形式通知金爱姣，通知期内租金照交，金爱姣不退还保证金。都峰法律服务部使用房屋，不得擅自改变房屋结构，如对房屋故意或过失造成损毁的，根据《中华人民共和国合同法》应付修缮并赔偿损失；需对内部装修由都峰法律服务部自行作主，不影响金爱姣正常经营，装修后的设施到期后可移动设备都峰法律服务部自行处理，剩余财产归金爱姣所有。租赁期间都峰法律服务部如拖欠水电费等相关费用二个月内的，视为都峰法律服务部违约，金爱姣有权收回房屋。都峰法律服务部在租赁期间所产生的一切责任由都峰法律服务部负责，整体消防安全由房屋产权人负责消防义务，但金爱姣保证都峰法律服务部租赁物消防通道畅通。……都峰法律服务部和金爱姣履行本合同发生纠纷的当协商或协调解决，协商不成的，可向法院起诉。合同自保证金和第一期租金交付后生效。2014年8月14日，都峰法律服务部向金爱姣给付2014年7月1日至8月1日的房租1000元。同日，都峰法律服务部给付金爱姣租房保证金10000元，2014年8月15日至2015年8月14日的房租90000元、电梯维护费800元、电梯电费1200元、卫生费400元。都峰法律服务部对卫生间设备进行了更换并重新布局，清理管道时部分污物将四楼一房间墙壁污染，都峰法律服务部事后进行了粉刷。拆除了部分非承重墙并移位重砌，五楼平台上搭建房间二间。截至法庭辩论终结前，五楼双向消防通道畅通，五楼储物间内堆有金爱姣杂物，包括桌椅等物品。2003年起，金爱姣租赁涉案一至五层房屋开始经营安吉递铺新华大酒店；2010年9月17日，安吉县公安局向安吉递铺新华大酒店颁发特种行业许可证；2014年7月10日，金爱姣与案外人浙江安吉县新华书店有限公司签订《租房合同书》，约定金爱姣租赁涉案房屋一至五楼，租期至2019年7月9日。原审法院审理认为：都峰法律服务部与金爱姣签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行。合同明确约定由涉案房屋所有人负责消防，而金爱姣亦系承租人，故都峰法律服务部诉请金爱姣配置消防设备，与双方约定不符，该院不予支持。都峰法律服务部在本次租赁前半年时间内已租赁过该楼层房间，对租赁物的状况较为熟悉，其继续租赁的行为表示对租赁物状况的认可，现都峰法律服务部所提交的证据不足以证明房顶存在漏水、卫生间部分设备更换的合理性及必要性，故都峰法律服务部诉请金爱姣维修屋顶更换日常生活卫生设备，该院不予支持。部分房间尚留有金爱姣物品，金爱姣虽抗辩都峰法律服务部与金爱姣口头约定共同使用储物间，但该抗辩主张与双方的书面约定不符，在金爱姣未提交相反证据的前提下，对金爱姣该抗辩意见，该院不予采纳，鉴于金爱姣遗留物品确实占用了都峰法律服务部承租房屋的部分空间，金爱姣未彻底腾空之行为造成房屋交付迟延、影响都峰法律服务部对房屋的合理使用，综合房屋年租金90000元等因素，该院酌定都峰法律服务部的损失为15000元，该款金爱姣应及时给付都峰法律服务部，都峰法律服务部所主张的其他损失因无相应证据予以证实，该院不予支持。另房屋结构分为建筑结构和户型结构，建筑结构主要是指根据房屋的梁、柱、墙等承重构件的建筑材料划分类别，细分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖混结构等六种类型；而户型结构则为几室几厅。都峰法律服务部在装修过程中确有拆除部分非承重墙并移位重砌之行为，但该行为并未改变房屋结构及户型，因而都峰法律服务部现有的拆除屋内非承重墙之行为不能视为违约。至于都峰法律服务部在平台上搭建的二间房屋，因与本案并非同一基础法律关系，不宜在本案中一并处理，应由权利人按照基础法律关系另行主张。综上，对都峰法律服务部诉请之合理部分该院予以支持，其余部分该院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款之规定，判决：一、金爱姣于判决生效之日起十日内给付安吉都峰法律咨询服务部15000元；二、驳回安吉都峰法律咨询服务部的其余诉讼请求。一审案件受理费315元（已减半），由安吉都峰法律咨询服务部负担158元，金爱姣负担157元。金爱姣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实基本清楚，法律适用基本准确，但金爱姣对一审判决其给付都峰法律服务部15000元的金额有异议。都峰法律服务部在签订涉案租赁合同时曾口头承诺允许金爱姣共同使用储物间，且金爱姣堆放杂物的储物间对外出租的租金最多就300元／月，即使金爱姣真的是占用该储物间，截止一审判决作出之日最多4个月，金爱姣造成都峰法律服务部的租金损失金额最多1200元，一审判决金爱姣支付15000元明显不公。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由安吉都峰法律服务部承担。都峰法律服务部二审未作答辩。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审认定都峰法律服务部的损失数额是否合理。2014年8月13日，都峰法律服务部与金爱姣签订了《办公室租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方约定，都峰法律服务部从2014年8月15日起开始租赁涉案房屋，第一年租金为90000元，租金先付后用。现都峰法律服务部已经交付了全部租金，金爱姣应当依照合同约定履行相应义务，将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但是，根据一审法院现场勘查的情况，金爱姣在涉案房屋内遗留了一些物品，造成部分涉案房屋（包括储藏室之外的几间房屋）无法使用。因此，金爱姣构成违约，影响了都峰法律服务部对涉案房屋的使用。一审综合考虑涉案房屋年租金数额及未腾空房屋的面积，酌定该损失为15000元，尚在合理范围内，并无明显畸高，故对一审法院确定的数额本院不作调整。金爱姣诉称，其因得到了都峰法律服务部投资人张炳元的承诺，故而在储藏室里摆放了物品，后被张炳元擅自将物品摆放到其他房间，因此其并未违约。本院认为，金爱姣对该主张负有相应的举证责任，现其不能提供充分的证据予以证明，故对该诉称意见本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人金爱姣承担。本判决为终审判决。审 判 长 耿延冰审 判 员 邱金海代理审判员 周辰晨二〇一五年五月二十五日书 记 员 贾艳红 来自：