（2014）台三民初字第1629号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-27
案件名称
三门县正大物业管理有限公司与韩雪情物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三门县正大物业管理有限公司,韩雪情
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2014）台三民初字第1629号原告：三门县正大物业管理有限公司。法定代表人：刘小洁。委托代理人：董松。被告：韩雪情。委托代理人：韩帮快。原告三门县正大物业管理有限公司诉被告韩雪情物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月15日提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案，原告三门县正大物业管理有限公司的委托代理人董松、被告韩雪情的委托代理人韩帮快到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三门县正大物业管理有限公司起诉称：被告系三门县海游街道鼎盛公寓小区1幢702室的业主，房屋面积为98.01平方米。涉案小区共有104户业主，目前已入住80多户。根据原告与台州市鼎盛房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，原告按约对涉案小区实施规范的物业管理，向被告提供了物业服务，被告则应按0.75元／平方米／月缴纳物业综合服务费，并支付2012年至2014年的电梯、楼道灯等公用电费400元。业主家的可视电话由房产公司统一安装，若出现故障，则由物业公司负责联系维修，维修费由房产公司承担，原告知道被告可视电话坏了之后，曾多次联系生产可视电话的公司，但现在该公司已经倒闭了。2014年1月1日之前，原告为管理鼎盛公寓小区配备了2名保安、2名保洁人员、1名服务管理人员。后因业主自2013年以来未缴纳物业费，致原告在鼎盛公寓小区的管理亏空，自2014年1月1日之后为鼎盛公寓小区配备1名保安，且兼职保洁工作。涉案小区的电梯是比较陈旧，也有出过事情，但是出事之后都由原告进行及时维修，并有维修记录。2014年7月31日，原告退出鼎盛公寓小区的物业管理，现由台州大众物业管理服务有限公司对小区进行物业管理。被告自2012年7月1日开始拖欠物业综合服务费，原告曾采用短信、电话、寄信等方式向被告催讨物业综合服务费，但被告均以各种理由拖欠不付。被告的物业综合费包括：2012年7月1日至2013年6月30日的物业费882元；2013年7月1日至2014年7月31日的物业费956元；按每年200元收取公用电费（包括电梯运行、路灯、楼道灯以及监控设备等电费）共计400元；二次供水的水费24元。为此，原告请求判令被告立即支付2012年7月1日至2014年7月31日的物业综合服务费共计2262元。被告韩雪情答辩称：原告诉称的被告系三门县海游街道鼎盛公寓小区1幢702室的业主，房屋面积为98.01平方米，未缴纳2012年7月1日至2014年7月31日期间的物业费，以及原告按0.75元／平方米／月收取物业综合服务费等情况属实。涉案小区共有104户业主，目前已入住80多户。被告接收房屋至2014年7月31日期间都是原告在管理涉案小区，之后由其他物业公司管理涉案小区，原告现已退出涉案小区的管理。2013年，原告曾因管理不好遭媒体曝光，涉案小区的电梯经常损坏。涉案小区停电之后，原告未提供发电服务。2014年1月1日至2014年7月31日期间，原告管理的鼎盛公寓小区只有一个保安，没有清洁人员，被告家的可视电话安装至今仍不能使用。2014年1月1日之前，原告为管理鼎盛公寓小区配备了2名保安、1名保洁人员。被告认为2012年至2014年的公用电费400元不合理，不清楚预交的500元公用电费是否用完。被告没有收到原告书面的催缴物业费通知单，原告也没有向被告催讨过物业费。综上，因原告物业管理不到位，故被告不愿意支付2014年期间的物业费，愿意适当支付2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业费。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：（1）《前期物业管理服务合同》原件一份，拟证明原告对鼎盛公寓小区进行物业管理的依据及双方约定的权利义务。被告质证称：对该证据的真实性没有异议。被告收房已经预交了500元的电梯运行费，应根据电梯的实际运行来结算，但原告未公布电梯运行费的明细，也未按实结算。原告称：被告预交了两年的电梯运行费，之后应由原告另行收取。（2）照片打印件四张，拟证明原告在鼎盛公寓小区提供的服务内容。被告质证称：对该组证据的真实性有异议，也没有看到照片所涉及的内容。（3）EMS快递单（投递局存）原件一份、鼎盛公寓物业收缴明细表（系快递寄送的内容）打印件一份，拟证明原告向被告催讨过物业费，以及被告欠缴物业费的情况。被告质证称：对EMS快递单的真实性没有异议，但是被告父亲韩帮快签收，因韩帮快不识字，不清楚快递里面的内容，也没有给被告看过快递里面的内容。被告对鼎盛公寓物业收缴明细表中按每年200元收取公用电费有异议，原告没有收取的依据。被告曾预交500元公用电费，但原告未公布公用电费的实际消耗，被告也不清楚公用电费的实际消耗。水费24元属实。被告未提交证据。对原告提交的证据，本院认证如下：被告对证据（1）的真实性没有异议，故本院予以采信。证据（2）系打印件，即使真实，也仅能证明张贴了相关书面通知，这并不足以反映原告提供的服务，故该证据不能证明原告主张的证明对象。被告对证据（3）中EMS快递单的真实性没有异议，结合被告承认其父签收快递这一事实，故该证据可以证明原告曾以书面形式向被告催讨过物业费。证据（3）中的鼎盛公寓物业收缴明细表系原告单方制作，且被告有异议，故仅凭该证据不足以证明原告主张的被告欠缴物业费的情况。对原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。原告主张其在2014年1月1日之前为涉案小区配备了2名保安、2名保洁人员、1名服务管理人员，虽然未予举证，但是被告承认原告在2014年1月1日之前为涉案配备了2名保安、1名保洁人员，故本院认定原告在2014年1月1日之前管理涉案小区时，为涉案小区配备了2名保安、1名保洁人员。原告主张其在2014年1月1日之后为涉案小区配备了1名保安，兼职保洁工作，但未予举证，而被告仅承认原告配备了1名保安，故本院认定仅配备了1名保安。综上，本院认定本案事实如下：被告系三门县海游街道鼎盛公寓小区1幢702室的业主，房屋面积为98.01平方米。涉案小区共有104户业主。2007年6月11日，原告与台州市鼎盛房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：第四条委托管理事项，2、共用设施、设备的养护维修、运行和管理，包括，共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、自备发电机、配电室；12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应接受委托并合理收费。第八条物业管理服务收取，1、综合服务费，高层住宅0.75元／平方米／月（不含电梯运行费用）；3、公用电梯用运行电费首次由房产公司按每户500元预收，之后由物业公司自理。第九条，本物业管理服务费一年交纳一次，交纳费用时间为交房之日，由原告统一收取。2012年7月1日至2013年12月31日期间，原告为管理涉案小区配备了2名保安、1名保洁人员。2014年1月1日至2014年7月31日，原告为管理涉案小区配备了1名保安人员。2014年7月31日，原告退出涉案小区的物业管理。在原告管理涉案小区期间，原告按0.75元／平方米／月收取物业综合服务费，被告曾预缴公用电梯运行电费500元，其可视电话曾有损坏，涉案小区的电梯比较陈旧，曾有损坏。原告曾在起诉前以书面形式向被告催讨过物业费。另查明，被告于2015年3月13日向原告支付水费24元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告主张的物业综合服务费，应结合原告提供的物业服务及被告的抗辩予以综合考虑。原告主张的物业综合服务费包括物业费、公用电费和水费。关于原告主张的水费24元，因被告已于2015年3月13日支付，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告主张的公用电费，被告以原告没有收取的依据抗辩，根据《前期物业管理服务合同》第八条约定，公用电梯运行电费首次由房产公司按每户500元预收，之后由物业公司自理，而原告未举证证明公用电费超过预收金额，且该合同也未明确该笔费用应由业主缴纳，故本院对原告主张的公用电费400元不予支持。关于原告主张的物业费，被告以原告的相关人员配置及服务不到位抗辩。虽然双方未明确约定涉案小区应配备保安、保洁等服务人员的数量，但考虑到涉案小区的规模以及对相关服务的实际需求，本院认为服务人员总数至少应保持在5人，但2014年1月1日之前原告仅配备了2名保安和1名保洁人员，故该期间被告应支付的物业费应相应调整至合同约定物业费的60%，而2014年1月1日至2014年7月31日期间，原告仅配备1名保安人员，故该期间被告应支付的物业费应相应调整至合同约定物业费的20%。被告主张涉案小区的电梯经常损坏，但未予举证，且电梯的损坏并不意味原告的维修不及时，故本院对被告的这一抗辩不予采纳。关于被告主张的家中可视电话至今不能使用，根据《前期物业管理服务合同》，该部分维修并非原告义务，且被告并未举证证明原告对可视电话的不能使用应负相关责任，故本院对被告的这一抗辩不予采纳。综上，本院对原告主张的2012年7月1日至2013年12月31日期间物业费793.9元以及2014年1月1日至2014年7月31日期间物业费102.9元予以支持，合计896.8元，对其他诉讼请求则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩雪情应于本判决生效之日起五日内支付给原告三门县正大物业管理有限公司2012年7月1日至2014年7月31日期间的物业费896.8元；二、驳回原告三门县正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告韩雪情未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告三门县正大物业管理有限公司负担30元，由被告韩雪情负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。本案申请执行期限为二年审 判 长 陈亚利代理审判员 方 刚人民陪审员 金湘华二〇一五年五月二十五日代书 记员 马晓珊 更多数据：