（2015）沪二中民二（民）终字第690号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-06
案件名称
金九龙与倪玉兰、张楷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金九龙,倪玉兰,张楷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第690号上诉人（原审被告）金九龙。委托代理人刘萍，上海观庭观盛律师事务所实习律师。委托代理人朱超群，上海观庭观盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪玉兰。被上诉人（原审原告）张楷。两被上诉人共同的委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。两被上诉人共同的委托代理人孙剑明，上海博和律师事务所律师。上诉人金九龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第3069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，系争房屋坐落于上海市海防路XXX号底层，建筑面积为37.71平方米，房地产权利人为倪玉兰、张楷。2013年9月27日，经上海华恺房产经纪有限公司居间介绍，倪玉兰与金九龙签订了《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，约定，倪玉兰将系争房屋出租给金九龙，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止；月租金为人民币（以下币种均为人民币）8，000元；金九龙应于每期提前十天向倪玉兰支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则金九龙需按日租金的150%支付违约金；金九龙支付租金的方式为，每两个月为一个付款周期；双方约定，倪玉兰交付该房屋时，金九龙应向倪玉兰支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即16，000元；租赁关系终止时，倪玉兰收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由金九龙承担的费用外，剩余部分无息归还金九龙；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用，均由金九龙承担；除倪玉兰同意金九龙续租外，金九龙应在本合同的租期届满后的五日内返还该房屋，未经倪玉兰同意逾期返还房屋的，每逾期一日，金九龙应按25元／平方米向倪玉兰支付该房屋占用期间的使用费；双方同意，金九龙逾期不支付租金累计超过10天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同附件一中还约定，“2013年10月1日起至2013年10月15日为免租金时间……甲方收款账号如下：户名：倪玉兰，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：招行静安寺支行”。2013年10月8日，倪玉兰将房屋交付给了金九龙，金九龙也向倪玉兰支付了房屋租赁保证金16，000元，并通过现金方式支付倪玉兰、张楷租金至2014年4月15日。2014年4月11日，金九龙听说租赁房屋所在地块即将动迁，至上海华恺房产经纪有限公司，要求该公司业务员联系房东，欲与房东协商动迁补偿，后与公司业务员发生口角，双方扭打至上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所。自2014年4月15日起，金九龙未再支付租金。2014年7月，倪玉兰向金九龙发出《关于提前解除租赁合同函》，内容为，因金九龙逾期支付2014年4月15日至2014年6月14日的租金16，000元已累计超过三个月，经催讨仍不予支付，构成合同约定的解除条件，倪玉兰发函通知金九龙，双方之间的租赁合同于2014年4月15日起解除，并要求金九龙于2014年7月14日前搬离房屋、结清使用房屋期间所产生的水、电、燃气等费用、支付2014年4月17日至2014年7月14日前的租金及违约金。该函件经上海卢湾邮政支局查询，已于2014年7月2日妥投。因金九龙未按函件内容履行，倪玉兰、张楷遂诉至法院，请求判决1、倪玉兰与金九龙签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年4月15日解除；金九龙迁出占用的本市海防路XXX号底层房屋；2、金九龙支付倪玉兰、张楷自2014年4月21日至金九龙迁出房屋之日止的房屋使用费，按每日942.75元暂计算至2014年8月5日止，计100，874.25元；3、金九龙承担解约违约金116，874.25元。原审法院又查明，倪玉兰与上海华恺房产经纪有限公司的法定代表人张伟系夫妻关系，张楷是倪玉兰、张伟所生之子。倪玉兰、张伟系上海华恺房产经纪有限公司股东。原审法院经审理后认为，《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》的签约方是倪玉兰与金九龙，因此，倪玉兰与金九龙系合同的相对方。倪玉兰与金九龙签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》是双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。支付租金是承租人基本的合同义务。双方签订的合同中已经载明了倪玉兰收款的银行及账号，金九龙可以通过该账号主动缴纳租金，金九龙辩称租金应等待倪玉兰催收后再行交付，无合同依据，也不符合常理。至于金九龙与上海华恺房产经纪有限公司业务员之间的纠纷不应作为金九龙拒付租金的理由，金九龙以此行使留置权，缺乏依据，法院不予采信。现金九龙逾期不支付租金累计超过三个月，已构成根本性违约，倪玉兰作为出租人有权解除租赁关系，但应当通知金九龙。租赁合同自通知到达对方时解除。倪玉兰的《关于提前解除租赁合同函》于2014年7月2日送达金九龙，租赁合同自2014年7月2日解除。合同解除后，金九龙应当及时搬离租赁房屋，将房屋交还倪玉兰，并按合同约定的租金支付倪玉兰2014年4月16日至2014年7月2日的欠租。由于金九龙继续占用系争房屋，造成倪玉兰经济损失，金九龙应当自2014年7月3日起向倪玉兰支付占用期间的房屋使用费，具体标准以参照合同约定的租金为当。合同关于25元／平方米的使用费标准是针对租期届满后金九龙逾期返还房屋的情形，本案合同系提前解除，故倪玉兰、张楷要求按每日942.75元计算该期间的房屋使用费，缺乏依据，法院不予支持。租赁合同约定在因违约行为导致合同解除的情况下，违约方应向守约方按月租金的两倍支付违约金。本案合同的解除，系由承租人的违约行为所致，现倪玉兰要求金九龙承担月租金两倍的违约金，符合合同约定，法院予以支持。倪玉兰收取的租赁保证金16，000元应于合同届满后返还金九龙，该款与金九龙应支付倪玉兰的费用相抵。原审法院据此作出判决：一、倪玉兰与金九龙于2013年9月27日签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》应于2014年7月2日解除；二、金九龙应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市海防路XXX号底层房屋，将上海市海防路XXX号底层房屋交还倪玉兰；三、金九龙应于判决生效之日起十日内按每月租金8，000元标准支付倪玉兰2014年4月16日至实际搬迁之日止的欠租、房屋使用费；四、金九龙应于判决生效之日起十日内支付倪玉兰提前解约违约金16，000元（租赁保证金16，000元抵扣违约金）。原审判决后，上诉人金九龙不服，向本院提起上诉称：被上诉人于2014年7月1日邮寄的解除租赁合同的函并未送达上诉人。被上诉人虽提交了邮件回执及查询单，但回执上签字并非上诉人本人所签，也不能证明上诉人收到的系解除函。上诉人缴纳租金均是由被上诉人遣他人收取，没有实际使用被上诉人账户，已经变更了双方约定的租金缴纳方式。被上诉人后不再上门收取租金，上诉人多次表示交付租金，代收人以各种理由推托。被上诉人恶意不收取上诉人租金，并指使中介公司员工打伤上诉人，使上诉人无法营业。被上诉人未履行解除合同的通知义务，恶意不收取租金，合同不应当解除。系争房屋已经列入征收，原审法院按合同约定租金收取使用费不当，判决的违约金也过高。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人倪玉兰、张楷答辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人于2014年7月解约函前也向上诉人寄过催款函，上诉人是收到的。被上诉人多次向上诉人催收租金，上诉人以各种理由拒绝支付租金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交鉴定意见书一份，证明上诉人被他人打伤的伤情。本院认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。上诉人称其支付租金系直接交付被上诉人所委托的人员，后因被上诉人未再派遣人员上门收取，故而无法将租金交付被上诉人。但双方签订的合同中已经载明了被上诉人收款的银行及账号，上诉人完全可以通过该账号缴纳租金，因此上诉人有关未支付租金的抗辩理由，本院难以采信。原审法院认定上诉人未支付租金构成根本性违约，被上诉人有权解除租赁关系，该意见并无不当，可以维持。被上诉人提供了其邮寄解除函的邮件回执及查询单，已完成就其所应承担的举证责任，原审法院认定其已经履行通知义务，也无不当。合同解除后，上诉人应当交还房屋，支付欠租、上诉人占用房屋的使用费。租赁合同对解除合同的违约金做出了约定，为两个月租金，上诉人主张违约金过高，原审法院未予采纳，也无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，637元，由上诉人金九龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 成 皿审判员 邬海蓉二〇一五年五月二十五日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”