（2014）穗萝法民三初字第508号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-24
案件名称
黄耀兴与刘文辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市黄埔区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄耀兴,刘文辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗萝法民三初字第508号原告：黄耀兴，住址广东省增城市。诉讼代理人：孙卓，广东穗通律师事务所律师。委托代理人：付文，广东穗通律师事务所实习人员。被告：刘文辉，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：田新亮，广东颐和律师事务所律师。原告黄耀兴诉被告刘文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙卓、付文，被告刘文辉及其委托代理人田新亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年3月12日，原告与被告签订《场地与办公租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市萝岗区永和茂新村17号的场地存放焦炭，按季度支付租金，租金为27500元／季度，物业管理费每月以12元每平方米计，租期两年。合同签订时原告收取被告支付的押金30000元。租赁初期，被告能够按时交纳租金及相应的电费，等到2013年10月，原告要求被告支付2013年10月11日至2014年1月11日季度租金时，被告以种种理由拒绝支付。之后原告多次向被告催收其拖欠的租金、水电费及物业管理费，被告置若罔闻。直至今日，被告仍然未支付。2013年12月23日晚，被告在作业过程中推倒租赁场地的围墙，围墙倒塌以致压倒了旁边的一棵荔枝树。原告多次请求被告维修围墙，赔偿荔枝树的损失，被告置之不理。原告特诉请法院要求判令：1.解除原被告间的《场地与办公租赁合同》；2.被告向原告支付租金暂计81500元（从2013年10月1日起按27500元／季度计算至判决解除场地与办公租赁合同之日止），并支付滞纳金暂计4075元（按照月百分之五计算至实际付清日止）；3.被告向原告支付水电费190元及物业管理费暂计17280元（从2013年7月1日起按1080元／月计算至实际支付日止）；4.被告将租赁场地围墙恢复原状、并且赔偿荔枝树损失费3000元；5.本案诉讼费由被告方承担。被告刘文辉答辩称：1.原告没有提交其合法转租的相关资料给我方，我方认为原告不是合法的转租主体，我方于2014年4月5日委托员工与其交涉，但原告一直拒不提交相关资料给我方，场地的权利人应该是胡某，原告没有出租权；2.涉案房屋存在漏水漏电的问题，根本无法正常办公，被告无法使用涉案房屋；3.场地不能正常使用，存在严重的安全隐患，没有围墙；4.我方去办理营业执照时，我方被出租屋管理中心告知涉案房屋的房东没有交税，故导致我方无法办理营业执照；5.不是我方推倒围墙，责任不在我方，且也与我方无关；6.从2013年10月开始我方就没有再使用涉案房屋了，理由是原告根本不听我方的强烈反对在涉案场地上安装了变压器，并撬开了涉案场地的铁门。原、被告之间在2013年10月已协商口头解除租赁合同，2013年10月场地已不在被告的控制之中，被告也无法到涉案场地拿回自己的货物，说明从那时始涉案场地已被原告接手并实际控制故其主张2013年10月之后的租金无事实和法律依据；7.有关违约金的问题，是原告没有按照合同的约定提供相关办理营业执照的资料，造成被告的租赁目的无法达到，且造成我方严重损失，应该是原告违约而不是被告；8.原告一直扣押被告货物至今也造成严重的损失，其向被告主张违约金没有法律依据。另，被告在原告处还有3万元押金，原告应向被告返还，故不存在违约金之说，即使存在违约也是原告违约在先，双方只是没有结算；9.有关围墙及树木损失的问题，到目前为止原告都没有相关证据证明是被告造成的损失。经审理查明：广州市海珠区文星工艺厂于1994年4月12日取得编号为0356的《建设用地规划许可证》，取得永和镇永岗宋屋社横塘坳土名，用地面积为5763㎡的厂房，该地块的用途为“工业用地”，批准使用期限为50年至2044年5月5日止。2012年9月26日，广州市萝岗区文星工艺厂（甲方）与胡文星（乙方）、原告黄耀兴（丙方）签订《土地及厂房租赁合同》一份，该合同第一条土地及厂房权属、位置、面积及用途第（一）款约定乙方独自投资且控制、经营至广州市海珠区文星工艺厂昔购买工业用地（登记字号：增国用（1995）字第01251400003号，用地面积5763.35平方米）并报建、竣工房屋三幢（三层半厂房一幢小计建筑面积约2760平方米、三层宿舍楼一幢小计建筑面积约1800平方米、二层饭堂一幢小计建筑面积约150平方米）。之后相继名称变更为增城市永和文星工艺厂、广州市萝岗区文星工艺厂，实际投资人、控制人乙方保持不变，一直由乙方负责全权占用、使用、收益、处分上述土地及厂房。第（二）款约定上述土地及厂房具体方位、四至、面积详见三方确认的附图。甲乙方将上述土地及厂房出租给丙方。第二条约定租赁期限为20年，即从2012年10月1日起至2032年9月30日止。第五条三方权利、义务第（三）款约定，为了盘活资源和搞活市场，扩大经营影响，根据经营现状和市场状况在不损坏原有设施的情况下，在不影响和损坏甲乙双方名誉和利益情况下，丙方可以根据市场现状和经营情况灵活经营，在不损害第三方的情况下，丙方可以出租全部或部分场地，弥补经营损失，发挥租赁地的最大经济效益，甲乙双方应给与支持。签订租赁合同后，丙方对租赁地有自主经营权，除国家法律法令禁止经营的项目外，丙方可以根据自己的情况开展经营活动，甲方不得以任何借口干涉丙方一切经营活动。2013年3月12日，原告黄耀兴（出租方、甲方）与被告刘文辉（承租方、乙方）签订《场地与办公租赁合同》一份，该合同第一条出租仓库情况第1项约定，甲方出租给乙方的仓库坐落于萝岗区永和街永茂新村17号，建筑总三层半，建筑类型为混凝土结构，出租为第三层部分，办公室面积经双方认可确定为200多平方米，空场地为大门进门左边空地，约700多平方米。日期为2013年4月1日起至2015年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回，乙方应如期归还等内容。第三条租金及保证金支付方式第1项约定，甲、乙双方约定，该办公室与空地租赁每年租金为110000元。第3项约定，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付租赁押金，押金为30000元，租金每年分四期支付，合同签订时第一期付3个月租金27500元，以后交租金日期在7月、10月、1月、4月的1号前交。第四条其他费用第1项约定，租赁期间，使用该场地与办公室、宿舍等所发生的水、点、煤气、管理费、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据时，应在三天内付款。第2款约定，租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月每平方米物业管理费为1.2元。第3项约定公用水电由租户按租赁面积分摊收取。第3项约定，乙方办理营业执照，甲方可提供该租场地资料，其费用由乙方承担。第4项约定水费按每立方3.8元收取，电费按供电部门价格收取，电损由租户分摊。第七条租赁期间及其他有关约定第6项约定，租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。上述合同签订后，被告向原告支付租赁押金30000元。被告于2013年7月4日向原告支付2013年4月1日至7月4日的电费264元。被告于2013年3月12日向原告支付2013年4月、5月、6月租金27500元，被告于2013年7月15日向原告支付2013年7月10日至10月10日的租金27000元。原告陈述被告在租赁期间在作业过程中推倒租赁场地的围墙，围墙倒塌压倒了旁边的一棵荔枝树，为证明自己的主张，原告提供了围墙倒塌及压倒荔枝树的照片予以证明。原告提交盖有广州市宏泽装饰工程有限公司印章的报价表，显示修复费用报价总计24385元。被告陈述其于2013年11月就从租赁场地搬离了，因为原告没有协助其办理营业执照，导致被告被迫将注册地址迁移到白云区。被告提供由广州三硕企业管理咨询有限公司于2014年7月16日出具的《证明》一份，证明广州金锭源矿产品有限公司委托该公司申请一般纳税人资格认定，但出租方不能提供合法的办证资料，为不影响公司正常运营，7月份该公司建议其迁到白云区重新租用办公室，申请一般纳税人认证资格。被告提供了广州市工商行政管理局白云分局的《准予变更（备案）登记通知书》，将原登记的广州市白云区金钟横路58号228房变更为广州市白云区三元里大道899号667房。被告提供的广州金锭源矿产品有限公司的营业执照显示该公司的法定代表人为于某，被告陈述于某为其岳母，该公司之前租赁的就是涉案场地。被告称其于2013年10月份就与原告协商解除了租赁合同，但被告将存放在场地内的焦炭运出时，原告无故阻拦，并扣押该批货物并拒绝其将这些货物搬走，并多次向警方报警，被告也提供了相应的报警回执予以证实。原告就涉案合同纠纷曾向本院起诉【案号为（2014）穗萝法民三初字第254号】，原告在该案中要求判令解除合同并要求被告支付2014年10月10日至2014年1月10日的租金27500元及其他损失，本院于2014年6月11日将诉状材料送达被告。原告并在庭审中称被告至起诉时仍在涉案厂房的空地上做焦炭，被告在庭审中陈述其没有将相关的办公设备搬离，并称原告自2013年12月开始就强行不让其进入涉案厂房。后原告向本院提起撤回起诉，本院于2014年8月20日作出（2014）穗萝法民三初字第254号《民事裁定书》，准许原告撤回该案起诉。双方确认，租金的缴纳方法为从2013年4月10日起支付租金，租金按季度缴纳，被告缴纳租金至2013年10月10日。被告对原告主张的水电费190元无异议。另，双方对物业管理费的收费标准为1080元／月没有异议，但被告陈述原告曾口头承诺不需要交物业管理费，但未举证予以证实，原告对此不予确认。原告陈述被告至今尚有几吨煤矿石堆放在租赁场地内，大约占地500平方米，并提供了相应的照片予以证实。被告也确认尚有几吨焦炭石堆放在涉案厂房内。庭审中，原被告互相指认对方为场地占用控制人，双方对未继续履行的原因各执一词：被告认为，原告到涉案场地安装变压器及无法办理营业执照，且场地经常停电漏水，故被告于2013年11月搬离场地，被告将办公设备及货物搬离期间受到原告的阻止；原告确认根据合同其有义务协助被告办理营业执照，但原告称其实际上有履行协助义务，并陈述被告使用涉案场地办公到2013年10月，但被告至今没有搬离涉案场地，被告的设备及货物依然在场地存放。另外，被告在庭审中确认2013年11月21日搬离涉案场地，并在（2014）穗萝法民三初字第254号案中陈述称，其使用涉案场地至2013年10月，当时办公设备都仍在涉案场地内，原告此时仍能进入场地，2013年12月开始原告强行不让被告进入涉案场地。因涉案《场地与办公租赁合同》纠纷，被告分别于2014年1月5日、1月24日向公安机关报警求助。关于合同解除，被告认为：“涉案合同已于2013年10月实际解除，因为2013年10月开始涉案场地已在原告的控制下，被告无权支配场地，但没有发出解除合同通知。”原告主张被告在租赁期间、作业过程中推倒租赁场地的围墙，围墙倒塌以致压到了旁边的一棵荔枝树，原告提交现场相片显示场地围墙倒塌，倒塌的围墙底下压住树木。证人黄某到庭作证，被告确认证人黄某是其聘请到涉案场地开铲车的雇员，黄某确认是在其作业期间铲到围墙导致围墙倒塌。上述事实有场地与办公租赁合同、建设用地规划许可证、证明、营业执照、土地及厂房租赁合同、收款收据、租金和电费收款收据、照片、报警回执、准予变更（备案）登记通知书及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，广州市萝岗区文星工艺厂合法取得广州市萝岗区永和镇永岗宋屋涉横塘坳土名的地块，并在该地块上兴建了涉案厂房，广州市萝岗区文星工艺厂及其执行合伙企业事务的合伙人胡文星于2012年9月26日与原告黄耀兴签订《土地及厂房租赁合同》，合同约定将广州市萝岗区文星工艺厂将该厂房整体出租给原告黄耀兴，并在该合同中明确约定原告有权转租该厂房，因此，原告是涉案厂房的合法转租人。原告作为涉案厂房的转租人与被告刘文辉于2013年3月12日签订的《场地与办公租赁合同》合法有效，是双方真实意思的表示，双方应诚信遵守。原告的第一项诉讼请求为请求解除《场地与办公租赁合同》。本院认为，结合被告对合同是否解除的意见，被告对合同解除并无异议，因此，原被告对合同应当解除达成一致的认识，且双方均无继续履行合同的实际意愿。因此，本院确认《场地与办公租赁合同》解除。关于合同解除的时间，被告虽认为合同于2013年10月份解除，但是，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告未举证证明向原告做出解除合同的意思表示并通知原告。鉴于原告在（2014）穗萝法民三初字第254号案中已向本院主张请求解除合同，被告于2014年6月11日收到诉状材料，因此，本院确认，原、被告于2013年3月12日签订的《场地与办公租赁合同》于2014年6月11日解除。关于原告主张的租金问题。被告支付租金至2013年10月10日，此后，原、被告在履行涉案《场地与办公租赁合同》的过程中产生了争执，后被告离开场地，场地内的货物（焦炭）并未被清理腾空。关于货物未清理腾空的原因双方各执一词，也没有其他证据可以证明被告搬离货物时的具体现场情况。但为分清货物占用场地的责任，本案必须对货物未搬离的责任方进行认定。根据生活常理及经验法则分析，涉案场地的货物是被告的财产，对被告而言具备经济价值，未在场地营业后，被告应当具有搬离财产的实际意愿，但是，双方确因涉案租赁合同发生争执，结合被告多次报警主张权利等事实，被告关于原告不配合搬离货物及设备的陈述具有较高的可信度。因此，本院认定，虽然被告的货物仍存放在涉案场地，但场地占用的责任并非被告单方的原因。另一方面，双方因涉案合同履行起争执后，被告于2013年10月起已不再使用涉案场地办公营业，双方均无继续履行的意向，原告作为出租方亦应当及时采取发函解除合同等必要的措施解除合同关系并恢复场地原状，以发挥场地的经济效益。因此，涉案场地长时间空置产生的扩大损失责任应由原告自行承担。鉴于被告庭审中确认其于2013年11月21日搬离场地，此时，合同尚未解除，被告搬离前的租金应当支付给原告，因此，本院根据合同约定的租金标准27500元／季度计算被告应当支付原告2013年10月11日至2013年11月21日（42天）的租金，共计12833.33元（27500元／季度÷90天／季度×42天）。原告还主张滞纳金4075元，但如前所述，双方在合同履行过程中发生争执，原告方对损失的发生亦具有一定的责任，且此前应付的租金金额尚未明确，被告并非故意拖欠租金，故对原告的滞纳金请求，本院不予支持。关于原告其他诉请主张，本院分述如下：一、水电费190元，被告无异议，本院予以支持。二、物业管理费。《场地与办公租赁合同》明确约定，租赁期间，使用该场地与办公室、宿舍等所发生的水、点、煤气、管理费、电话等通讯的费用由乙方（被告）承担，双方对物业管理费的收费标准为1080元／月没有异议，本院予以认可。被告虽陈述原告口头承诺不需要交物业管理费，但原告对此并不予认可，被告未提交证据证明其主张，应当承担相应的举证责任及不利后果。因此，原告主张被告按照1080元／月的标准支付物业管理费符合合同的约定，唯其主张的时间过长，本院根据上述被告应当支付租金的截止时间，认定被告支付原告从2013年4月10日至2013年11月21日的物业管理费共计8136元（1080元／月÷30天／月×226天）。三、关于原告主张的“将租赁场地围墙恢复原状、赔偿荔枝树损失费3000元”。被告虽已经离开并不再使用涉案场地，但双方均确认，被告的货物等物品仍存放在场地中，该物品属于被告的财产，被告应当予以腾空租赁场地、办公室并恢复场地原状。租赁期间，被告聘请的雇员黄某在作业期间铲倒了涉案场地的围墙，根据法律规定，应当由被告承担恢复原状的责任。原告为主张荔枝树损失仅提交相片佐证，该证据无法证明被告是荔枝树的所有权人、损失金额，被告亦未举证证明是被告的行为导致荔枝树损坏，因此，对原告主张赔偿荔枝树损失费3000元的证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄耀兴与被告刘文辉于2013年3月12日签订的《场地与办公租赁合同》解除；二、被告刘文辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄耀兴租金12833.33元；三、被告刘文辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄耀兴水电费190元、物业管理费8136元，合计8326元；四、被告刘文辉于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空涉案租赁场地，恢复场地、围墙原状。五、驳回原告黄耀兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由原告黄耀兴负担486元，被告刘文辉负担1784元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 麦景昌代理审判员 王 梦人民陪审员 钟伟雄二〇一五年五月二十五日书 记 员 杨小娜倪淑如 来源：