（2015）成民终字第2039号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-01-11
案件名称
中国工商银行股份有限公司成都盐与成都中强实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行,成都中强实业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第2039号上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行。营业场所：四川省成都市锦江区红星路四段9号西藏建银大厦1、2楼。负责人张良，行长。委托代理人熊四平，四川世正律师事务所律师。委托代理人李海，四川世正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人蒲昭奎，董事长。委托代理人陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。委托代理人李湘川，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行（以下简称工行成都盐市口支行）因与被上诉人成都中强实业有限公司（以下简称中强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人工行成都盐市口支行的委托代理人李海、被上诉人中强公司的委托代理人陈鹏、李湘川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2004年8月17日，工行成都盐市口支行与中强公司签订一份《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书，其中《房屋拆迁补偿协议书》约定：中强公司因实施建设项目需拆迁工行成都盐市口支行所有的房屋。被拆迁房屋位于东御街2号，建筑总面积为5193.64平方米，有证房屋4637.50平方米，无证建筑556.14平方米。双方商定工行成都盐市口支行被拆迁房屋补偿总额为人民币2400万元整。补偿总金额包括房屋拆迁补偿费、停产停业经济损失补助费、无证建筑工料补助费、搬家费、装修补偿费等一切拆迁补助费。协议签订后七日内，中强公司支付工行成都盐市口支行拆迁补偿费人民币1400万元。其余1000万元在工行成都盐市口支行移交被拆迁房屋及建筑物时，中强公司须在3日内一次性向工行成都盐市口支行付清。工行成都盐市口支行应在中强公司支付拆迁补偿费人民币1400万元后，3日内将被拆迁房屋所有权证交付中强公司，由中强公司出具收条。工行成都盐市口支行力争在2004年8月31日前将上述被拆迁房屋及建筑物腾空并移交中强公司拆除。本协议附（《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书）一份。补充约定书是本协议不可分割的重要组成部分，与本协议具有同等法律效力。《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书约定：中强公司自愿将开发投建竣工后的《成都国际商城》部分楼层以低于市场售价的价格补偿销售给工行成都盐市口支行作为工行成都盐市口支行的营业房使用，以弥补工行成都盐市口支行因拆迁受到的损失。中强公司开发投建的上述项目部分房屋补偿销售给工行成都盐市口支行，补偿销售面积在4600平方米以内，工行成都盐市口支行在此范围内有权确定具体所需面积。房屋的具体位置为工行成都盐市口支行被拆迁房屋原址--东御街2号就近。但具体补偿购房楼层位置及建筑面积在项目开盘预售后由工行成都盐市口支行优先选择确定（一层不超过500平方米）。工行成都盐市口支行确定的购房面积不足或者确定不再进行补偿购房，不得因此向中强公司提出任何形式的补偿要求。经双方商定，工行成都盐市口支行获得补偿购买营业用房的同时应支付中强公司的建设成本和部分销售利润。具体支付金额按中强公司对项目的实际投入建设总成本分摊到各层不同部位确定的建设成本加上各层不同部位的实际销售价的20%作为每平方米补偿购房的单价。经双方商定，项目实际投入建设总成本包括拆迁安置补偿费、土地出让金等应纳入的一切相关费用。上述项目实际建设总成本由双方根据企业会计财务制度的有关标准和规定进行审定。中强公司在项目开盘销售时，双方按本协议约定的条件签订购房合同。购房合同在项目开盘销售时另行签订。项目建设周期为三年（政府有关部门批准的施工日期始计），中强公司保证三年内项目竣工并经政府部门验收合格达到交付使用条件。违约责任为1、如因中强公司原因超过三年期限（政府有关部门批准的施工日期始计）不能按本协议向工行成都盐市口支行提供购买房屋，则中强公司赔偿工行成都盐市口支行因过渡租用房屋的租赁费，按每天2000元人民币计赔。同时，中强公司继续履行本协议书规定的义务。2、如因中强公司原因不按本协议为工行成都盐市口支行办妥购房产权证的，违约金按照超过约定天数每天1000元金额计算。3、如因中强公司原因不按本协议向工行成都盐市口支行补偿销售营业用房，或者由于中强公司原因致使工行成都盐市口支行不能取得购房所有权证的，中强公司应按原址1-9层每层500平方米营业房的实际销售价格的15%现金补偿工行成都盐市口支行房屋拆迁损失。如因中强公司原因同时还存在超过期限不向工行成都盐市口支行交付所购房屋的行为，则中强公司应按照上述1款的计算方式另行赔偿工行成都盐市口支行因过渡租用房屋的租赁费。本协议不得进入房地产市场交易。《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书均加盖了工行成都盐市口支行、中强公司公章并经四川国力公证处予以公证。协议签订后，工行成都盐市口支行履行了交付被拆迁房屋的义务，中强公司按约支付被拆迁房屋补偿总额2400万元并进场拆迁。2010年7月28日，中强公司与中国建筑第八工程局有限公司签订一份《合同协议书》，中强公司将其投资开发建设的成都国际商城及染房街改造工程确定给中国建筑第八工程局有限公司承建。计划开工日期暂定2010年8月8日、计划竣工日期暂定2013年1月25日。2010年8月16日，中强公司取得涉案工程的《建筑工程施工许可证》。该证载明合同开工日期2010年8月8日、合同竣工日期2013年2月8日。本证自核发之日起三个月内应予施工，逾期应办理延期手续。2010年9月21日，项目监理单位四川省川建院工程项目管理有限公司的工程开工报审表载明，国际商城及染房街改造工程开工日期2010年8月19日。2011年10月25日，工行成都盐市口支行委托律师以公证方式向中强公司送达《律师函》，要求中强公司履行协议所规定的各项义务；收到函七日内向工行成都盐市口支行提供被拆迁房屋原址就近“成都国际商城”各楼层房屋详细平面图、总建设成本的所有书面材料、迟延提供购买房屋的书面赔偿方案，正式预售前30天告知工行成都盐市口支行等。2012年5月21日，“国际商城及染房街改造工程”的设计单位中国建筑西南设计研究所有限公司出具一份《情况说明》，称中强公司开发建设的“国际商城及染房街改造工程”包含“国际商城”和“染房街改造”两个密不可分的建设内容。目前政府主管部门尚未对该“染房街改造”部分设计方案进行审核或提出修改意见。设计工作至今尚未最后完成。2012年12月18日，工行成都盐市口支行诉至原审法院，请求判令：中强公司履行房屋拆迁补偿协议书补充约定书第五条约定的义务，即交付“成都国际商城”各层平面图并与工行成都盐市口支行签订购房合同，所购房屋为中强公司建设的“成都国际商城”原位于成都东御街2号就近面积不超过4600平方米的营业房，其中一楼为500平方米；中强公司为工行成都盐市口支行所购房屋办理预告登记手续；中强公司向工行成都盐市口支行赔偿因迟延提供拆迁安置房而产生的租赁费136830元（从2013年8月16日起算，暂算至2013年8月31日，每日9122元），直至拆迁安置房交付之日止；中强公司承担一审诉讼费用。庭审中工行成都盐市口支行阐明租金自2013年8月16日起算，日租金为2013年年租金3329473元÷365天，2014年年租金3429357元÷365天。原审审理过程中，原审法院依法对“国际商城及染房街改造工程”的修建单位中国建筑第八工程局有限公司进行了询问并对工程现场进行了勘验，现该工程正在修建中，尚没有开盘预售。原审法院另查明，2006年3月13日，中国工商银行成都市盐市口支行经银监局同意更名为工行成都盐市口支行。2007年2月7日，中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称工行省分行营业部）与成都欧林办公家私有限公司（以下简称欧林家私公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定工行省分行营业部租赁欧林家私公司享有转租权的成都市红星路四段9号西藏建银大厦1、2楼营业用房。租金标准280万元，每年在上年租金基础上递增3%。原审法院认定以上事实，有工行成都盐市口支行、中强公司提交的《营业执照》、《企业基本情况表》、《中国银行业监督管理委员会四川监督局川银监复（2005）517号批复》、《中国工商银行四川省分行营业部工银川营办发（2006）169号通知》、《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书、《建筑工程施工许可证》、《律师函》、《情况说明》、《房屋租赁合同》、原审法院依法调取的《合同协议书》、《工程开工报审表》等证据材料以及当事人的当庭陈述在案佐证。原审法院认为，工行成都盐市口支行与中强公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书均是当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规，协议合法有效。协议签订后，工行成都盐市口支行、中强公司均按《房屋拆迁补偿协议书》的约定履行完各自的义务。工行成都盐市口支行要求中强公司履行房屋拆迁补偿协议书补充约定书第五条约定的义务，即交付“成都国际商城”各层平面图并与工行成都盐市口支行签订购房合同，所购房屋为中强公司建设的“成都国际商城”原位于成都东御街2号就近面积不超过4600平方米的营业房，其中一层为500平方米；中强公司为工行成都盐市口支行所购房屋办理预告登记手续。按照工行成都盐市口支行、中强公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书中所约定的内容，中强公司低于市场售价的价格补偿销售给工行成都盐市口支行作为的营业房使用必须满足以下条件：中强公司有出售房屋、工行成都盐市口支行有购买房屋的意思表示，“国际商城”已经竣工，工行成都盐市口支行和中强公司对项目实际建设总成本按标准、规定进行审定，项目开盘销售签订购房合同。本案中，工行成都盐市口支行、中强公司双方并没有对项目实际建设总成本进行审定，“国际商城及染房街改造工程”尚在修建之中，并没有开盘预售，且中强公司明确表示双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书因规划调整等因素已经不能实际履行。因此，工行成都盐市口支行要求签订购房合同的条件并不成就。工行成都盐市口支行主张“国际商城及染房街改造工程”主体建设已超过十层，中强公司完全符合申请商品房屋预售许可证的条件并可以售房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”工行成都盐市口支行提供的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书、土地登记资料、建设工程规划许可证系列证据材料不能证明中强公司开发的“国际商城及染房街改造工程”已经完全符合上述法律规定预售条件，其主张不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，工行成都盐市口支行应承担举证不能的法律后果。工行成都盐市口支行要求中强公司签订购房合同，办理预告登记手续的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。而工行成都盐市口支行请求中强公司交付“成都国际商城”各层平面图，不符合双方合同约定，也不是中强公司的法定义务，该项请求原审法院也不予支持。关于工行成都盐市口支行请求中强公司赔偿因迟延提供拆迁安置房而产生的租赁费（从2013年8月16日起至拆迁安置房交付之日止，按每日9122元计算）。工行成都盐市口支行、中强公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书的目的是工行成都盐市口支行以低于市场售价的价格向中强公司购买房屋，双方之间系一种房屋买卖行为，而非拆迁安置关系，工行成都盐市口支行主张中强公司因迟延提供拆迁安置房赔偿损失的理由显属不当。中强公司于2010年8月16日取得涉案工程的《建筑工程施工许可证》，按照双方《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书中的约定，三年期限届满日为2013年8月15日，至今“国际商城及染房街改造工程”还在修建中，中强公司到期不具备提供购买房屋确已构成违约。为减少当事人诉累，工行成都盐市口支行要求从2013年8月16日起赔偿租赁费，中强公司对赔偿的起算时间无异议，原审法院予以确认；赔偿的截止时间因工行成都盐市口支行与中强公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》已经履行完毕，双方不存在拆迁安置关系，中强公司不存在向工行成都盐市口支行交付拆迁安置房，工行成都盐市口支行请求中强公司赔偿租赁费至拆迁安置房交付之日止，与事实不符。考虑中强公司逾期不能提供购买房屋确已违约以及中强公司明确抗辩《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书应予解除等因素，原审法院酌情确定中强公司赔偿的租赁费计算至开庭时，即2014年8月25日止。赔偿的支付标准，工行成都盐市口支行、中强公司在《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书明确约定每天2000元，该约定是当事人意思自治范畴，现工行成都盐市口支行要求按每日9122元计算，不符合双方协议约定，且中强公司不予认可，故其标准原审法院不予支持。中强公司应按双方协议约定每天2000元的标准向工行成都盐市口支行承担违约责任，即赔偿租赁费。对于工行成都盐市口支行与中强公司的《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书是否应予解除，中强公司在本案中只有抗辩，而未提出反诉，故本案不作认定和处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中强公司应于判决发生法律效力之日起十日内向工行成都盐市口支行赔偿租赁费（从2013年8月16日起至2014年8月25日止，按协议约定的每日2000元计算）；二、驳回工行成都盐市口支行其他诉讼请求。案件受理费减半收取1618.30元，财产保全费5000元，两项合计6618.30元，由工行成都盐市口支行承担1323.60元；中强公司承担5294.70元。宣判后，工行成都盐市口支行不服，向本院提起上诉。工行成都盐市口支行的主要上诉理由为：1、原审判决割裂基本事实，造成本案基本法律关系认定错误，本案纠纷所述法律关系包括补充约定书均应为房屋拆迁安置补偿关系，而非一审认定的房屋买卖关系。从补充约定书的名称可知，该约定书是房屋拆迁补偿协议书的补充组成部分；两份协议书同时公证，证明两份协议的真实意思即为拆迁安置补偿；补充约定书本身的约定，明确了该约定书的签约背景和目的，证明了合同性质为拆迁安置补偿，补充约定书和《房屋拆迁补偿协议书》为不可分割关系，同时受《城市房屋拆迁管理条例》调整，中强公司未能按约出售房屋给工行成都盐市口支行，则中强公司的拆迁安置义务不能解除。2、应当依法根据补充约定书认定双方签订正式房屋买卖合同的条件是否成就，原审法院判断房屋预售条件成就与否不遵从法律规定，无基本证据支持的论断是擅断和误判。补充约定书约定的双方签订正式合同的条件只有两项，即工行成都盐市口支行已优先完成选房和项目开盘销售；工行成都盐市口支行与中强公司既然已经订立了房屋拆迁补偿协议书，并明确了补偿方式，且经过了公证，那么双方就已经形成了交付房屋的合意，无须再次确认；原审诉讼中，通过法院的调查取证，工行成都盐市口支行已经取得了案涉项目的各层平面图，并已经完成了选房，签订正式合同的条件已经具备；本案中，中强公司虽然实际还未申请预售许可，但根据法庭调查的结果，中强公司已经具备了申请许可的实质条件，中强公司是出于毁约的原因有意不作为，而阻碍合同条件的成就，因此，工行成都盐市口支行主张签订正式合同的理由成立。此外，中强公司主张未能预售责任并不在该公司的理由不足以信服，并且没有充分的证据予以证明。3、原审判决一方面认为中强公司没有交付拆迁安置房屋的义务，一方面又认为其不能提供房屋构成违约，原审判决相互矛盾，判决理由难以自圆其说。4、工行成都盐市口支行以实际损失主张中强公司赔偿租赁费符合法律规定，原审判决不予支持有违公正，将给国有金融资产带来巨大损失。综上，请求二审法院撤销原判第一项、第二项；改判中强公司履行《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书第五条等合同义务，其中第五条义务为交付成都国际商城各层平面图并与工行成都盐市口支行签订购房合同，所购房屋为中强公司建设的成都国际商城原位于成都东御街2号就近面积不超过4600平方米的营业房，其中一楼为500平方米；改判中强公司为工行成都盐市口支行所购房屋办理预告登记手续；改判中强公司赔偿因迟延提供拆迁安置房而产生的租赁费，直至房屋交付之日止（起算时间为2013年8月16日，标准为每日9122元）；由中强公司承担一审和二审诉讼费用。中强公司的主要答辩意见为：工行成都盐市口支行请求中强公司交付房屋平面图，该事项并非中强公司的合同义务；签订购房合同是附条件和时间的行为，中强公司客观上履行不能，无法履行，该情况并非中强公司造成，是多次调规，不是中强公司主观能控制，因此中强公司不应承担违约责任；工行成都盐市口支行要求以租赁费用作为其损失，没有事实和法律依据。中强公司已经通过2400万元对工行成都盐市口支行进行了补偿，因此，中强公司不用再承担补偿拆迁安置过渡的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，工行成都盐市口支行与中强公司对原审法院审理查明的事实均无异议。本院对原审法院审理查明的双方当事人没有异议的事实，依法予以确认。本院另查明，2014年10月22日，中强公司诉至原审法院，请求判令：解除中强公司与工行成都盐市口支行于2004年8月17日签订的《房屋拆迁补偿协议书》的补充约定书；本案的诉讼费用由工行成都盐市口支行承担。诉讼中，工行成都盐市口支行提起反诉，请求确认双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书的补充约定书》的合同性质为房屋拆迁安置补偿合同，而非商品房买卖预约合同；中强公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院作出（2014）锦江民初字第4803号民事判决，判决解除了中强公司与工行成都盐市口支行于2004年8月17日签订的《房屋拆迁补偿协议书的补充约定书》，并驳回工行成都盐市口支行反诉诉讼请求。宣判以后，工行成都盐市口支行上诉至本院，本院经审理后作出（2015）成民终字第3391号民事判决，维持了（2014）锦江民初字第4803号民事判决。本院认为，工行成都盐市口支行与中强公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书，本院在（2015）成民终字第3391号案件中确定应予解除，因此，工行成都盐市口支行在本案中上诉主张中强公司履行《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书第五条合同义务，交付成都国际商城各层平面图并与工行成都盐市口支行签订购房合同，及中强公司为工行成都盐市口支行所购房屋办理预告登记手续，本院不予支持。根据《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书的约定，中强公司应当在政府有关部门批准的施工日期开始计算三年内向工行成都盐市口支行提供房屋，否则应当按照每天2000元的标准予以赔偿。中强公司按此承担赔偿责任的期限应为《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书的解除之日止。原审法院将赔偿截止日期酌情认定为2014年8月25日不当，本院予以变更。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对赔偿责任的截止日期认定不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第255号民事判决第一项，即“成都中强实业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行赔偿租赁费（从2013年8月16日起至2014年8月25日止，按协议约定的每日2000元计算）”为“成都中强实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行赔偿租赁费（从2013年8月16日起至《房屋拆迁补偿协议书》补充约定书解除之日止，按协议约定的每日2000元计算）”；二、维持成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第255号民事判决第二项，即“驳回中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行的其他诉讼请求”。本案一审案件诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费3236元，由中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行负担1000元，成都中强实业有限公司负担2236元。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖代理审判员 王 果代理审判员 赵 锋二〇一五年五月二十五日书 记 员 吴丹丹 更多数据：