（2015）南民初字第10027号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-31
案件名称
郭玉玲与高嗣芳、王艳舟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭玉玲,高嗣芳,王艳舟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10027号原告郭玉玲。委托代理人管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。委托代理人侯亚男，山东诚功（崂山）律师事务所律师。被告高嗣芳。委托代理人李杰，山东乾恒律师事务所律师。委托代理人牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。被告王艳舟。委托代理人李杰，山东乾恒律师事务所律师。委托代理人牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。原告郭玉玲与被告高嗣芳、被告王艳舟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。原告郭玉玲的委托代理人管益杰、侯亚男，被告高嗣芳及被告王艳舟的委托代理人李杰、牟海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月18日至2011年12月23日，被告高嗣芳共向原告借款本金100万元，原告已经诉至法院，但被告高嗣芳在诉讼期间与被告王艳舟签订《青岛市存量房买卖合同》，将其名下位于青岛市市南区徐州路XX号10栋2单元XXX户房屋转让给被告王艳舟，原告认为两被告系通过虚假交易行为达到隐匿财产逃避债务的目的。依据合同法第52条规定，以合法形式掩盖非法目的签订的合同无效。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告高嗣芳与被告王艳舟签订的《青岛市存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告高嗣芳与被告王艳舟共同辩称，1、原告与被告高嗣芳之间系金钱给付之债，执行被告高嗣芳名下的房屋并非是实现债权唯一方式；依据民事诉讼法第119条规定，原告并非与本案有直接利害关系，故原告无权起诉主张合同无效，原告起诉应裁定驳回；2、涉案房屋的合同交易金额远高于原告债权金额，被告王艳舟已经实际支付购房款。房屋买卖合同并未弱化被告高嗣芳对原告的偿债能力，亦不构成对原告债权的实际侵害，无法推定两被告之间具有非法目的。3、被告高嗣芳的女婿王艳华系被告王艳舟的哥哥，现涉案房屋已变更登记在被告王艳舟名下，但尚未颁发房产证。现涉案房屋被查封，房屋已办理网签，购房款已经全部支付完毕，涉案房屋已经实际交付给被告王艳舟。经审理查明，原告与被告高嗣芳之间存在债权债务关系。2013年10月17日，原告将被告高嗣芳及其女儿张文元以民间借贷纠纷诉至法院，2014年10月16日，青岛市崂山区人民法院作出（2013）崂民二初字第345号民事判决书，判决被告高嗣芳偿还原告借款本金100万元及利息；该判决书中本院认为部分写明原告系将借款本金汇至被告高嗣芳的女儿张文元名下尾号为8888的账户内。该案经二审维持原判。被告高嗣芳及张文元于2013年10月28日签收崂山区人民法院送达的开庭传票及诉状。被告高嗣芳的女婿与被告王艳舟系兄弟关系。2013年12月4日，两被告签订《青岛市存量房买卖合同》一份，约定被告高嗣芳将青岛市市南区徐州路XX号10栋2单元XXX户房屋出售给被告王艳舟，建筑面积93.79平方米，房屋价款共计123万元；被告高嗣芳于2013年12月31日前将涉案房屋腾让给被告王艳舟，双方于2013年12月31日前办理房屋过户手续。原告称，上述合同签订前，被告高嗣芳已经收到了原告的起诉状及开庭传票，知晓原告已经因民间借贷纠纷将其诉至法院。原告提交2013年12月份与涉案房屋相通地段同类房屋交易市场价格信息，评估总价为201.78万元，证明被告王艳舟以明显不合理低价购买涉案房屋，两被告恶意串通，损害原告合法权益。两被告质证对证据的真实性不予认可，不能反映真实的市场价格。两被告提交中国工商银行单据两份共计650547元及收条两份共计58.2万元，证明涉案房屋在进行房屋买卖的过程中尚有贷款未还清，2013年11月份，被告王艳舟以代为偿还贷款的方式，支付第一笔购房款650547元，打入被告高嗣芳名下中国工商银行贷款账户；因被告高嗣芳进行民间借贷投资，剩余的房款被告王艳舟以现金方式支付58.2万元，被告王艳舟共计支付购房款1232547元。原告质证称，对证据的真实性无法核实，不能证明被告主张的事实；个人还款凭证上的内容系自行填写，并非银行打印，亦并非被告王艳舟本人签字；银行不审查具体还款人，两被告之间系通过虚假交易逃避债务，该单据亦无法显示偿还的系涉案房屋的贷款；对收条的真实性有异议，30余万元款项的支付，仅凭收条无法证明被告实际付款。两被告提交房地产估价报告一份，证明被告高嗣芳委托评估机构对2013年12月4日涉案房屋的市场交易价格进行评估，评估价格为140.5万元。原告质证称，对证据的真实性无法确认，不应作为认定涉案房屋价值的证据。两被告称，因两被告之间具有亲属关系，双方形成涉案房屋买卖合意后，先由被告王艳舟代为偿还抵押贷款，再以现金方式支付剩余购房款；银行撤押后，双方到房地产交易中心进行网签，在房地产交易中心向被告王艳舟颁发房地产权证之前，涉案房屋被法院查封。2015年1月29日，被告高嗣芳与案外人万仁花签订《房屋租赁合同》一份，其内容为：被告将涉案房屋出租给案外人，租期自2015年1月30日至2016年1月29日，月租金3600元。2015年3月31日，本院依法对案外人万仁花制作询问笔录一份，案外人认可涉案房屋的租赁合同出租人为被告高嗣芳，合同由被告的女儿张文元签字，案外人曾经看过房产证的照片。原告提交被告高嗣芳的女儿张文元名下招商银行尾号为8888的账户明细一宗，证明2013年12月6日至2014年3月14日期间，张文元的账户向被告王艳舟位于招商银行尾号为6841的账户内打款共计830188元；被告王艳舟于2013年12月10日至2014年2月20日期间，向张文元账户内汇款176011元，两相折抵，张文元向被告王艳舟打款654177元，这与被告所陈述的被告王艳舟于2013年11月20日向被告高嗣芳账户内打款的数额基本相当；即便被告提交的银行还款凭证是真实的，该款项也通过张文元打回给被告王艳舟，证明两被告存在虚假交易；张文元名下的招商银行账户也是原告在向被告高嗣芳出借款项时的汇款账户，被告高嗣芳及其女儿张文元共同使用该账户。两被告质证称，对证据的真实性无异议，张文元的银行账户流水与被告高嗣芳的付款收款行为之间不存在关联性；原告对于被告的财产下落非常明确，涉案房屋并非原告实现债权的唯一形式；原告与涉案房屋并无直接利害关系，并非适格主体；该证据亦证明被告王艳舟在短时间内有大量的资金收入，具备以现金形式向被告高嗣芳支付剩余购房款的经济能力。被告提交高嗣芳及王艳舟名下银行账户流水明细各一宗，证明被告王艳舟系从事外汇买卖生意，手中存有大量现金，其有能力向被告高嗣芳以现金形式支付购房款，银行流水证明被告手中持有足量现金。原告质证称，该流水明细的打印时间为2015年1月2日，在本案第一次庭审时就存在，但被告故意逾期提交证据，已经超过举证期限；且流水明细仅能证明账户内的款项流动，不能证明被告持有现金的事实。被告提交《青岛市房屋买卖居间合同》一份，证明两被告在涉案房屋提起诉讼前已经签署相关买卖合同。原告质证称，对证据的真实性不予认可，该合同不具备合同的基本形式，无法证明待证事实。被告王艳舟称，其为了给母亲购买房屋，且被告高嗣芳称其需要资金，遂向被告高嗣芳购买涉案房屋，之后委托张文元出租；被告与高嗣芳之间无其他经济往来，与张文元之间有借款往来。庭审过程中，被告王艳舟对涉案房屋的具体地址未清楚表述，不清楚房屋的面积，对涉案房屋出租的租金数额不知情。案外人张文元于2013年12月2日向崂山区人民法院申请宣告被告高嗣芳为无民事行为能力人，后于2014年1月27日撤诉。上述事实，有民事判决书、合同、收据、银行明细、EMS单据、民事裁定书、个人还款凭证、评估报告书、房屋租赁合同、询问笔录、居间合同及当事人当庭陈述等证据在案为凭，以上证据业已经本院庭审质证及审核。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼主体地位问题；二、两被告就涉案房屋签订的《青岛市存量房买卖合同》的效力问题。一、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告与被告高嗣芳之间的债权债务关系已经生效民事判决确认，且被告高嗣芳至今未履行民事判决书所确定的其对原告所负债务，原告作为被告高嗣芳的债权人，认为两被告签订的房屋买卖合同损害其债权人的合法权益，换言之，被告高嗣芳处分其房屋行为的效力与原告债权实现具有法律上的利害关系，因此，原告有权以自己的名义提起诉讼，要求确认两被告签订的《青岛市存量房买卖合同》的效力。二、两被告签订的《青岛市存量房买卖合同》是否具有原告主张的恶意串通，损害第三人利益的情形。首先，两被告具有亲属关系，被告高嗣芳的女儿张文元亦是作为民间借贷纠纷的被告之一，因此，被告王艳舟作为张文元配偶的弟弟，对于原告与被告高嗣芳之间的债权债务关系具有知晓的可能性；其次，被告高嗣芳于2013年10月28日签收青岛市崂山区人民法院送达的其与原告民间借贷纠纷的传票后，12月4日即与被告王艳舟签订涉案房屋的《青岛市存量房买卖合同》并于同日办理网签手续，被告高嗣芳称涉案房屋已经交付给被告王艳舟，但本院依法调取的房屋租赁合同及询问笔录表明，被告高嗣芳仍然以自己的名义出租涉案房屋并收取租金，目前，被告高嗣芳名下无其他财产可供执行，因此，两被告的上述一系列行为客观上导致原告债权无法获得顺利实现的结果，令本院对两被告房屋买卖行为的动机和目的不得不产生合理怀疑；第三，关于房款的支付问题，两被告虽然提交中国工商银行单据以证明涉案房屋的贷款由被告王艳舟偿还，但被告高嗣芳的女儿张文元名下招商银行尾号为8888的账户与被告王艳舟名下的银行账户在同一时期存在多笔往来账目，折抵后张文元共向被告王艳舟支付60余万元，与以被告王艳舟名义偿还的银行贷款数额相当，被告王艳舟虽称其与张文元之间存在借款往来关系，但并未举证证明，亦未说明上述款项的来源与用途；被告所称有部分房款系支付现金58.2万元，其亦未提交相应银行取款凭证予以佐证，被告王艳舟仅称自己系从事外汇交易，有能力支付现金款项，但并未提交证据证明；因此，对于两被告提交的收条及中国工商银行的个人还款凭证、银行流水明细，本院不予采信。第四，被告王艳舟对于涉案房屋的地址无法清楚表述，建筑面积不知情，又称将涉案房屋委托给张文元出租，但不清楚租金数额，被告王艳舟的行为表现明显与一个普通而善意的购房者对其购买房屋的权利实现所应付出的密切关注和全面了解的常理不符。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综合原、被告提交的证据及本案案情，本院认为，两被告签订的《青岛市存量房买卖合同》并非其真实意思表示，属于恶意串通，损害原告的合法利益，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：被告高嗣芳与被告王艳舟于2013年12月4日就青岛市市南区徐州路XX号10栋2单元XXX户房屋签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。案件受理费15870元，保全费5000元，由两被告负担。因上述费用，原告已经预交，两被告于本判决生效之日起十日内给付原告20870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 郑桂云人民陪审员 蒋 苓二〇一五年五月二十五日书 记 员 刘成荫 来源：