（2015）昌中民一终字第601号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-05
案件名称
周珈榕与杨殿武、任艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周珈榕,杨殿武,任艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第601号上诉人（原审原告）：周珈榕（曾用名周容），女，汉族，1972年3月23日出生，无固定职业，现住四川省德阳市。委托代理人：李明，新疆圆方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨殿武，男，汉族，1966年2月19日出生，无固定职业。被上诉人（原审被告）：任艳，女，汉族，1975年6月8日出生，个体工商户，现住昌吉市。上诉人周珈榕因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人周珈榕的委托代理人李明，被上诉人杨殿武，被上诉人任艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2000年，原告周珈榕（曾用名周容）从案外人闫瑞刚（曾用名阎瑞刚）处受让了原系昌吉市中山街道办事处八工二村村民杨淑珍所有的位于昌吉市健康西路南侧4-8号门面房一套。该房屋系昌吉市八工二村集资房，目前未办理房产登记。2007年，原告委托被告杨殿武出租或出售该房屋，并将原告与闫瑞刚所签订的集资建房转让协议书及房款收据交付给被告杨殿武。2008年10月12日，杨殿武自行书写一份房屋转让协议书，约定周容将上述房屋转让给了杨殿武，杨殿武和周容的签名均系杨殿武一人所签。现周容对此协议书不认可。2013年10月22日，杨殿武的哥哥杨殿文拿着2008年10月12日落款为杨殿武和周容的上述协议书及周容交付给杨殿武的房屋手续与被告任艳以杨殿武的名义签订了一份房屋转让协议书，被告任艳支付了房款115000元，杨殿文以杨殿武的名义向任艳出具了收条，后任艳占有该房屋。杨殿武称其委托哥哥杨殿文完成了与被告任艳的整个房屋交易过程，但未向被告任艳说明这一委托过程，任艳对此也不知情。2014年6月，原告得知此房屋被转让后，向昌吉市公安局报警，昌吉市公安局经过审查，认为杨殿武的行为不属于犯罪行为，决定不予立案。现原告以杨殿武无权处分其门面房为由，请求法院确认二被告于2013年10月22日签订的房屋转让协议书无效。原审法院认为：本案争议焦点是合同的效力问题。在本案中，原告曾委托被告杨殿武出售房屋，双方存在委托代理关系。后杨殿武自行书写周容将房屋出售给其的合同，并委托其哥哥杨殿文以房屋所有权人的身份，将房屋转让给被告任艳。被告任艳交纳房款并占有房屋，其在整个交易过程中并无过错，对被告杨殿武自行签订合同的行为也不知晓。虽是被告杨殿武的哥哥杨殿文与被告任艳完成的整个交易过程，但杨殿文的行为是受被告杨殿武的口头委托，且杨殿武认可杨殿文的代理行为，故该代理行为的法律后果应由被告杨殿武承担。对于被告杨殿武与被告任艳签订的房屋转让协议是否有效？原审法院认为，被告杨殿武作为原告的代理人受原告委托出售房屋，但其并非以原告的名义对外出售房屋，而是通过自行书写的房屋转让协议以房屋所有权人的身份即以自己的名义对外出售房屋，被告杨殿武在履行委托合同过程中其行为存在瑕疵，但其既未超出原告的授权范围，又未违背原告委托杨殿武出售房屋的意愿，且其与被告任艳签订的房屋转让协议亦未违反法律的强制性规定，即被告杨殿武代理原告与被告任艳签订房屋转让协议的行为有效。若因被告杨殿武的过错给原告造成损害的，原告可以追究其民事责任，但该代理行为的法律后果应由原告承担。故原告以被告杨殿武对本案争议房屋不享有所有权且未得到原告的追认为由，要求确认二被告所签订房屋转让协议无效的诉讼请求，不能成立。遂判决：驳回原告周珈榕的诉讼请求。上诉人周珈榕不服上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，依据《合同法》关于委托合同的规定及《民法通则》关于代理的相关规定，受托人在未取得委托人同意及授权的情况下不得以委托人名义进行委托人的权利处分并不得转委托第三人进行委托事项的处理，否则受托人所实施的民事行为对委托人无法律效力。本案中上诉人从未授权被上诉人以自己的名义对外签订房屋买卖合同，亦未授权被上诉人转委托第三人对外签订房屋买卖合同，因此法院认定被上诉人的行为未超出委托权限是错误的；其次被上诉人对上诉人的财产按照自己的财产进行了处分，其行为是无权处分，其所签订的房屋买卖合同因被上诉人无所有权而属无效合同。第三，原审庭审查明上诉人任艳在买卖房屋过程中对房屋所有权人是进行了调查了解，应当知道上诉人是该房产的所有权人，不属于善意取得。被上诉人杨殿武答辩称：因上诉人在外地，全权委托我出售房屋，后来一直催促我出售房屋，我便委托我哥哥杨殿文，把房屋手续全部交给他，在售房过程中不存在欺诈。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人任艳答辩称：我到村委会核实过房屋的有关手续，手续是合法有效的，且我与杨殿武签订合同时对杨殿武和上诉人之间的委托事项不知情，我已支付房屋的合理对价，我认为上诉人的上诉请求不能成立。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点问题是，被上诉人杨殿武以自己的名义与另一被上诉人任艳就上诉人所有的房屋签订的房屋买卖合同是否有效。经审查，上诉人认可委托被上诉人杨殿武出售房屋的事实。首先从行为后果来看，被上诉人就上诉人的房屋已与被上诉人任艳签订了房屋买卖合同。即不论被上诉人是以被代理人周珈榕名义还是代理人杨殿武的名义签订买卖合同，其行为都没有超出代理权限和代理范围。其次从法律关系上讲，在本案代理活动中，存在双重的法律关系，即被代理人周珈榕与代理人杨殿武之间的委托代理关系和代理人与第三人任艳之间的房屋买卖合同关系，二者之间相互独立，代理人是否以被代理人的名义订立合同只作为判断代理行为的性质是隐名代理或显名代理，而不应当对代理人与第三人签订的合同效力产生影响。第三，二被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且被上诉人任艳支付了房屋的相应对价。故原审法院确认二被上诉人签订的房屋买卖合同有效，并因此判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，其请求本院不予支持，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人周珈榕负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建生代理审判员 杨 敏代理审判员 高 俊二〇一五年五月二十五日书 记 员 雷苑媛