（2015）淮中民终字第00528号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-11
案件名称
吴国松、孙建平等与淮安蓝江房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴国松,孙建平,吴宇鑫,淮安蓝江房地产开发经营有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第00528号上诉人（原审原告）吴国松，教师。上诉人（原审原告）孙建平，无业。上诉人（原审原告）吴宇鑫，学生。法定代理人吴国松，教师。被上诉人（原审被告）淮安蓝江房地产开发经营有限公司，住所地淮安经济技术开发区无锡路2号。法定代表人李建江，该公司董事长。委托代理人黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫与被上诉人淮安蓝江房地产开发经营有限公司（以下简称蓝江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。淮安经济技术开发区人民法院于2015年1月4日作出（2014）淮开民初字第3130号民事判决，上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人吴国松、孙建平、上诉人吴国松同时作为上诉人吴宇鑫的法定代理人出庭，被上诉人淮安蓝江房地产开发经营有限公司的委托代理人黄克权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，被告蓝江房地产公司从事房地产开发、销售等业务，开发翔宇一号小区。2009年12月7日，被告取得翔宇一号3号楼商品房预售许可证及附件。2010年11月19日，小区3号楼建筑给水排水及采暖分部工程质量经施工、设计、监理、建设单位综合验收合格。2010年12月10日，翔宇一号小区3号楼经过施工、监理、建设、勘察设计单位竣工验收合格。被告取得江苏省淮安经济开发区建设房管局出具的房屋建筑（市政基础设施）工程竣工备案证书。2010年12月24日，淮安市住房和城乡建设局出具关于翔宇一号交付使用备案的通知，确认被告交付使用的翔宇一号1#、2#、3#号楼已取得规划、消防、环保、质检、电信、有线电视、供电、供水、市政、燃气、绿化、邮政等各单项竣工验收合格文件，予以交付使用备案。2010年3月30日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买翔宇一号3号楼804室房屋（建筑面积131.60平方米），总价款为526222元，房屋售价为一次性定价，不受任何政策影响而调整，但在交房前遇国家、地方出台的代征代收付费政策，则按规定由买受人另行支付，约定在2010年12月31日前交付经验收合格的商品房。合同第十四条关于出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、暖气于小区建成后第二个采暖期并在入住率达到70％以上开通使用。合同签订后，原告交付了526222元购房款。2011年1月9日，原、被告签订交房相关事宜备忘录，约定被告在2011年6月30日前将原告房屋供暖接口与户外供暖管道接通，在签订协议同时被告将房屋交付原告。原审审理中，原告提供其所拍的房屋墙面照片（显示有裂痕），主张其房屋墙体开裂，存在质量问题，被告对此予以否认，经原审法院释明，原告对其房屋墙体是否存在质量问题以及如有质量问题进行维修所需费用未申请司法鉴定。另原告认为小孩有可能攀爬小区公共楼道内的窗户护栏和地下车库入口，小区存在安全隐患，要求被告整改。被告对此不予认可。吴国松、孙建平、吴宇鑫在一审诉称，2010年3月23日，原告购买被告开发的翔宇壹号3栋804室房屋，原告于2011年1月9日与被告签订交房相关事宜备忘录后接房，同日获得《住宅质量保证书》。入住三年来，原告多次要求被告履行供暖约定，要求被告处理房屋质量问题，要求被告整改安全隐患等，但被告予以拖延，故原告诉至法院，要求：1、判令被告按合同约定开通暖气，如不能履行，则由被告退还不能实现供暖而由原告承担的暖气建设费；2、判令被告支付原告因不能实现供暖而采取其他方式供暖的补偿费用，直至被告履行供暖义务为止；3、判令被告对原告房屋墙体进行修缮并支付因修缮墙体所产生的一切损失，如双方不能达成修缮方案，则由被告一次性给付原告经济补偿，由原告自行处理墙体开裂问题；4、判令被告对小区多处安全隐患排除整改；五、诉讼费用由被告负担。淮安蓝江房地产公司在一审辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审认为，原、被告双方所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于原告提出开通暖气的问题，因被告交付使用的翔宇一号1#、2#、3#号楼已取得规划、消防、环保、质检、电信、有线电视、供电、供水、市政、燃气、绿化、邮政等各单项竣工验收合格文件，予以交付使用备案，其采暖工程已经验收合格，达到使用条件，“达到使用条件”是暖气管道安装到户的目的，至于能否供暖，所涉因素除开发商应提供小区内暖气管道的铺设外，还应包含供暖公司的公共管道铺设等因素，被告并非暖气的供应单位，也未另外收取原告暖气建设费，在小区内暖气管道安装到户情况下，原告若对暖气供应服务有需求，可与相关供暖单位洽谈联系，故原告要求被告开通暖气或退还暖气建设费以及要求被告支付不能实现供暖的补偿费用的请求依据不足，原审不予支持。对原告要求被告对房屋墙体进行修缮并支付因修缮墙体所产生的一切损失，如双方不能达成修缮方案，则由被告一次性给付原告经济补偿的诉讼请求，根据谁主张谁举证的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果，原告所拍照片显示墙面有裂痕，主张系房屋墙体开裂，存在质量问题，但被告交付的房屋已经验收合格，对房屋是否存在质量问题，原告应进一步举证证明，虽经原审法院释明，但原告并未申请司法鉴定，故原告所提供的证据不足以证实其主张的事实，原审法院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。对原告要求被告整改公共楼道内的窗户和地下车库入口的诉讼请求，原审法院认为，被告开发的房屋已取得规划、消防、市政等竣工验收合格文件，予以交付使用备案，说明其房屋建筑及市政基础设施符合相关规范要求，原告仅依据小孩有可能攀爬这一猜测主张小区存在安全隐患要求被告整改缺乏事实和法律依据，原审法院对其诉讼请求难以支持。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告吴国松、孙建平、吴宇鑫的诉讼请求。案件受理费40元，减半收取20元，由原告负担。上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方在合同中约定，被上诉人蓝江房地产公司于小区建成后第二个采暖期并在入住率达到70%以上开通使用暖气，并没有明示上诉人要另行缴纳暖气建设费，根据淮安市“一价清”等文件，上诉人交纳的房款中已经包含了暖气建设费，被上诉人既然不能开通暖气管道，就应该退还上诉人交纳的暖气建设费；2、上诉人所购房屋存在质量问题，这是被上诉人委托的施工单位在建房时偷工减料造成的结果，淮安电视台对“翔宇一号”小区墙体开裂的情况做的报导就是证据，而一审法院以上诉人举证不足驳回上诉人该诉请违反法律规定，应该由被上诉人蓝江房地产公司举证证明“翔宇一号”小区房屋不存在质量问题；3、“翔宇一号”小区存在公共窗户、地下车库入口等处安全隐患问题，被上诉人应予整改，上诉人一审时已经提供了相关图片证据，一审法院驳回上诉人的诉请违反法律规定。请求二审依法改判。被上诉人蓝江房地产公司答辩称：1、被上诉人为了提高“翔宇一号”小区的居住档次，在未收取上诉人分文供暖建设费的情况下，自行出资将小区的供暖设施安装到位，将供暖接口预留到户，上诉人要求退还暖气建设费无事实和法律依据；2、双方《商品房买卖合同》第十四条约定，如因政府部门及市政配套原因造成上述基础设施（含暖气）、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为出卖人违约。由此可见，双方约定的入住率达到70%开通使用，是指供暖设施达到使用条件而不是被上诉人蓝江房地产公司负责生产和提供暖气；3、被上诉人蓝江房地产公司向法庭提供了房屋验收合格证明及房屋具备交付条件的证据，证明涉案房屋质量合格，而上诉人所购房屋出现墙体裂纹，是属于房屋质量问题还是暇疵问题，应由上诉人举证证明；4、上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫要求被上诉人将公共楼道防护栏用玻璃封住，以排除隐患，但上诉人未考虑其他业主的感受。请求二审法院依法维持原判。二审审理中，被上诉人蓝江房地产公司向本院提供淮安市蓝江物业服务有限公司出具的，关于翔宇壹号小区入住情况说明，证明小区入住率达到53%。上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫答辩称，该情况说明不真实。同时表示其不能提供翔宇壹号小区入住情况的证明，只能提供网上商品房销售的备案合同。二审经审理确认原审查明的事实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定翔宇一号小区入住率达到70%以上开通暖气，但现在小区入住率并未达到70%以上。且被上诉人蓝江房地产公司交付使用的翔宇一号1#、2#、3#号楼的采暖工程已经验收合格。被上诉人蓝江房地产公司并非暖气的供应单位，售房时也未另外收取暖气建设费，在小区内暖气管道安装到户的情况下，上诉人若对暖气供应服务有需求，可与供暖单位洽谈联系，上诉人要求被上诉人蓝江房地产公司开通暖气及支付不能供暖的补偿费无事实及法律依据，本院不予支持。《江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》出台于2012年3月26日，而本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2010年3月30日，上诉人主张被上诉人蓝江房地产公司应按“一价清”规定退还暖气建设费无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫要求被上诉人对其房屋墙体进行修缮并支付因修缮墙体所产生的一切损失费用的问题。上诉人虽然主张房屋墙体开裂，房屋存在质量问题，但被上诉人交付的房屋已经验收合格，且一审时，经法院释明，上诉人并未申请鉴定部门对房屋质量问题进行司法鉴定，本院对上诉人该上诉理由不予支持。关于上诉人要求整改公共楼道内的窗户和地下车库入口的问题。因被上诉人蓝江房地产公司交付使用的翔宇一号1#、2#、3#号楼已取得规划、消防、环保、质检、电信、有线电视、供电、供水、市政、燃气、绿化、邮政等各单项竣工验收合格文件，涉案房屋建筑及市政基础设施符合相关规范要求，上诉人认为小区存在安全隐患，要求被上诉人对小区建筑进行整改缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴国松、孙建平、吴宇鑫负担。本判决为终审判决。审判长 汪 青审判员 王百川审判员 孙 洁二〇一五年五月二十五日书记员 靖芳芳 更多数据：