（2015）宝民初字第2110号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-22
案件名称
张桂菊与天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张桂菊,天津长远嘉和置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十三条第一款，第九十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第2110号原告张桂菊。委托代理人赵桐川，天津津阳律师事务所律师。被告天津长远嘉和置业有限公司，营业执照注册号120224000031643，注册住所天津宝坻节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区环城东路绿景家园小区西门金水湾销售中心。法定代表人张葵，该公司总经理。委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。原告张桂菊与被告天津长远嘉和置业有限公司（以下简称长远嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，于3月30日公开开庭进行了审理。原告张桂菊及委托代理人赵桐川，被告长远嘉和公司法定代表人张葵的委托代理人武萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂菊诉称，2011年8月10日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，被告应于2012年12月30日前向原告交付房屋，并自初始登记完毕之日起180日内办理完毕房屋权属转移登记。2013年10月10日双方签订了补充合同，将交付房屋时间延长至2013年10月31日，但被告未能履行合同约定的交付房屋义务和办理权属转移登记手续。2014年12月，原告曾起诉要求被告向原告交付商品房并办理房屋权属转移登记。经法院审理，认为不具备交付条件驳回了原告的诉讼请求。时至今日，被告仍然不能履行合同，故起诉要求解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》。原告提交以下证据印证诉讼主张：证据一、双方签订的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》，拟证明被告违反合同约定，在延长交付时间后没有如期交房，构成根本违约。证据二、（2014）宝民初字第8014号民事判决书，拟证明通过诉讼后被告仍不能交付房屋，已经构成根本违约。被告长远嘉和公司法定代表人的委托代理人辩称，双方签署的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，应当遵照履行。合同第三条约定如果被告不能在约定时间交付房屋的处理方式是予以延期，而且原告已经同意延期并通过诉讼方式得到了房租补偿。涉诉房屋已经满足了交房条件和交房标准，原告不能以（2014）宝民初字第8013号民事判决书作为解除合同的依据，请求驳回原告诉讼请求。被告提交双方签订的《天津市商品房买卖合同》，拟证明双方对逾期交房约定的处理方式是予以延期而不是解除合同。经审理查明，2011年8月10日，原告张桂菊为乙方，被告长远嘉和公司为甲方，签订了合同编号2011-0116422的《天津市商品房买卖合同》。合同约定，乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，建筑面积90.23㎡；6172.04元／㎡，房屋价款556903元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理即予以延期。同时约定自初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告支付了购房款及相应费用。因被告未能如期交付涉诉商品房，原告（乙方）与被告（甲方）于2013年10月10日签订了0000207号《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，主要条款：一、甲、乙双方一致同意将买卖合同约定的该商品房交付期限延长至2013年10月31日。二、因该商品房交付期限延长，乙方同意甲方按下列约定承担违约责任：1、如甲方按照本补充合同第一条的约定交付该商品房，甲方在2013年10月31日前向乙方支付延期交付违约金60000元。2、如甲方不能按照本补充合同第一条的约定交付该商品房，甲方除向乙方支付上一条约定的违约金外，自2013年11月1日起，还应按每月2000元向乙方支付房租，直至交付该商品房。三、如本补充合同与买卖合同相冲突的，均以本补充合同的约定为准。四、除本补充合同第二条所述责任之外，乙方不得再就甲方该商品房交付期限延长事宜向甲方主张其它赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究甲方其它责任。该《补充合同》签订后，被告向原告支付了违约金60000元。另查，2014年12月17日，原告提起诉讼［案号：（2014）宝民初字第8014号］，要求被告立即向原告交付所购商品房并办理房屋权属转移登记。本院经审理于2015年1月12日作出（2014）宝民初字第8014号民事判决书，鉴于目前尚不具备交付房屋的条件，驳回原告诉讼请求。另外，在本院审理的涉及被告的其它案件以及被告在其他法院进行的诉讼中已经查明，被告开发的“金水湾花园”小区的背景及现状是：被告公司股权在2012年经过两次转让，全部转让给天津市农垦集团房地产开发建设有限公司。现“金水湾花园”小区早已施工完毕，因股东之间的股权诉讼以及被告与承建方中建六局土木工程有限公司之间的工程款诉讼，导致承建方拒绝交付全部资料而不能完成竣工验收。该小区已经具备了居住条件，有部分业主为被告出具《确认书》，确认已收到该房屋的钥匙及延期交付违约金及租金，承诺今后不再就该房屋交付事宜向贵司主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究贵司其它责任，该部分业主有的已经入住；有部分业主已经收楼但没有入住；也有部分业主与被告签订补充合同后，不定期的向被告主张房屋租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第㈤项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院在原告起诉被告的（2014）宝民初字第8014号案件审理中，已对双方签订的《天津市商品房买卖合同》和《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》的效力予以确认，确认该两份合同合法有效。现原告以被告不能交付房屋为由要求解除上述合同，其请求应否得到支持应从以下几个方面看：第一，从合同解除的法律及相关司法解释规定看，《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二，从涉诉合同的约定看，2011-0116422号《天津市商品房买卖合同》对房屋交付约定了交付时间，同时约定如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。被告未能如期交付的原因虽然不属不可抗力，但在不能如期交付房屋的情况下，双方经过协商签订了0000207号《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，再次约定了房屋交付的时间。该补充合同除约定房屋交付时间外，另行约定了其它条款，即如果被告不能按照本次约定时间交付该商品房，除向原告支付约定的违约金外，自2013年11月1日起，还应按每月2000元向乙方支付房租，直至交付该商品房。而且被告已经履行了支付违约金义务。该补充协议对原、被告双方而言，是具有法律约束力的合同，在未经双方协商或发生法律允许变更的情形时，双方应共同遵守。第三，原告系完全民事行为能力人，其在与原告签订补充协议时具有相应的民事行为能力，对房屋现状及周边环境是明知的，而且与原告同时签署补充协议的尚有数十人，对被告而言不存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的情况。民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告对被告承诺在被告支付房租的情况下，不再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张其它赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究其它责任。该承诺是在法律规定范围内对己方权利的放弃，未损害国家、集体或者第三人利益，也没有违反法律或者社会公共利益。第四，双方所签订的《天津市商品房买卖合同》和《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》约定的是延期交付和支付违约金及房屋租金，均未约定逾期交付房屋原告可以行使合同解除权。原、被告之间已经按照补充合同进行了履行，现双方不能协商一致解除合同，原告要求解除上述合同既不符合有关法律及司法解释的规定，又不符合合同的约定，故对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张桂菊的诉讼请求。案件受理费80元已减半收取40元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员 杨旭东二〇一五年五月二十五日书记员 李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”