（2013）涧民一初字第166号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-12-26

案件名称

洛阳市文兴物业管理有限公司与段成钢物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

洛阳市涧西区人民法院

所属地区

洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洛阳市文兴物业管理有限公司,段成钢

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省洛阳市涧西区人民法院民事判决书（2013）涧民一初字第166号原告洛阳市文兴物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区涧东路**号。法定代表人刘明杰，该公司总经理。委托代理人牛佩伟，该公司法律顾问。代理权限：特别授权。委托代理人薛和平，该公司金色家园小区物业经理。代理权限：特别授权。被告段成钢，洛轴集团公司LYC东升公司职工。委托代理人段玉卿，洛轴集团公司退休职工。代理权限：特别授权。原告洛阳市文兴物业管理有限公司（以下简称：文兴物业公司）诉被告段成钢物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告文兴物业公司的委托代理人牛佩伟、薛和平、被告段成钢及其委托代理人段玉卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文兴物业公司诉称，被告是金色家园一期1号楼1单元101室的业主，原、被告于2007年2月27日签订了《文兴·金色家园前期物业服务合同》，该合同约定了物业服务费的收费标准（按建筑面积每月每平方米0.3元）。合同签订后，被告自2007年9月1日起至今拒绝交纳物业费，虽经原告每年多次向被告催要，被告均以物业办公楼遮挡其家里采光为由无果。被告的违约行为造成了原告较大的损失，同时也造成了恶劣的影响。请求：1、判决被告支付所欠物业费2170元（2007年9月1日-2010年12月31日间的收费标准为每月每平方米建筑面积0.3元；2011年1月1日-2012年11月31日间的收费标准为每月每平方米建筑面积0.36元），并按每天5‰支付2012年11月30日前的违约金9846.72元（欠费时段、金额、逾期天数见附表）；2、判决由被告承担案件的诉讼费。被告段成钢辩称，自2007年被告与原告签订物业合同之日起，被告一直按规定交纳物业管理费（见收费单据）。原告违犯物业服务合约规定，将原小区筹建施工临时用房改为自己的办公用房，不按承诺履行拆除义务，并占为己有，试图长久化，物业服务达不到质量要求。该建筑为二层，由于地基的提高，距离卧室仅4米，直接遮挡了被告居室的通风与采光，被告还要遭受办公场所产生的各种噪声，杂声的干扰和侵害。2007年下半年，在原错未纠正的情况下，原告又直接实施了以收费为目的的车棚改建延伸工程，占用道路，堵塞消防通道，将铁栏网装在被告的卧室墙上，致使被告南卧室外近距离人来车往，骚扰、噪声不断，有时防盗器突然作响，被告及其家人惊醒后长时间不能入睡。紧接着原告又在被告的北窗外2.8米处设立值班岗亭，出入人员多而杂，在盘查登记过程中，吵架争执时有发生，特别夜静时连正常说话声都特别清晰，响亮，影响了被告及其家人的正常睡眠。原告的以上行为违反了物业管理合同中规定的服务质量第一、三、六、七款之规定，造成被告三个方向卧室居住环境发生了根本性改变，扰乱了正常的休息、睡眠和生活秩序，严重危及年迈父母的身心××。被告多次找原告协调，反复以书面报告形式表达协调意见，本着换位思考相互体谅的原则协商解决，均遭原告以各种理由推托不决。被告万般无奈情况下才产生了对抗情绪，希望通过拒交物业费，促使原告改进自己的行为，弥补给被告造成的不应有的伤害。在被告拒交物业费后，原告竟然停止了对被告软件和硬件的一切服务项目，��采取了惩罚性措施：1、代管有线电视开通，却不发给开通卡和出据证明，至今已6年仍未给被告开通有线电视；2、私自拆除了报社为被告配装的收报箱，新换的集中收报箱不发给被告钥匙，造成被告所定报报纸无法投递；3、办理燃气开通时，燃气公司显示已经开通，可被告的燃具却接受不到燃气，经多方托人打听，才弄清是原告故意以1-5-102住户顶替1-1-101上报已开通，几经周折，才得以正常开通和使用；4、扣押被告交纳的装修押金1000元整，至今未退，原告仍保留收据。上述惩罚性措施给被告造成的经济损失，远远超过了被告所欠的物业费。被告的母亲年龄大，身体状况本就不太好，由于环境所致，长期失眠，靠服用安眠药维持睡眠，但仍不能保持睡眠质量，导致精神状态失常，先后多次住院治疗。医疗费除公费报销的部分以外，自费项目达1656元，有发票为证。经专家会诊，被鉴定为偏执型精神分裂症，及肺动脉瓣关闭不全。再这样下去，后果不堪设想，被告及家人身体和精神受到的伤害已经显现，这笔账原告也该清算。原告所诉求的所欠2107.56元物业费应该由过错在先的开发商承担，剩余部分应由原告本身过错承担。至于原告所提出来的违约金根本不存在，它的计算方式是行业单方设立的霸王条款，业主没有选择权。原告未按物业服务合同规定提供有效服务，随意私搭乱建，又无合法手续。原告违约在先，被告拒交在后。即使被告有违约嫌疑，原告也应该在两年的有效诉讼期内提出诉求。原告的前任经理（姓董，名不详）在职三年，经协商对此事是默认的，现任的薛经理到任也已近三年，也一直和有关部门协调，只是没有结论，在两年内也没起诉，根据民事诉讼法的规定，法庭应依法驳回原告的诉求��维护被告及众住户的合法权益，维护法律的严肃性，纠正违约和侵权行为，还被告一个安静的居住环境，恢复正常服务。原告应退还被告装修押金，维护本应属于住户的合法权益。若原告纠正了自己的违约和侵权行为，被告会按规定及时交纳物业费，共同营造和谐家园。经审理查明，原告是经洛阳市工商行政管理局核准成立，经营物业管理的企业法人。被告是文兴·金色家园小区一期1号楼1单元101号住宅的业主，其父段玉卿、母王仙芝是该住宅的实际使用人。2007年2月27日，原告与被告签订了《文兴·金色家园前期物业服务合同》。依照该合同的约定，被告应于接到交房通知之日起向原告交纳物业服务费；交费标准为每月每一平方米建筑面积0.3元；交费时间为每月的5日至15日；被告未按合同约定的时间交纳有关费用或拒绝交费的，原告有权要求被告补交，并有权要求被告按每天5‰缴纳自逾期之日起的违约金。2011年4月，原告取得了洛阳市涧西区物价管理办公室（以下简称为：区价办）于2011年4月7日核发的，有效期为2011年3月至2014年3月的洛涧费20112002号《收费许可证》。依据该证及该证所示收费标准，原告将文兴·金色家园小区内住宅（含被告的住宅）的服务费收费标准自2011年1月1日起调整至每月每一平方米建筑面积0.36元。另查明，被告住宅的建筑面积为104平方米，按照每月每一平方建筑面积0.3元的标准计算，2007年2月27日-2011年2月28日间的每一个月，被告应向原告交纳的物业服务费为31.2元；按照每月每一平方建筑面积0.36元的标准计算，2011年3月1日-2012年11月31日间的每一个月，被告应向原告交纳的物业服务费为37.44元。还查明，被告应当交纳的2007年9月1日前的物业服务费，被告已于2007年2月27日（��、被告签订《文兴·金色家园前期物业服务合同》的同日）一次性交纳给了原告。2007年9月1日后的物业服务费，被告以原告存在提供的服务质量未达到合同约定的要求；未拆除的临时建筑用房遮挡了被告住宅的通风与采光及改建后的存车棚占用了共用道路，堵塞了消防通道；新建的值班岗亭距被告的住宅过近；存车、取车及车载防盗器产生的噪音和值班人员与小区出入人员因盘查登记发生的争执声影响了被告及其家人的正常睡眠等等过错为由，一直未交纳。本院认为，被告拒绝交纳物业费的理由是否正当系其抗辩能否成立的前提条件。根据被告提交的小区物业办公楼、停车棚等照片，可以证明建在原告住宅东侧的二层楼房（原告用办公室）和值班岗亭与建在原告住宅南窗后的停车棚确实对被告的生活产生不利的影响。原告诉称2007年9月1日起被告拒绝交纳��业费，其每年多次向被告催要物业服务费，被告均以物业办公楼遮挡其家里采光为由拒绝。现已查明的事实也证明了原告在2007年9月1日起至2013年4月22日（原告提出起诉之日）的五年多时间里未对物业办公楼遮挡原告住宅采光问题进行改进，被告以此作为拒不交纳物业费的理由正当。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告洛阳市文兴物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告洛阳市文兴物业管理有限公司承担（此款已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审　判　长　　宋德安人民陪审员　　张芝政人民陪审员　　于国军二〇一五年五月二十五日书　记　员　　杨静静来源：