（2015）延中民四终字第152号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-06-20
案件名称
杨序,吴来德房屋租赁合同纠纷二审裁定书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨序,吴来德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第152号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨序，现住延吉市。委托代理人：王昊，吉林王昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴来德，现住延吉市。委托代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。上诉人杨序因与被上诉人吴来德房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。一审中原告吴来德诉称：2014年10月17日，原告在急于出国考察，未与实际经营人沟通的情况下，与被告签订《房屋租赁合同》，租期自2014年11月1日起。签订合同后，因承租房屋的经营事项发生变故，原告在接收房屋前立即打电话通知被告解除该合同，房屋可另行出租，并表示歉意。2014年11月12日，原告约被告面谈解除合同事宜，仍未谈成。同年11月13日，原告发出《解除房屋租赁合同通知》，被告仍不同意。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同。一审中被告杨序辩称：同意解除房屋租赁合同，并提出反诉，要求原告赔偿因解除房屋租赁合同给被告造成的损失。一审中反诉原告杨序诉称：双方已实际履行房屋租赁合同，现因原告解除房屋租赁合同，给被告造成损失，要求反诉被告赔偿三个月（自2014年11月1日至2015年1月31日期间）的租金、取暖费及物业费损失。其中，租金10750元（4.3万／年÷12个月＊3个月）、取暖费3277元（6555元／年÷6个月采暖期＊3个月）及物业费1017元（4068元／年÷12个月＊3个月），共计15044元。一审中反诉被告吴来德辩称：反诉原告提出的反诉理由不成立，反诉原告的主张没有事实及法律依据。解除租赁合同未给被告造成损失，原告没有享受供暖，不应承担取暖费，而合同中未约定物业费，故不同意赔偿上述损失。一审法院经审理查明：原告吴来德系延边鑫田房地产开发集团有限公司董事长。2014年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于延吉市鑫田大厦小区6楼616室，用途为餐饮类经营，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日，年租金为4.3万元，房屋保证金为2000元。合同签订同时支付第一年租金4.3万元，保证金2000元。第一年物业费由原告承担，第一年取暖费6555元由原告承担，被告缴纳；第二年由原告直接缴纳。合同签订后，原告于2014年10月18日收到该房屋水、电卡，原告未向被告交付房屋租金及保证金。2014年11月12日，被告应邀同原告商量解除房屋租赁合同事宜未果。2014年11月13日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2014年11月14日收到该通知后，并向原告复函，表示不同意解除房屋租赁合同。另查，2014年10月1日之前即被告在对外承租房屋期间，被告为便于承租人看房，将房屋钥匙放于延边鑫田物业管理有限公司主任王晓红处，王晓红于2014年12月17日即第二次庭审时将房屋钥匙交还被告，房屋水、电卡仍在原告处。延边鑫田物业管理有限公司法定代表人为李玉娥，投资人为延边鑫田房地产开发集团有限公司、吴来德及李玉娥。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定，全面、及时履行合同义务。现原告提出解除房屋租赁合同，并于2014年11月13日向被告发出书面解除通知，被告于2014年11月14日收到该通知，现亦表示同意解除房屋租赁合同，故对原告要求解除房屋租赁合同的主张予以支持。合同签订后，原告未向被告实际交付租金及保证金，且未实际使用该房屋，原告以上述行为表明其不履行房屋租赁合同。因原告自身原因单方解除租赁合同，导致被告不能及时出租诉争房屋，故对被告要求原告赔偿三个月租金损失10750元（4.3万／年÷12个月＊3个月）的主张，本院予以支持。因被告要求原告赔偿三个月取暖费及物业费的主张无任何依据，故对该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴来德与被告杨序于2014年10月17日签订的房屋租赁合同；二、反诉被告吴来德于本判决发生法律效力后立即向反诉原告杨序赔偿损失10750元；三、驳回反诉原告杨序的其他诉讼请求。如果反诉被告吴来德未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交，退还原告50元），由被告杨序负担；反诉案件受理费88元，减半收取44元（反诉原告已预交，退还反诉原告44元），由反诉被告吴来德承担。宣判后，杨序不服一审判决向本院提起上诉，其理由为：原审判决认定“因被告要求原告赔偿三个月取暖费及物业费的主张无任何依据，故对该主张本院不予支持”，属认定事实有误。双方签订租赁合同后上诉人即将水费卡、电费卡交给被上诉人，并告知房屋钥匙在其妻子任物业经理的延边鑫田物业管理有限公司王晓红处，应当视为租赁标的物已实际交付。被上诉人为延边鑫田物业管理有限公司投资人之一，证人为延边鑫田物业管理有限公司主任，证人与被上诉人存在利害关系，证人王晓红未将钥匙交给被上诉人的证言不应予以采信。双方所签租赁合同明确约定第一年物业费、取暖费6555元由被上诉人承担，一审未支持上诉人此项主张错误。综上，请二审法院予以改判。本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。本院认为：上诉人杨序与被上诉人吴来德签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定，全面、及时履行合同义务。双方签订合同后在未实际履行的情况下，被上诉人吴来德即提出解除双方的房屋租赁合同，被上诉人吴来德在解除房屋租赁合同过程中存在违约，应当赔偿因此给上诉人造成的损失。一审法院判令被上诉人吴来德按三个月的房屋租金标准10750元赔偿上诉人杨序的损失，是在充分考虑违约情形、房屋租赁合同的实际履行的情况下，对上诉人杨序实际损失作出的赔偿。故对上诉人杨序主张的按照三个月标准承担取暖费及物业费的诉讼请求不予支持并无不妥。上诉人杨序上诉主张无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨序负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘晓娟审 判 员 梁传平代理审判员 卢 珊二〇一五年五月二十五日书 记 员 车世兰 关注微信公众号“”