（2015）湛遂法民二初字第3号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-23
案件名称
卜燕与邓平所有权确认纠纷一审民事裁定书
法院
遂溪县人民法院
所属地区
遂溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省遂溪县人民法院民 事 裁 定 书（2015）湛遂法民二初字第3号原告卜燕，女，汉族，广东省遂溪县人，身份证号码：×××6263，住遂溪县。委托代理人林耀，男，××年××月××日出生，汉族，广东省雷州市人，现住湛江市坡头区灯塔。被告邓平，男，汉族，广东省遂溪县人，身份证号码：×××0015，现住珠海市香洲区安宁。委托代理人刘志强，男，××年××月××日出生，汉族，广东省珠海市人，住珠海市香洲区。委托代理人肖宇祥，男，××年××月××日出生，汉族，广东省英德市人，住英德市连江口镇下步村委会南江山。原告卜燕诉被告邓平所有权确认纠纷一案，本院2014年12月22日受理后，依法组成由审判员袁华连担任审判长，代理审判员何兰芳、人民陪审员杨究第参加的合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。原告卜燕及其委托代理人林耀，被告邓平及其委托代理人刘志强、肖宇祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜燕诉称，1993年4月20日，被告与遂溪县房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，被告购买遂溪县房地产开发公司位于二中路西四路4号（现农林路四横4号）的房地产（建筑面积：200.95平方米，土地面积：95.475平方米，房屋所有权证：粤房字第××号，土使用证号：遂府国用总字第005436号、遂府国用字（1993）第08232400076号）。1993年6月12日，被告办理了房屋所有权变更登记（房屋所有权证：粤房字第××号），当时未办理土地使用权变更登记，被告仅向遂溪县国土局递交《土地使用权属变更申报表》，直至2014年7月17日，该土地仍登记在遂溪县房地产开发公司名下。1994年11月，被告因涉嫌贪污犯罪被珠海市检察院起诉，被告被判处死刑，缓期两年执行，为了从轻处罚，被告委托其父亲邓球（已于2010年12月27日死亡）将上述房地产转让筹钱退赃。1995年7月1日，邓球作为被告的代理人，与原告签订《房地产买卖契约》，将前述房地产转让给原告。该契约第三条明确约定，房屋移交给原告时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给原告。1995年7月3日，原告办理了房屋所有权变更登记（证号：粤房证字第1853958号）。原告由于不懂国家政策和法律，认为既然房屋过户了，房屋范围内的土地过不过户没关系，并且被告受让该房地产后，也仅是办理房屋过户，土地同样不办理办户，因此未办理土地使用权变更登记。2014年4月，原告打算在房屋上加建二层，报建时被国土规划部门告知，土地使用权须变更登记在原告名下才能报建。于是，原告几经周折联系到被告，要求被告回遂溪县国土局签名，协助原告办理土地使用权变更登记手续。谁知道不联系反而没事，给原告打电话后让被告深感意外，他万万没想到，十几年前委托父亲转让的房地产，土地还未过户到原告名下。受利益驱使和他人错误唆导以及其父亲邓球死无对证的所谓有利条件，被告遂产生通过合法途径达到非法占有上述房地产的企图。于是被告不仅以在外地工作没时间为由拒绝协助原告办理土地过户手续。而且匆忙赶回遂溪县到房管局、国土局核实，确认土地确实仍未过户后，竟在2014年5月22日向遂溪县人民政府提出行政复议申请，要求撤销原告依法持有的粤房证字第1853958号《房屋所有权证》，并将房屋退还给被告。2014年7月10日，遂溪县人民政府作出复议决定，依法驳回被告的请求，维持遂溪县房产管理局1995年7月3日颁发给原告的房屋所有权证。在法定期限内，被告不向人民法院起诉，遂府复决（2014）2号《行政复议决定书》已经生效。该行政复议决定确认，被告之父邓球签名确认其作为被告的委托代理人，与原告签订《房地产买卖契约》，将上述房地产转让给原告。被告通过行政复议欲占有涉案房地产的企图不得逞，被告在2014年7月17日办理了土地使用权变更登记（遂府国用（2014）第318号），并继续非法拒绝将土地使用权过户给原告，并于2014年9月联合已离婚8年多的前妻邓洁芳共同起诉原告，荒唐地请求法院判令原告搬离房屋、支付房屋租金及将房产证上缴遂溪县房产管理局予以注销。依据事实与法律，遂溪县遂城镇农林路四横4号房屋的国有土地使用权，属于原告。被告2014年7月17日办理国有土地使用权证，系其购买遂溪县房地产开发公司的房地产后，土地使用权过户。被告持有该国有土地使用权证，不能成为其享有该土地的使用权的依据，因为该土地已经依法转让给原告，原告已经是该土地的使用权人，只不过原告未办理土地使用权变更登记而已。由于被告非法拒绝办理土地使用权过户手续，致原告无法通过合法途径办理土地使用权变更登记。综上，为维护原告合法权益，原告不得不提起确认之诉，请求人民法院依法判决确认位于遂溪县遂城镇农林路四横4号（原二中路西四路4号）房屋的国有土地使用权归原告卜燕所有。原告卜燕在举证期限内向本院提交如下证据：1、《房地产权登记申请》；2、《房屋所有权证、土地使用证》；3、《房地产买卖契约》；4、《房屋所有权证》；5，《土地使用权属变更申报表》；6、《人民法院刑事判决书》；7、《人民法院刑事裁定书》；8、《房地产买卖契约》；9、《房屋所有权证》；10、销售发票、事业性收费收据；11、派出所《证明》；12、《遗失声明、土地证遗失补办申请书》；13、《国有土地使用证》；14、《行政复议决定书、行政裁定书、应诉通知书、民事裁定书》。被告邓平答辩称，答辩人无出售过房屋；订立契约时，答辩人在看守所，没有会见任何人，也不准许通信，无法与外界联系，根本不知道契约的事情，更不知道契约的存在，不可能有出售房屋的行为。答辩人没有委托任何人（包括邓球）出售涉案房产。契约不是答辩人签订的，甲方“邓平”不是答辩人本人签名，是仿造的签名，要求对该签字进行笔迹鉴定。契约的“委托代理人”也不是答辩人委托的。邓球虽是答辩人父亲，但答辩人不知邓球的售房行为，邓球也不具有代理的合法依据，缺乏成立代理的客观要件，答辩人没有向邓球作出任何出售房屋授权的委托书，无授权委托书即说明答辩人没有委托邓球代理的事实。因此答辩人与邓球并不存在代理关系，该契约自始至终不产生法律效力。涉案房产是答辩人与妻子邓洁芳婚后财产，邓洁芳享有50%的产权，房屋处分必须经邓洁芳同意。该房屋的出售未经所有权人书面同意，是非法出售。在协商未果的情况下，答辩人为维护合法权益才于2014年8月1日向法院提起行政诉讼，请求撤销粤房证字第1853958号《房屋所有权证》，答辩人与邓洁芳为维护自身合法权益而提起行政诉讼是具有法律依据的，案情真实无异，合情合理。答辩人曾起诉卜燕，法院认为应先解决存在的房屋买卖合同效力纠纷，答辩人才决定撤销诉讼以买卖合同之无效再行起诉。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告邓平在举证期限内向本院提交如下证据：1、《房地产买卖契约》；2、《房屋产权登记申请书》；3、《房屋所有权证》（粤房字第××号及确认产权登记；4、《房屋所有权证》（粤房字第××号）；5、国有土地使用证（遂府国用1993第005436号）；6、《国有土地使用证》（C31—08232400076）；7、《结婚证》；8、《民事判决书》；9、《土地证遗失补办申请书》；10、《遗失声明》；11、遂府国用（2014）第318号《土地使用证》；12、《刑事判决书、刑事裁定书》；13、《营业执照》；14、《遂城派出所证明》；15、《行政复议决定书》；16、《行政诉状》；17、《行政裁定书》；18、《民事诉状、变更诉讼请求顺序申请书》。经审理查明，1993年4月20日，被告邓平与遂溪县房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，购买遂溪县房地产开发公司位于二中路西四路4号（现农林路四横4号）的房地产（建筑面积：200.95平方米，土地面积：95.475平方米，房屋所有权证：粤房字第××号，土使用证号：遂府国用总字第005436号、遂府国用字（1993）第08232400076号）。1993年6月12日，被告办理了房屋所有权变更登记（房屋所有权证：粤房字第××号）。1995年11月份，被告邓平因涉嫌贪污犯罪被珠海市检察院起诉，被判处死刑缓期两年执行，在广东省××四会监狱执行。1995年7月1日，邓球（被告邓平父亲，已于2010年12月27日死亡）以被告邓平的名义和原告卜燕签订《房地产买卖契约》，将上述房地产转让给原告。该契约第三条明确约定，房屋移交给原告时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给原告。1995年7月3日，原告办理了房屋所有权变更登记（证号：粤房证字第1853958号），取得了房屋所有权，但未办理土地使用权变更登记。2014年4月，原告打算在房屋上加建二层，报建时国土规划部门告知土地使用权须变更登记在原告名下才能申请报建。被告邓平在2014年5月22日向遂溪县人民政府提出行政复议申请，要求撤销原告依法持有的粤房证字第1853958号《房屋所有权证》，并将房屋退还给被告。2014年7月10日，遂溪县人民政府作出复议决定，依法驳回被告的请求，维持遂溪县房产管理局1995年7月3日颁发给原告的房屋所有权证。被告邓平在2014年7月17日办理土地使用权变更登记（遂府国用（2014）第318号）。原告卜燕认为，遂溪县遂城镇农林路四横4号房屋的国有土地使用权属于原告，被告2014年7月17日办理国有土地使用权证，持有该国有土地使用权证，不能成为其享有该土地的使用权的依据，因为该土地已经依法转让给原告，原告已经是该土地的使用权人，只不过原告未办理土地使用权变更登记为由，于2014年12月22日向本院起诉，请求判决确认位于遂溪县遂城镇农林路四横4号（原二中路西四路4号）房屋的国有土地使用权归原告卜燕所有。庭审过程中，被告邓平抗辩认为没有委托任何人（包括邓球）出售涉案房产，房地产买卖契约不是本人签订，甲方“邓平”不是本人签名，是伪造的签名；契约的“委托代理人”也非本人委托，邓球虽是被告父亲，但被告不知邓球的售房行为，邓球不具备代理的合法依据，缺乏成立代理的客观要件，被告没有向邓球出具任何出售房屋授权的委托书，无授权委托书即说明被告没有委托邓球代理出卖涉案房地产的事实。因此被告与邓球并不存在代理关系，该房地产买卖契约自始至终不产生法律效力。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院认为，本案定性为所有权确认纠纷，本案原告主张确认位于遂溪县遂城镇农林路四横4号（原二中路西四路4号）房屋的国有土地使用权属原告所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告邓平持有的遂府国用（2014）第318号国有土地使用证载明：座落于遂溪县遂城镇农林路四横4号（原二中路西四路4号）的土地107.83平方米，土地使用权利人是被告邓平，该土地使用证是遂溪县人民政府颁发的，该土地使用证在未撤销之前是合法有效的，原告以被告父亲邓球与其签订买卖契约，将上述房地产转让给其所有，其享有该土地使用权，据此要求确认座落于遂溪县遂城镇农林路四横4号（原二中路西四路4号）土地的使用权属其所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项的规定，原告的起诉请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告卜燕的起诉。本案诉讼费10450元，退还原告卜燕。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 袁华连代理审判员 何兰芳人民陪审员 杨究第二〇一五年五月二十五日书 记 员 邓鸿君附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款起诉必须符合下列条件：第（四）项属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：第（三）项驳回起诉； 更多数据：