（2013）徐民四（民）初字第3416号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-27
案件名称
王建与上海鑫泰房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建,上海鑫泰房地产发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第3416号原告王建。委托代理人倪俊豪，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人马铭蔚，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告上海鑫泰房地产发展有限公司。法定代表人严志荣。委托代理人谭波。委托代理人姜冬青。原告王建诉被告上海鑫泰房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序后转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马铭蔚、被告委托代理人谭波、姜冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月20日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款10，789，920元。原告应于2012年4月19日支付首付款3，239，920元，2012年6月19日前通过贷款支付7，550，000元，被告在收到原告全部房价款之日起30天内向原告交付该房屋。除不可抗力外，被告如未在本合同约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。签约后，原告按约在2012年6月15日支付完毕全部房款共计10，789，920元，被告直至2012年12月30日才向原告交付房屋，逾期交房已达167天，被告的行为已构成违约，应按照合同的约定向原告支付逾期交房违约金。同时，原告在接收房屋后，发现房屋存在大量的质量问题，如大理石地面大面积断裂、未安装报警器、未安装直饮水设备、木饰面裂纹、墙面油漆脱落、墙面门框裂纹、发霉鼓起等。经原告与被告交涉，被告在《2号202室部分目测质量问题》上签字确认。经原告多次交涉，被告拒绝支付违约金，拒绝维修房屋，故原告诉至本院，要求判令：1、被告支付迟延交房违约金537，338.68元：自2012年7月16日起至2012年12月30日止，共计167天，按日万分之三即3，236.98元计算；2、被告修复上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX层房屋，若不能修复的，由被告赔偿修复费用损失。被告辩称，双方合同约定，被告收到原告全部房款之日起三十日内交付房屋，原告于2012年6月15日付清全款，但是一直没有前来收楼，2012年12月30日双方办理了收楼手续。原告购买的上述房屋系现房销售，在签订买卖合同时，该房屋已经达到了交付条件，并且买卖双方对房屋现状进行了确定，从逻辑上讲，不可能存在延期交房的事实，故被告按照合同约定履行了自己的交房义务，不存在延期交房情况。房屋装修即使存在瑕疵，被告承担的也只是修复义务，并非房屋不符合交付条件。2012年12月30日前，原告从未向被告提出过房屋质量问题，2012年12月30日收楼当天，办理了收楼手续后，提出了一些小的瑕疵修复问题，这些问题显然不构成原告拒收价值千万房屋的理由。合同明确约定，原告在房屋交付过程中发现非主体结构或地基工程之外的质量问题，不影响交接手续办理，原告可以在房屋交付后根据合同及相关法律法规要求被告承担修复责任，如原告以此拒绝接受该房屋，则视为该房屋已经按照合同约定日期交付。综上，被告已经严格按照合同履行了自己的交房义务，并尽力做好客户服务工作，对于原告的诉讼请求，被告不能接受和同意。经审理查明，上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋系被告开发商品房，物权登记日为2010年3月30日。2012年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定，乙方向甲方购买上海市凯滨路XXX弄《尚海湾豪庭》XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋），该房屋建筑面积为224.79平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）48，000元，总房价款（不包含房屋全装修价格）为10，789，920元，该房屋全装修总价0元。付款方式为，乙方于2012年4月19日支付首付款3，239，920元，于2012年6月19日前支付房款7，550，000元。若乙方以贷款方式支付房价款尾款的，乙方应在签约之日起八日内办理完按揭贷款手续，若由于乙方原因造成银行不能及时放贷，乙方应于合同约定的付款日以现金方式补足，否则即视为乙方未按合同第五条约定付款，承担相应的违约责任。《补充条款一》明确，乙方必须在合同附件一中约定的首期付款日向甲方支付首期款，逾期超过七日，乙方仍不能向甲方支付首期款，双方也未达成补充协议的，视作乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当以总房价款的1%向甲方支付违约金。违约金不足以补偿甲方因此所遭受的损失的，甲方有权继续向乙方追偿，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的违约金／赔偿金额等，将剩余房款无息退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。贷款总额以银行实际放贷之金额为准，若实际放贷不足，或者由于乙方原因造成银行不能及时放贷，乙方应于合同约定付款日以现金方式补足，否则即视为乙方未按本合同第五条约定付款，承担相应的违约责任，违约金不足以补偿甲方因此所遭受的损失的，甲方有权继续向乙方追偿，前述乙方之违约责任同样适用于乙方采用公积金贷款及其他商业贷款形式。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权选择单方面解除合同。甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，向乙方交付房屋。乙方应在约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为签署房屋交接书。该房屋交付之日起，风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十一条约定，如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。《补充条款一》明确，甲方满足合同约定的交付条件后，若乙方未按约定办理该房屋的验收交接手续，或／和不领取该房屋钥匙的，自本合同第十一条所称催告书中规定的验收交接日之次日起，视为甲方已将该房屋交付给乙方，乙方自该日起开始承担相应的房屋风险责任；甲方自该日起开始承担相应的房屋保修责任，并自该房屋的房地产权利转移之日起继续保修两年。若由于乙方的原因导致该房屋的房地产权利无法按时从甲方转移至乙方的，则自甲方催告书约定的验收交接日起保修两年。乙方在房屋交付过程中发现非主体结构或地基工程之外的质量问题的，不影响交接手续的办理，乙方可以在房屋交付后根据本合同及相关法律法规的规定要求甲方承担修复责任，如乙方以此拒绝接受该房屋的，则视为该房屋已经按本合同约定的日期交付。乙方未在合同第七条或甲方发出的收楼通知规定的期限内前来会同甲方对该房屋进行验收交接，且有正当理由确实不能前来的，甲方将发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理验收交接手续的，则视为甲方已于催告书规定的日期完成房屋交付义务且乙方对甲方交付的房屋无异议。如甲方已按本合同第九条规定提交材料，但乙方仍无理拒绝接受该房屋的，则视为甲方已完成房屋交付义务并不承担任何责任。除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋设备未完全达到预售合同约定标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，乙方不能以此为由延迟交房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续。甲方设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由甲方按合同的规定承担修复的责任。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方可根据《补充条款一》的约定在甲方逾期交房超过30日之后15日内书面通知甲方解除合同，否则视为乙方同意继续履行合同，甲方将按合同约定承担违约逾期交房违约金直至交房，乙方无权向甲方要求其他的赔偿或违约金。合同第十四条约定，自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。因天灾人祸等不可抗力以及非房屋质量原因所造成的损失，或因乙方擅自变更房屋结构而带来的问题，不在保修之列。合同第十六条约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同还约定，2012年6月30日前，由甲乙双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2012年6月30日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2012年9月30日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。合同《补充条款一》另对各方就单方面解除合同的情形以及甲方赠送精装修的标准等作了补充约定。签约后，原告于2012年6月15日按约付清全部房价款。2012年12月25日，被告向原告发出《入住通知书》，要求原告于2012年12月31日前完成收楼手续。原告于2012年12月30日至被告处签收了相关材料，办理了收楼手续。同时，原告以书面方式向被告提出系争房屋存在诸多装修质量问题，包括主卧室、次卧室、书房、小孩房等，双方交涉无果，原告遂诉至本院。审理中，原告认为被告装修存在质量瑕疵，并向本院申请对系争房屋中客厅及厨房石材断裂情况进行鉴定，本院委托上海市质量监督检验技术研究院对原告申请项目进行质量鉴定，并对存在装修质量问题提出修复建议。2014年8月15日，上海市质量监督检验技术研究院出具《鉴定报告》，该《鉴定报告》认为，1、6.3大理石面层与花岗石面层中，6.3.2“板材有裂缝、掉角、翘曲和表面有缺陷时应予剔除”；6.3.8“……板块应无裂纹、掉角、缺棱等缺陷”。该工程中客厅、厨房、阳台等地面石材均存在断裂纹，与规范要求不符。2、12.3窗帘盒、窗台板和散热器罩制作与安装工程中12.3.6“窗帘盒、窗台板和散热器罩表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏”。该工程中主卧窗台板石材存在断裂纹，与规范要求不符。3、7.1.1“镶贴应牢固……墙面无空鼓，缝隙均匀，周边顺直，砖面无裂纹、掉角、缺楞等现象”。该工程中主卫生间墙面石材存在断角、断裂纹现象，与标准要求不符。结论为，系争房屋内装饰工程中，存在与规范标准不符的质量问题，缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系。该《鉴定报告》另对相关质量缺陷作返工提出建议。经质证，原告对《鉴定报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，被告则对《鉴定报告》提出的翻修方案不予认可，认为超出原告诉求范围。2014年11月，原告申请对系争房屋修复工程造价进行司法鉴定，万隆建设工程咨询集团有限公司接受高院委托，于2015年4月15日出具司法鉴定书，鉴定结论为，系争房屋修复的工程造价为68，447元。经质证，原告对该造价报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但是造价报告未考虑修复过程中产生的相关费用，没有涵盖所有的质量问题。被告对该报告不予认可，认为造价报告的结论是以鉴定报告确认的修复方案为依据，而鉴定报告确认的修复范围过大，故对造价报告亦不予认可。鉴定单位出庭陈述，造价报告是以鉴定报告确认的修复方案为依据，造价范围即是修复建议，已将需拆除更换项目全部计算在内。审理中，原告明确第二项诉请为，判令被告修复原告位于上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋损坏部位，并赔偿修复费用554，447元（具体组成为：修复工程造价68，447元，拆除期间住宿费用90，000元，房屋修复期间整理、保洁、误工费180，000元，家具、电器、软装饰两次搬场及寄存费用40，000元，护墙板、踢脚板等装饰面层修护费用54，000元，地暖管道损坏更换费用32，000元，橱柜的拆除及重新安装费用80，000元，安全防护、文明施工措施费、垃圾外运、成品保护等费用10，000元，共计554，447元）。原告就此项主张提供收楼表格等证据以证明系争房屋存在装修质量瑕疵，收楼表格上原告列明了系争房屋存在诸多装修问题，包括：进户门客厅右下角木饰面两处损坏、弱电箱下面油漆掉落、进户门上方木饰面裂纹等十几项问题。被告对该组证据均不予认可。以上事实，有预售合同、发票、住宅交付使用许可证、入住通知书、收楼表格、原告提出的书面意见、房地产登记信息、房地产权证、收楼表格一组、鉴定报告以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房出售合同系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定被告在收到原告全部房款30日内向原告交付房屋，原告于2012年6月15日付清房款，被告迟至12月30日才实际向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按约承担逾期交付房屋的违约责任。关于被告辩称原告购买的是现房，不存在延期交房之事实一节，本院认为，根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接书，被告并向原告提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》等相关资料。被告不出示和不提供前款约定的材料，原告有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原、被告签署房屋交接书的时间为2012年12月30日，现被告并无证据证明在此之前曾通知过原告收房，对此被告应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为系争房屋存在装修质量瑕疵，并要求被告进行修复，对此，原告作为提出主张的一方应承担举证责任。原告提交了收楼表格等一组证据，但是该组证据未经被告确认无异，双方亦未对瑕疵范围进行现场确认，故本院对原告的该项诉求本院难以支持。经上海市质量监督检验技术研究院出具的鉴定报告认定，系争房屋装饰工程中石材存在诸多与规范标准不符的质量问题，该缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系。被告作为系争房屋开发商，对此应承担相应的过错责任。原告除要求被告按造价报告赔偿修复费用68，447元外，另要求被告赔偿其它相关费用486，000元。本院认为，造价报告是以鉴定报告确认的修复方案为依据，已将需拆除更换项目全部计算在内，原告关于其它相关费用的赔偿请求，缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海鑫泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王建逾期交房违约金537，338.68元；二、被告上海鑫泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王建修复费用68，447元；三、驳回原告王建的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，858元，由被告负担；司法鉴定费8，000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 汶人民陪审员 毛静芳人民陪审员 郑誉华二〇一五年五月二十五日书 记 员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”