（2015）锡民终字第00541号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-16
案件名称
张玉兰与无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉兰,无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第00541号上诉人（原审原告）张玉兰。委托代理人张同林，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司，住所地无锡市中山路333号2楼C座。法定代表人赵何琍琍，该公司董事长。委托代理人殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。上诉人张玉兰因与被上诉人无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司（以下简称华光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：1994年3月3日，张玉兰（协议乙方）与无锡华光珠宝城房地产有限公司（协议甲方，以下简称华光房产公司）签订《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买珠宝城商厦第某层第某单元商铺，该合同约定：为保证该楼宇之良好秩序和全体业主共同权益，乙方愿意遵守该楼宇管理公约之约束，有关该楼宇公共安全之防卫、公共设施及设备之操作与维护，公用水电费之计算及该楼宇全体业主共同关系事项，乙方同意由甲方或甲方指定之管理机构实施管理，其所需之费用由该楼宇之全体业主按该楼宇管理公约指定之份额承担。双方同时签订《无锡华光珠宝城管理公约》（以下简称《管理公约》），该公约载明：华光房产公司为第一业主；管理者指第一业主或业主管理委员会聘用的管理该大厦的任何人或公司；第一业主可就该大厦任何部分另行订立分契及其它有关管理该大厦的契约，但不得抵触本公约的条款；各业主共同及各自任命（此项任命不得撤销）第一业主作为其代理人，授权第一业主充分之职权代表各业主作出一切行为及事情或代表各业主签订一切需要或附带的文件；管理者权力与责任包括保持所有公共地方良好照明、保持公共服务设施处于良好工作状态、保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态；管理者酬金在管委会未成立前，由第一业主拟定；管理者应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算，该预算应显示该大厦总体上的管理与维护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入；各业主应按照管理预算及其所属单元所占的管理份额支付管理费用。后双方签订《商品房购销合同》，张玉兰改为购买无锡市中山路某号房地产项目中某号产权式商铺（以下简称涉诉商铺）。另《华光珠宝城商户守则》（以下简称《商户守则》）载明：该守则由华光珠宝城物业管理处制定，该管理处每年向各商户提供上一年度管理及维修支出的财务报告；各商户须遵守每日上午9时至晚上21时30分的统一营业时间，此亦属空调正常供应时间；本手册只在解释商户的责任，非法律文件，若商户要了解详细资料可参阅《管理公约》，本手册异于公约的以公约为准。华光房产公司自2004年起委托华光物业公司对大厦进行物业管理。2007年3月，涉诉商铺登记至张玉兰名下。另查明：包括涉诉商铺在内的部分珠宝城商厦四层业主曾委托华光房产公司将商铺出租给无锡宏图三胞科技发展有限公司（以下简称宏图三胞公司），业主应付的物业管理费及能耗费直接在该公司支付的租金中支取，该公司租用涉诉商铺至2011年8月底，涉诉商铺随之四停（停水、停照明、停电梯、停空调）。同年11月起，涉诉商铺开始空置，至今仍未出租。2013年3月12日，华光物业公司向张玉兰发送催缴通知，载明：涉诉商铺于2011年11月停用空置至今，至2013年2月28日止所产生的空置管理费、水电费共计8341.60元，请你接通知后尽快核对，并于2013年3月26日将所有上述空置费用缴付我司。2014年5月28日，张玉兰诉至原审法院称：其系涉诉商铺的业主。2011年8月起，因华光物业公司违反《管理公约》及《商户守则》，对大厦进行停水、停照明、停电梯、停空调（以下简称四停），构成违约，导致其商铺无法出租或自行经营。该公司也未按《商户守则》的约定每年向业主提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施。故请求判令华光物业公司赔偿其损失（自2011年11月1日起至华光物业公司违约行为消除之日止，按其商铺同类地段房屋租金标准计算）。华光物业公司辩称：涉诉商铺的承租人退场后，商铺并未实际出租经营，为避免扩大业主损失，其对空置商铺进行四停，符合大厦业主整体利益，且商铺闲置系地铁施工等原因导致招租困难，产生的损失与四停无关。《物业服务合同》约定，若业主未按约支付物业管理费用，管理者有权停止供电供水。在其四停前，张玉兰已结欠物业管理费，故其并未违约。《管理公约》系华光房地产公司所签，对其无约束力。《商户守则》旨在解释商户的责任，并非法律文件。综上，请求依法驳回张玉兰的诉讼请求。以上事实，有《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》、《无锡华光珠宝城管理公约》、《无锡华光珠宝城物业管理处华光珠宝城商户守则》、催缴通知、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：涉诉商铺为产权式商铺，构造上与周围其它商铺无法明确区分，也不能独立排他地经营使用，故张玉兰对商铺无法行使专有部分的物权，其对商铺使用或出租时，应与商铺所在的珠宝城商厦业主共同协商处理，以符合全体业主的共同利益。在涉诉商铺及珠宝城商厦其它商铺处于空置状态的情况下，若华光物业公司开通水电、电梯、空调，所产生的费用必然由商厦全体业主分担，故是否开通水电、电梯、空调，涉及商厦全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。同时，业主签订《管理公约》、《物业服务合同》等文件的目的系为了保障商铺的正常经营使用，故华光物业公司保持水电、电梯、空调开通的义务，应理解为以商铺处于经营使用状态为前提。现张玉兰未举证证明涉诉商铺在内的珠宝城商厦确存在出租使用的现实可能性，或商厦全体业主共同决定在空置情况下开通水电、电梯、空调，故华光物业公司在此情况下采取四停措施有利于防止商厦全体业主发生不必要的费用，符合商厦全体业主的利益，并不违反其作为商厦管理者的义务。另外，张玉兰主张因华光物业公司四停导致涉诉商铺无法出租或自行经营，未能提供证据予以证明，不予采信。华光物业公司是否提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施的义务，也与张玉兰主张的租金损失无法律上的关联性。据此，张玉兰要求华光物业公司赔偿其租金损失的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该院判决如下：驳回张玉兰的诉讼请求。诉讼费80元由张玉兰负担。张玉兰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、包括上诉人在内的全体业主的专有部分的产权式商铺，有明确界线，能够独立使用，不受任何限制。2、华光物业公司的四停措施没有得到上诉人及其他业主的授权，更没有经过全体业主决定，实际上损害了被四停范围内的业主利益。3、保持水电、电梯、空调、照明开通状态，不一定实际使用和消耗。在经营状态下，需要使用即可打开使用，不需要使用也可不用。华光物业公司实施四停直接导致上诉人的商铺无法使用，丧失基本使用功能，从而减损了房屋功能及价值。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的原审诉请。被上诉人华光物业公司辩称：1、作为涉案商铺的物业管理方，没有任何理由会主动对涉案商铺采取“四停”措施，上诉人拖欠物业费至今，已经存在违约情形；2、涉案商铺作为产权式商铺，之前整体出租给宏图三胞公司使用，因为2011年地铁施工，宏图三胞公司解除了租赁合同，撤出了承租商铺，导致商铺空关至今。为了避免无谓的能源消耗，被上诉人依据相关物业管理规定，对空置的商铺停水停电，也是为了维护小业主的权利；3、作为上诉人，维护权利应当依法进行，如上诉状所言，其作为单独商铺物权人，并不能没有任何节制的使用物业，作为产权式商铺，物业的整体利用必须综合考虑其他业主的权益，在此基础上，做统筹的规划，并不能按照每个业主的个人意愿想当然的使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审相同，本院予以确认。二审争议焦点是华光物业公司的四停行为是否构成违约？本院认为：产权式商铺具有一定的特殊性，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。本案中，张玉兰所有的商铺即属于此种情形，其虽享有商铺的物权，但不宜由其单独使用。如张玉兰确需使用其商铺，也应当与其他业主进行协商，在确定各项费用的负担，且不损害其他业主利益的前提下进行合理使用。在涉案商铺未能整体出租、业主也没有形成自主经营的合理使用方案的情况下，华光物业公司为降低能源消耗及减少费用，采取了四停措施，符合商厦全体业主的共同利益。另外，张玉兰存在欠付物业管理费的情形，根据《物业服务合同》约定，如业主欠付管理费，管理者可以采取四停措施。因此，华光物业公司采取四停措施也不构成违约或侵权。综上，张玉兰以华光物业公司实施四停导致其商铺无法出租或自行经营，要求按同类地段的房屋租金赔偿损失的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘晓伟审 判 员 王一川代理审判员 刘翼洲二〇一五年五月二十五日书 记 员 汪丽敏