（2015）东三法常民一初字第475号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2016-11-16

案件名称

惠述双与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

惠述双,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第三十六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法常民一初字第475号原告惠述双，女，汉族，住址：广州市荔湾区，公民身份号码：×××0343。委托代理人黎灼祺、肖文科，均系广东常正律师事务所律师。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人陈松荣。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌、袁玉婷，均系广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省九江市修水县。法定代表人吴笑云。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：东莞市。负责人朱石金。上述两被告共同委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人王晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。原告惠述双诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告惠述双的委托代理人肖文科，被告常平房地产公司的委托代理人陈松荣，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华公司及亚华东莞分公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠述双诉称，原告与被告在2010年12月23日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元1301号房以总楼款209611元预售给原告。合同约定，被告应于2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告，被告逾期超过90天未将商品房交付原告的，原告有权解除合同，且被告应按原告累计已付款的20%向原告承担违约责任。原告签订合同后即支付了首期购房款63611元、装修款36832元、契税2096元、维修基金1879元，而被告却违反合同约定，至起诉之日仍未将商品房交付原告，原告虽曾多次催促被告交房，被告却置之不理。为了维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、四被告连带退还原告购房款63611元、装修款36832元、契税2096元、维修基金1879元；3、四被告连带支付装修款利息，以36832元为本金按银行同期逾期还贷利率支付上述款项利息，从立案之日起至实际清偿之日止；4、四被告连带支付原告违约金12722元；5、四被告共同承担本案诉讼费。被告常平房地产公司辩称，请依照涉案小区以往类似案件的判决依法裁判。被告伟城物业公司辩称，其答辩意见同被告常平房地产公司一致。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，其答辩意见同被告常平房地产公司一致。经审理查明，（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明：东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。惠述双提供的2010年12月23日编号为201012238378AA512664《商品房买卖合同》一份，该合同中惠述双作为买受人、常平房地产公司作为出卖人、伟城物业公司作为委托代理机构。合同约定惠述双购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元1301号商品房（下称“案涉商品房”），该商品房为预售商品房，总房款金额为209611元，付款方式为惠述双于2010年12月23日付清首期楼款63611元，余款146000元由惠述双向银行申请按揭贷款。常平房地产公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付惠述双使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，常平房地产公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且常平房地产公司在发生之日起30日内告知惠述双的。《商品房买卖合同》第九条约定，常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，惠述双有权解除合同，惠述双解除合同的，常平房地产公司应当自惠述双解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按惠述双累计已付款的20%向惠述双支付违约金；第十三条约定，常平房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三约定的标准为毛坯房。惠述双于2010年10月30日交付购楼定金10000元，2010年12月23日交付了首期购楼款53611元、装修款36832元，其中亚华公司与伟城物业公司出具收款收据确认收到购楼定金与购楼首期款，亚华东莞分公司出具收据确认收取了装修款。2011年1月11日，惠述双向东莞市地方税务局常平税务分局交纳契税2096.11元。2011年1月13日，惠述双向东莞银行常平金羊支行支付专项维修资金1879.20元。庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付，案涉商品房交付标准为毛坯房。因被告至起诉之日仍未交付案涉商品房，惠述双遂向本院提起诉讼，本院于2015年4月2日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、税收转账专用完税证、专用收据、（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点有五个：一、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司的法律责任；二、应否解除惠述双与常平房地产公司双方之间的商品房买卖合同关系；三、应否支付违约金的问题；四、装修款的退还问题；五、契税、维修基金的退还问题。关于焦点一。（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明，案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《商品房买卖合同》共同对惠述双承担法律责任。惠述双没有证据证明亚华东莞分公司应承担《商品房买卖合同》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而非亚华东莞分公司，故本院对惠述双关于亚华东莞分公司退还购房款、支付违约金的诉讼请求不予支持。关于焦点二。惠述双与常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。惠述双向常平房地产公司购买案涉商品房，并于约定的2010年12月23日前付清首期楼款63611元，则常平房地产公司应当在2011年9月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给惠述双使用，但常平房地产公司没有依约向惠述双交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，逾期已超过90日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，常平房地产公司逾期交付案涉商品房事实清楚，且至庭审之日尚未能交付，《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的惠述双诉求解除《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应当自惠述双解除合同通知到达之日起60天内退还已付的购房款63611元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故惠述双无须向常平房地产公司交还案涉商品房。常平房地产公司于2015年4月2日收到应诉材料，则应于2015年6月1日前（包含1日）履行退还购房款的义务。关于焦点三。首先，合同解除与违约金能否并存适用问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。因此，解除《商品房买卖合同》后权利义务终止，但不影响违约金条款的效力，亚华公司、亚华东莞分公司抗辩合同解除与违约金不能并存适用没有法律依据，本院不予采纳。其次，违约金是否过高的问题。结合本案案情，就合同的履行程度、当事人的过错、当事人的缔约地位强弱、是否适用格式合同等因素分析，惠述双依约履行合同义务，常平房地产公司至今未交付案涉商品房给惠述双，存在违约行为，且已达到双方约定解除合同的条件；惠述双没有过错，常平房地产公司存在过错；在商品房买卖合同关系中，常平房地产公司作为出卖人，向惠述双提供合同文本，缔约地位较惠述双强；《商品房买卖合同》是常平房地产公司以广东省建设厅、广东省工商行政管理局的合同范本为基础拟定后与惠述双签订的，合同约定的违约金条款是常平房地产公司拟定的。考虑到东莞市商品房市场价格的情况、社会物价上涨等因素，且被告并未就其主张违约金过高举证，据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能不利后果，因此，本院认为《商品房买卖合同》约定的违约金没有过高，对伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司该抗辩意见不予采纳。关于《商品房买卖合同》解除时间。惠述双主张曾经到过相关部门进行反映，但是未能举证证实其主张，故对合同解除的时间应以惠述双向法院起诉主张解除合同，应诉材料送达至各被告时为准。因此，常平房地产公司应自收到应诉材料之日起60天内履行退还全部已付购房款及支付违约金的义务，常平房地产公司于2015年4月2日收到应诉材料，则应于2015年6月1日前（包含1日）履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以及结合《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应自惠述双解除合同通知到达之日起60天内按惠述双累计已付款的20%支付违约金，即支付违约金12722.20元（63611元×20%）。惠述双诉求12722元，是对自身权利的处分，本院予以准许。《商品房买卖合同》中，出卖人是常平房地产公司，伟城物业公司是其委托代理机构，买受人是惠述双，常平房地产公司是在2015年4月2日收到应诉材料，因此《商品房买卖合同》的解除时间是2015年4月2日。关于焦点四。《商品房买卖合同》约定案涉商品房的交付标准是毛坯房，亚华东莞分公司收取惠述双装修款36832元。亚华东莞分公司收取装修款附随于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》被解除，且案涉商品房尚未交付给惠述双，故应将装修款退还给惠述双。因惠述双没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就变更案涉商品房的交付标准得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款的退还责任予以否认的情况下，惠述双诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还装修款的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。装修款的收款收据是由亚华东莞分公司出具并加盖财务专用章确认，因此，亚华东莞分公司应承担向惠述双退还装修款的法律责任。惠述双诉求装修款的利息，并无不当。同时，因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向惠述双返还装修款并支付利息的法律责任。但是由于案涉《商品房买卖合同》在2015年4月2日解除，亚华东莞分公司、亚华公司即开始有返还上述款项的义务，装修款利息应从该合同解除之日起即2015年4月2日起按银行同期贷款利率计算，惠述双诉求从立案之日即2015年3月13日起按银行逾期贷款利率计算利息，依据不足，本院不予支持。亚华公司、亚华东莞分公司虽辩称该装修款由惠述双缴纳进入东莞市日明实业投资有限公司帐户，但装修款收据是由亚华东莞分公司出具，且惠述双作为买受人是在亚华东莞分公司的指定下进行缴款，至于东莞市日明实业投资有限公司与亚华公司、亚华东莞分公司的关系作为买受人的惠述双是无法知道的，故对被告亚华公司、亚华东莞分公司的辩解，本院不予采信。关于焦点五。维修基金、契税的退还问题。由于案涉商品房的契税和维修基金已经向相关税务部门缴纳和银行交存，惠述双可自行办理相关退费手续，对惠述双主张退回契税及维修基金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠述双与被告东莞市常平房地产开发实业公司签订的合同编号为201012238378AA512664的《商品房买卖合同》于2015年4月2日解除；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠述双退还购房款63611元；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠述双支付违约金12722元；四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠述双退还装修款36832元及支付利息（从2015年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告惠述双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1321元，由原告惠述双承担45元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担1276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　李淑花二〇一五年五月二十五日书　记　员　　陈晓贤附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。2、《中华人民共和国合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。5、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。8、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外9、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。10、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。12、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。13、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”