（2015）双民终字第82号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-03-20
案件名称
集贤县天一房地产开发有限公司与孙兰香房屋拆迁安置补偿协议纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省双鸭山市中级人民法院
所属地区
黑龙江省双鸭山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
集贤县天一房地产开发有限公司,孙兰香
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）双民终字第82号上诉人（原审被告）集贤县天一房地产开发有限公司。法定代表人张敏，该公司总经理。委托代理人李力，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）孙兰香委托代理人方喜军上诉人集贤县天一房地产开发有限公司（下称天一公司）因与被上诉人孙兰香房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，集贤县人民法院于2014年3月3日作出（2013）集民初字第516号判决：一、被告集贤县天一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内交付原告孙兰香集贤县福利镇福双小区13号楼2单元东门503室48.9平方米房屋，同时集贤县天一房地产开发有限公司返还孙兰香房屋价差款人民币3663.60元；二、被告集贤县天一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内按10.00元／月／平方米的标准给付原告孙兰香自2011年12月31日起至回迁之日止的35.91平方米的租房费。判后孙兰香不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日作出（2014）双民终字第130号民事裁定：撤销原判，发回重审。集贤县人民法院于2014年12月12日作出（2014）集民初字第559号民事判决，集贤县天一房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2010年11月8日，原告孙兰香与广安公司签订房屋拆迁产权调换安置协议书，协议约定：孙兰香有照房屋35.91平方米、无照房屋4.09平方米，合计40平方米，租房费10个月×35.91平方米×5.00元／月／平方米=1796.00元，以及搬家费、装修费等合计计算，调换新楼安置在福双小区13号楼2单元5层503侧，建筑面积50.32平方米，新楼价格为2500.00元／平方米。孙兰香应在2011年3月1日内搬迁完毕，否则后果自负。回迁时间2011年12月31日，超过回迁时间按有关规定处理。协议签订后2011年12月31日之前的租房费广安公司已给付完毕。2010年12月3日，广安公司更名为天一公司。经集贤县广厦测绘队测量，现福双小区13号楼2单元5层东门的实际建筑面积为48.9平方米、西门为66.82平方米。双方未能就争议房屋达成补充协议。原审法院认为，孙兰香于2011年3月1日前已搬离被拆迁房屋，到李学成家居住、原房屋由王化龙无偿居住的事实存在，而且孟宪丰也说明，其到孙兰香被拆迁房屋张贴搬迁通知时，并不知道孙兰香是否还在该房屋居住。孟宪丰录制影像资料中并没有直接向孙兰香交付通知书的记载，也没有书面回执加以证明，故对孟宪丰证明的事实不予认定。依据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原告孙兰香与被告天一公司于2010年11月8日签订了房屋拆迁产权调换安置协议书，该协议书约定，孙兰香2011年3月1日前搬迁完毕，新楼回迁时间为2011年12月31日。现证人李学成、孙丽军、王化龙均已证实孙兰香已于2011年春节前搬迁完毕，即孙兰香已按协议约定履行了搬迁义务，而天一公司没有证据证明孙兰香阻挠房屋拆迁。天一公司主张，以正式交付房屋钥匙为履行搬迁义务的主张，既没有合同约定也没有法律规定，不应予以支持，天一公司应当按照约定的回迁时间交付房屋。现天一公司未按约定的回迁时间交付房屋，天一公司存在违约行为。《城市拆迁管理条例》第三十一条规定：“拆迁人应当对别拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”第三十二条规定：“因拆迁人的责任，延长过度期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。”《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“因拆迁人责任延长临时安置过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人加倍付给临时安置补助费；对使用拆迁人提供的周转房的被拆迁人或者房屋承租人，付给临时安置补助费。”据此，孙兰香要求天一公司按10.00元／月／平方米的标准计算加倍给付35.91平方米租房费的主张应当予以支持，但起算时间应自2012年1月1日起。天一公司加倍给付租房费即是承担了违约责任，孙兰香另外要求给付合同违约金是对天一公司违约责任的重复主张，而且孙兰香以被拆迁房屋评估价格为基数，参照人民银行基准利率计算违约金的计算方法亦没有法律依据，故对孙兰香的此项主张不予支持。关于回迁协议中约定的房屋面积与实际交付房屋建筑面积不符如何处理的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，合同没有约定的，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，房屋归买受人。天一公司交付的房屋与约定的房屋面积误差比绝对值为32.79%［（66.82－50.32）÷50.32］，已超过3%，故孙兰香应当给付天一公司房屋差价款3774.00元［50.32×3%×2500.00元／平方米）平方米］。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《城市拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条，《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告集贤县天一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内交付原告孙兰香集贤县福利镇福双小区13号楼2单元5层西门503室66.82平方米房屋；二、原告孙兰香于上款房屋交付时给付被告集贤县天一房地产开发有限公司房屋价差款人民币3774.00元；三、被告集贤县天一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内按10.00元／月／平方米的标准给付原告孙兰香自2012年1月1日起至房屋交付之日止的35.91平方米的租房费；四、驳回原告孙兰香的其他诉讼请求。判后，被告天一公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：原判根据集贤县广厦房产测绘队的证明及楼房的排列习惯认定13号楼2单元西门为503室，属认定事实错误。被上诉人没有交付被拆迁房屋，违约在先。本案是房屋拆迁产权调换安置协议，不是商品房买卖关系，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误。请求撤销原判，驳回孙兰香的诉讼请求。本院经审理确认原审法院查明的事实。本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》第三项约定：“新楼安置在福双小区13号楼2单元5层503侧……”，应属约定不明。因此，依据集贤县广厦房产测绘队出具的证明：受天一房地产开发公司委托，2013年11月16日对该小区13号楼进行产权面积实地测量，经实测2单元503（西门）一户产权面积为66.82平方米。故应认定西侧为503室。孙兰香主张天一公司交付集贤县福利镇福双小区13号楼2单元5层西门503室66.82平方米房屋及给付租房费的请求应予以支持。本案系房屋拆迁安置补偿协议纠纷，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》属适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人集贤县天一房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹红霞审 判 员 陈迎光代理审判员 薛 龙二〇一五年五月二十五日书 记 员 李 娜 来源：百度搜索“”