（2014）鄂武昌民初字第05518号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-06
案件名称
施良玉与张忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十七条，第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民初字第05518号原告（反诉被告）：施良玉。委托代理人：甘金桃，湖北多能律师事务所律师。被告（反诉原告）：张忠。委托代理人：罗中欣，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）施良玉与被告（反诉原告）张忠房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年11月12日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。诉讼期间，张忠向本院提出反诉。本院将本诉与反诉合并，于2015年1月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）施良玉委托代理人甘金桃、被告（反诉原告）张忠及其委托代理人罗中欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告施良玉诉称：2012年4月1日，施良玉与张忠签订房屋《租赁合同》，合同明确约定施良玉将其所有的位于首义小区43栋门面三间租赁给张忠经营使用，租期二年自2012年4月1日至2014年3月31日止，租金为5000元／间／月，共三间，首次付半年租金，以后按季度交付租金。但张忠在房屋租赁合同期满后，既未重新签订租赁合同，又无故占用租赁房屋长达9个月。现原告已将房屋租赁给他人，但因被告无权占有行为导致新《租赁合同》无法履行。为维护合法权益，诉至法院要求判令解除原、被告间《租赁合同》；判令被告返还房屋；判令被告支付房屋占有使用费从2014年3月1日至返还租赁房屋止；赔偿原告出租房屋可得利益损失135000元及违约赔偿损失42000元；案件诉讼费由被告承担。被告张忠辩称：双方签订的租赁合同合法有效，双方应按约定履行协议，张忠已按照协议履行合同义务。租赁合同签订后，张忠对租赁房屋设计装修用于经营服饰，装修费共计20万元，合同期满前二个月，本人将门面转让经营，并与个体经营者谈妥并签订转让合同，转让费20万元，收取定金5万元。但原告违约由原协议转让款由5000元／间，改为3万元／间，后转让人不愿卷入纠纷，要求退还转让定金5万元。赔偿事项属无稽之谈，合同到期后要求与原告续签合同，原告以合同在拟定为由要求先交房租，后本人继续支付房租至2014年6月30日，同年7月要求与原告签订合同遭到拒绝，反而停店面电源。一直以来本人正常履行合同从未拖欠房租，因原告违约行为直接导致本人巨大经济损失。综上，原告违约行为导致张忠损失惨重，请求法院驳回原告诉请。反诉原告张忠诉称：2012年4月1日，张忠与施良玉签订租赁合同，租期2年，转让费5万元。合同约定，若张忠转让门面则需向施良玉支付5000元／间过户费。张忠租下门面后经营品牌服饰，装修及设计费共计20万元。合同期满前二个月，张忠按照合同约定欲将房屋转让经营，并与其他个体经营者签订转让合同，收取转让费20万元，施良玉违约由原协议转让款由5000元／间，改为3万元／间，后转让人不愿卷入纠纷，要求退还转让定金5万元，导致转让无法进行，原告违约在先。合同期满后，张忠按合同要求续签合同，施良玉以合同在拟定为由要求先交房租，后本人继续支付房租至2014年6月30日，同年7月要求与施良玉签订合同遭到拒绝，张忠因此停交房租，施良玉将三店面予以断电，导致大量应季服装积压，给张忠造成巨大经济损失。故请求法院判令反诉被告施良玉赔偿门面转让损失20万元、因断电造成经济损失20万元及员工工资3万元；反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告张忠增加诉讼请求要求反诉被告返还门面转让费5万元。反诉被告施良玉辩称：施良玉从未违反合同约定，张忠无权强行占用房屋给施良玉造成经济损失；张忠门面转让损失行为系捏造，或自主行为，施良玉并不知悉，谈不上拒绝；张忠转让合同仍有一方未签字，该合同从未生效，门面转让损失不存在。施良玉断电行为发生在合同履行完毕，系处分自己权利行为。租赁合同中并未就装修部分作任何约定，张忠支付装修费于法无据。张忠无权占有房屋系侵权行为，张忠经营上经营及人工损失系自身内部的经营问题与施良玉无关。转让费是双方在租赁合同中一项权利，此权利在合同期满后自行消失，同时约定该费用不予退还，不作他用。综上，应驳回反诉原告的诉请。施良玉为证明其诉讼主张及支持其反诉答辩意见，向本院提交以下证据：一、施良玉身份证复印件一份，拟证明合法的诉讼主体资格。二、房屋所有权证、土地证复印件各一份，拟证明施良玉对租赁房屋享有所有权。三、租赁合同复印件一份，拟证明施良玉与张忠签订房屋租赁合同期限届满，张忠无权占用房屋。四、租赁合同复印件一份，拟证明张忠无权占用租赁房屋，致使新的租赁合同无法履行，施良玉因此受到经济损失由张忠赔偿。张忠为支持其诉请及辩解向本院提交以下证据：一、张忠身份证及营业执照复印件各一份，拟证明张忠基本情况。二、2012年4月1日《租赁合同》复印件一份，拟证明张忠租赁施良玉房屋三间，租期两年；施良玉同意张忠在经营期转租并预收转让费5万元的事实，被告转账，每间向施良玉交过户费5000元的事实。三、转让费5万元单据复印件一份，拟证明张忠支付转让费5万元。四、2014年2月21日《门面转让合同》复印件一份，拟证明张忠依合同将租赁门面转让第三方转让费20万元的事实，施良玉要求每间门面交转让费3万元而发生纠纷，致使转租未果，上述事实证明原告违约。五、2014年4月1日收租金收条、2014年7月1日收租金收据复印件各一份，拟证明租赁合同于2014年3月30日期限届满后，双方同意按原合同条件于2014年4月至9月期间，双方成立新的租赁关系。六、2014年12月7日社区证明一份，拟证明2014年7月期间，施良玉将门面照明断电的事实。七、2014年12月派出所证明复印件一份，拟证明因断电造成张忠经济损失经派出所多次调解未果。八、2012年3月《装饰工程合同》复印件一份，2012年4月至5月期间收条三份，拟证明张忠装修门面支付20万事实。九、2015年1月张忠积压商品盘存表复印件12份，拟证明施良玉断电后，张忠无法经营导致经济损失20万元。十、2014年6月《产品订货合同》复印件一份、2014年6月货单明细复印件五份、2014年6月收据一份，拟证明2014年6月19日进货商品金额为187564元，交定金56000元，因施良玉断电不能经营，该商品一直在出售方存放，导致经济损失20万元的事实。十一、2014年12月26日员工工资领款证明复印件二份，拟证明施良玉断电导致停业期间2014年7月至11月，张忠支付工资32400元的事实。庭审质证，张忠对施良玉提交证据一、二、三无异议；对证据四真实性有异议，门面现有纠纷，不会有人租赁房屋，并且租赁合同届满后，与施良玉后续签订租赁合同。施良玉对张忠提交证据一无异议，对证据二真实性无异议，但合同约定张忠在合约期内可行使转让权，如没有租出去，转让费不予退还，也不作租金使用；对证据三真实性无异议，证明目的有异议，转让费不是预付款，如没有租出去，转让费不予退还，也不作租金使用；对证据四真实性有异议，没有相关人员谈过转让事项，并且该合同自三方当事人签字生效，施良玉未予签字合同未生效，何来20万元转让费，张忠也无证据证明第三人支付相关费用；对证据五有异议，张忠未交纳相关租金；对证据六有异议，不能证明在租赁期内断电；对证据七有异议，合同期满后，双方因租赁事项产生纠纷，不能证明造成损失；对证据八有异议，装修合同应以购买材料和支付相关票据为准，张忠出具票据为连号，无法证明实际支出款项；对证据九有异议，证据为手写的内部材料，且与本案无关；认为证据十、十一与本案无关联性。经审理查明：2009年3月27日，施良玉办理位于武汉市武昌区首义新村43-3栋1层房屋产权证（武房权证昌字第××号）。2012年4月1日，施良玉（甲方）与张忠（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于首义小区43栋门面三间，租赁给乙方经营使用；承租期限为二年，自2012年4月1日至2014年3月31日止；租金为5000元／间，共计15000元／三间，首次付半年租金，以后按季度交付租金，水电费、卫生费等由乙方缴付；转让费50000元／三间，在合约期间，乙方如欲转让需付5000元／间交于甲方；合约期满如续租，同等条件下乙方有优先承租权。合同签订后，双方依据合同履行各自权利及义务。张忠依据上述合同向施良玉支付门面转让过户费5万元。施良玉出具收据：“今收到张忠承租首义小区三间门面转让过户费5万元，此费用不退不作其它任何用途”。上述租赁期间，张忠与施良玉因租赁费用事项未达成一致意见，致使张忠未能收取门面转让费用。上述租赁合同租期届满后，2014年4月1日，张忠通过银行转账方式向施良玉支付2014年4月1日至2014年6月30日租金45000元。自2014年7月1日起，张忠未向施良玉支付相关租金，并继续在租赁房屋经营使用。施良玉于同月对租赁房屋采取断电措施。诉讼期间，张忠（反诉原告）提起反诉：主张租赁门面装修款20万，当庭提交装修安装工程合同证明损失；提交张忠与第三人刘佳顺签订门面转让合同证明施良玉违反合同约定导致未能与第三人达成转让协议造成的经济损失20万元；提交其经营期间销货计数单主张因施良玉断电导致经营门面积压商品经济损失20万；提交员工领款单主张员工工资损失32400元。施良玉（反诉被告）认为张忠无权占有房屋系侵权行为，张忠经营损失、人工损失系自身内部的经营问题与施良玉无关。2015年3月11日，经本院主持调解，施良玉要求将被告未使用租赁房屋先行腾退，张忠表示要求退还转让费，否则不予腾退，因双方调解意见有分歧，导致房屋腾退事项未能达成调解意见。本院认为，2012年4月1日，张忠与施良玉签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方已按合同约定履行完毕。租赁期间届满后，张忠自行向施良玉账户内按5000元／间支付房屋租金45000元（自2014年4月1日起至2014年6月30日止），原告对上述租金表示予以收取。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告间形成不定期租赁合同关系，不定期租赁期间当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张忠自2014年7月1日起继续使用租赁房屋经营服饰，经施良玉向催要，张忠未向施良玉支付租金，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。张忠长期拖欠租金，施良玉要求解除租赁合同及腾退租赁房屋、支付房屋占用使用费诉请，本院予以支持。被告张忠自2014年7月1日起截止2015年3月1日期间，未支付房屋占用使用费共计12万（按5000元／间支付房屋x3间x8月）。转让费为经营者希望获得店面经营权，向原经营者支付一定款项的费用，该行为系市场经营中租赁转让经营店面普遍行业行为，原经营者享有转让其经营相关权利。因此，张忠在承租施良玉房屋经营服饰销售期间，向施良玉支付转让费5万元后，张忠享有相关该店铺经营转让权，但转让权费用支付不影响租赁房屋租金交纳。张忠提起反诉主张，因施良玉提高租金导致其与第三人转让店面经营权的事项未达成协议，施良玉构成违约应赔偿损失共计20万元的意见，提交的证据不足以证明房东施良玉对《租赁合同》之后期间提高租金行为构成违约，对其主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原告确定各方的权利和义务。”，张忠长期未交纳租金构成违约，导致租赁合同解除及腾退租赁房屋，因该经营店面转让权依附与租赁房屋，相关权利由房东施良玉承接，但张忠不因违约而丧失其享有相应转让权利，依据公平原则，施良玉应退还张忠转让费5万元。2012年4月1日，张忠与施良玉签订租赁合同中未对装饰装修事项另有约定，且双方已实际履行完毕。张忠提起反诉主张施良玉赔偿装修损失20万元的意见，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。的规定，对张忠主张支付装修损失诉请，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”施良玉主张要求张忠赔偿租赁房屋可得利益损失135000元、违约赔偿金42000元的诉请，因承担举证责任，但所提交证据不足以证明其主张，应承担举证不利后果，对其主张本院不予支持。张忠提起反诉主张因施良玉违反合同约定断电导致经营门面积压服饰经济损失20万及员工工资损失32400元的意见，张忠举证不足以证明其主张，本院对其主张不予支持。综上，张忠应向施良玉支付房屋占用费12万（自2014年7月1日至2015年3月1日止）。施良玉退还张忠转让费5万元。本院为减少双方当事人诉累，根据两便原则，施良玉退还张忠转让费5万元款项从其享有的房屋占用费中予以扣减，即张忠向施良玉支付房屋占用使用费为7万元（12万-5万）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）施良玉与被告（反诉原告）张忠不定期房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）张忠于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区首义新村43-3栋1层房屋返还给原告（反诉被告）施良玉。三、被告（反诉原告）张忠于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）施良玉支付房屋占用费7万元（自2014年7月1日至2015年3月1日止）；从2015年3月2日起支付房屋占用费按5000元／间／月为标准计算至房屋腾退之日止。四、驳回原告（反诉被告）施良玉的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张忠其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5980元，减半收费2990元，由被告（反诉原告）张忠负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。反诉受理费3875元，减半收费1937.5元，由被告（反诉原告）张忠负担1887.5元，原告（反诉被告）施良玉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员 滕玉军二〇一五年五月二十五日书记员 刘雪鹃 微信公众号“”