（2015）嘉民三（民）初字第230号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海甲公司与上海乙公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第230号原告上某甲，住所地上海市长宁区。法定代表人洪琛。委托代理人王垣、任宏，上海市君悦律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人王建克。委托代理人沈成良、沈潜，上海康正律师事务所律师。原告上某甲与被告上某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王垣、任宏、被告委托代理人沈潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原名上海文通物业有限公司。2014年11月，原告经工商部门核准将企业名称变更为现名。位于上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX号、XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权人为上海电气（集团）总公司。2005年8月11日，上海电气（集团）总公司出具授权委托书，全权委托原告管理和出租系争房屋，对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利义务。2008年1月21日，原、被告签订租赁合同，由被告承租系争房屋中部分区域作为流量实验室以及热加工车间使用，租赁期限自2008年1月1日起至2011年12月31日止，租赁面积为3041平方米，日租金标准为每平方米0.4元。原告向被告交付了租赁房屋。2008年7月1日，针对被告已承租作为热加工车间使用的租赁区域（建筑面积为1398平方米）原、被告另行签订租赁协议，约定热加工车间日租金标准变更为每平方米0.245元，租期自2008年7月1日起至2009年12月31日止。但相关租赁协议签订后，被告未依约履行义务，针对作为流量实验室使用的租赁区域（建筑面积为1643平方米）被告未支付任何租金。在租赁期满后，被告至今仍然占有建筑面积为1166平方米的房屋未返还原告。原告认为被告迟延支付租金及租赁期满后仍然占有租赁房屋的行为侵害了原告的合法权益，故原告要求法院判令：1、被告立即迁出其实际占用的系争房屋，将房屋返还原告；2、被告支付原告租金960169.2元（从2008年1月1日起至2011年12月31日按建筑面积1643平方米，每日每平方米0.4元租金标准计算）；3、被告支付原告迟延支付租金的利息308904元；4、被告支付原告房屋实际使用费（从2012年1月1日起至被告实际返还房屋之日，按建筑面积1166平方米，每日每平方米0.5元标准计算）。被告辩称，被告占用的1166平方米房屋是作为流量实验室使用的，结构非常复杂，很多设备深埋地下，如迁出会造成很大的损害（被告的产品与国家重要产业相配套），故被告不同意原告要求被告迁出的诉请。1166平方米中有151平方米建筑是被告租赁后自行搭建的，不应纳入合同的租赁面积，故实际租赁面积应按1015平方米计算。原、被告双方签过两份合同，第二份合同覆盖了第一份合同，故租金标准应按第二份合同每日每平方米0.245元计算而非按第一份合同每日每平方米0.4元计算。关于原告第二项诉请建筑面积1643平方米中的办公室面积计477平方米原告则自始未向被告交付过。因双方对租赁面积及租金计算均未达成一致，故被告未支付租金，而双方未达成一致的原因在于原告，故被告也不同意原告支付租金利息的诉讼请求。原告诉请二和诉请四均应按租赁面积1015平方米及每日每平方米0.245元租金标准计算。经审理查明，系争房屋产权人为上海电气（集团）总公司。2005年8月11日，上海电气（集团）总公司出具授权委托书，全权委托原告管理和出租系争房屋，对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利义务。2008年1月21日，原、被告签订租赁合同，由被告承租系争房屋中的31、32、33、34、35、37号房屋作为流量实验室使用，承租59号房屋作为热加工车间使用，租赁面积为3041平方米，房屋结构为钢混。租赁期限自2008年1月1日起至2011年12月31日止，日租金标准为每平方米0.4元，甲方于2007年12月30日向乙方交付租赁标的和相关设施设备。合同第4-5条约定租金每三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期的前10天内向甲方支付。合同第11-3条约定如乙方违反合同第4-5条逾期支付租金的，每逾期一日，按拖欠租金的10%支付违约金。合同第8-1条约定乙方应在租赁期满或合同解除之日起10日内返还租赁标的和相关设施设备。第11-5条约定如乙方违反合同第8-1条逾期返还的，每逾期一日，乙方应按0.5元每平方米向甲方支付占用费。2008年7月1日，针对被告承租作为热加工（处理）车间使用的59号房屋（建筑面积为1398平方米）原、被告另行签订一份租赁合同，约定日租金标准调整为每日每平方米0.245元，物业费每日每平方米0.105元，租期自2008年7月1日起至2009年12月31日止。上述协议签订后，双方对第二份合同的履行无争议，但对第一份合同的履行及租金支付等情况存在争议，原告向被告发出律师函未果，遂起诉来院。另查，原告原名上海文通物业有限公司。2014年11月，原告经工商部门核准将企业名称变更为现名。诉讼中，原告提供了产权转让挂牌申请书、产权转让交割单、产权交易合同，以证明被告自2003年开始即无偿使用系争房屋（当时被告系国有企业），自2005年被告转制后又无偿使用系争房屋3年，到2008年双方签订租赁合同时只是确认了双方的租赁关系，租赁标的物实际早已交付。被告对上述证据真实性无异议，但表示其无偿使用的房屋不包括建筑面积为477平方米的办公楼。原告还提供了房地产登记信息，以证明租赁合同约定的租赁面积与产权登记信息上的面积完全吻合，其中34号房屋的登记面积为151平方米，说明该部分面积属合法有效的登记面积，且符合交付使用条件。被告则认为34号房的151平方米虽属于产权登记面积，但不符合合同约定的租赁物的交付条件，不是钢混结构且无屋顶，后来由被告自行进行了改建，故该151平方米不能按租赁面积计付租金。至于37号房面积为477平方米的办公楼，被告仍坚持认为原告始终未交付过。另被告还提供了照片以证明34号房的151平方米不符合钢混结构的合同要求，提供了办公楼照片以证明37号房的477平方米面积系案外人上海起重运输机械厂使用而非被告在使用。原告则认为被告无法证明34号房的151平方米是被告搭建，而37号房的477平方米原来由被告使用，租赁期满后被告已返还。以上事实，有房地产权证、租赁合同、律师函、照片、产权登记信息、产权转让挂牌申请书、产权转让交割单、产权交易合同及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告双方先后签订的两份租赁合同均是双方真实意思表示，合法有效。第二份合同对第一份合同涉及59号房即热加工车间这部分的租金等相关内容作出了调整和变更，故涉及该部分租赁标的物的双方权利义务关系应按第二份合同约定的内容为准，但不影响第一份合同中其余部分的合同效力。被告认为第二份合同已覆盖第一份合同，租金标准全部应按第二份合同每日每平方米0.245元计算的主张不能成立，故涉及流量实验室的租金标准仍应按第一份合同即每日每平方米0.4元计算。关于双方争议的37号房是否交付的问题，本院认为，通常情况下，出租方应对租赁标的物已交付承租人的事实负有举证责任。但本案情况显然有所不同，作为租赁标的物的系争房屋在双方签订租赁合同之前早已交付作为承租人的被告使用，故原告认为双方签订的租赁合同载明被告承租系争房屋中的31、32、33、34、35、37号房作为流量实验室使用，实际只是明确双方的租赁关系并确认作为租赁标的物的具体房屋的情况（如房屋登记幢号、面积等）的主张，较之被告关于37号房始终未交付的观点，显然更具说服力。如果按被告之主张签约时仅37号房未交付而其他房屋已交付的情况下，通常双方应对37号房的交付时间作出约定，在原告未交付37号房的情况下，被告一般也会要求原告及时交付。而本案中双方既未对37号房的交房时间专门作出约定，被告也未催告原告交付37号房，明显有违常理。故本院对被告关于37号房未交付的主张不予采信。34号房属于房地产登记部门确认的产权登记面积，当然应纳入合同的租赁面积计付租金。被告认为34号房不符合合同约定的租赁物的交付条件的主张没有依据，本院不予认可。即便被告对34号房自行进行了改建，也不能成为其不予支付34号房租金的理由。因双方签订的第一份合同约定的租赁期限已经届满，故原告要求被告立即迁出其实际占用的系争房屋，将房屋返还原告的主张应予支持，且被告应支付租赁期间所欠原告的租金960169.2元（从2008年1月1日起至2011年12月31日按建筑面积1643平方米，每日每平方米0.4元租金标准计算）。合同约定被告迟延支付租金所应承担的违约金标准较高，现原告仅按同期银行贷款利率要求被告支付逾期付款的利息，系原告自行处分自己的权利，与法不悖，本院予以准许。此外，合同约定租赁期满后被告逾期返还租赁标的物的，每逾期一日应按0.5元每平方米向甲方支付占用费，故原告要求被告按每日每平方米0.5元的标准支付房屋实际使用费符合合同约定，本院亦予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上某乙应于本判决生效之日起三十日内迁出位于上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX号、XXX号房屋，并将房屋返还原告；二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲租金960169.2元；三、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲迟延支付租金的利息308904元；四、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲房屋实际使用费（从2012年1月1日起至被告实际返还房屋之日，按建筑面积1166平方米，每日每平方米0.5元标准计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21972元，减半收取10986元，财产保全费5000元，合计诉讼费15986元。由被告上某乙负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　秦　忠二〇一五年五月二十五日书记员　张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注公众号“”