（2014）东中法民一终字第1568号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-05
案件名称
程兆林与唐杨庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程兆林,唐杨庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1568号上诉人（原审原告，反诉被告）：程兆林，男上诉人（原审被告，反诉原告）：唐杨庆，男。委托代理人：张富昌，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：陈冠荣，广东汉章律师事务所辅助人员。上诉人程兆林与上诉人唐杨庆因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月30日，程兆林向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、程兆林、唐杨庆签订的购房合同无效；2、唐杨庆向程兆林返还购房款210000元，并从2006年11月7日起至还清购房款日止按人民银行同期贷款利率支付利息给程兆林；3、唐杨庆赔偿程兆林装修款120000元；4、本案诉讼费由唐杨庆承担。唐杨庆提起反诉，请求法院判令：1、程兆林向唐杨庆返还位于东莞市寮步镇神前四街五巷一号的房屋；2、程兆林向唐杨庆支付房屋使用费，从2006年11月20日计至返还房屋之日止，按每月3000元计算；3、程兆林向唐杨庆支付2007年至2012年房屋外墙使用费24000元；4、本案诉讼费由程兆林承担。原审法院经审理查明：2006年11月7日，程兆林与唐杨庆签订了一份购房合同书，约定唐杨庆将土地使用证号为村建字第54022号，坐落于东莞市寮步镇神前四街五巷一号的共三层房屋卖给程兆林。在程兆林使用过程中，如程兆林或其家属成员办理了东莞市户口后，按政策可以过户，唐杨庆要帮助程兆林过户。2006年11月20日，唐杨庆将房屋交付给程兆林，之后双方并未办理过户手续。程兆林主张曾先后两次对房屋进行了装修，总共花费了120000元，唐杨庆对程兆林的这一主张不予确认，但在一审庭审中程兆林与唐杨庆均确认房屋装修的现存价值为60000元。唐杨庆主张程兆林应当向唐杨庆支付房屋使用费，由于程兆林以每月2000元的租金将涉案房屋的一、二层租赁给他人，因此唐杨庆要求程兆林按每月3000元的标准支付使用费。唐杨庆同时主张，唐杨庆曾与移动公司签订外墙使用合同，唐杨庆将房屋交付给程兆林后，唐杨庆将移动公司交付的使用费每年4000元交给了程兆林，程兆林应当向其返还。程兆林主张涉案房屋是唐杨庆出卖给程兆林的，不应当另行支付使用费，而且程兆林将房屋出租只收到每月1000元的租金，唐杨庆曾经隐瞒其与移动公司签合同的事实，唐杨庆只向程兆林交付过12000元左右。涉案土地的使用权证号为东府国用（19x9）1900xxxx994号，权属性质是国有土地使用权，使用权类型为划拨。涉案房屋的所有权证证号为粤房字第00xxxx**号，所有权证上的土地使用证号为村建字第540224号。程兆林曾经对唐杨庆提起诉讼，案号为（2012）东一法民一初字第5097号，其诉讼请求为要求确认涉案的购房合同书有效并且要求唐杨庆将涉案房屋过户至程添名下。经审理，（2012）东一法民一初字第5097号民事判决书认定涉案的购房合同无效并驳回程兆林的诉讼请求。程兆林不服提起上诉，广东省东莞市中级人民法院以（2013）东中法民一终字第1727号民事判决书判决维持原判。原审法院认定上述事实的证据有：程兆林提交的购房合同书、收据、租赁合同、场地使用合同、报警回执、诊断证明书，唐杨庆提交的（2012）东一法民一初字第5097号民事判决书、（2013）东中法民一终字第1727号民事判决书、（2013）东中法民一终字第1727号案件开庭笔录，以及庭审笔录、问话笔录等。原审法院认为：涉案房屋买卖合同已经（2013）东中法民一终字第1727号民事判决书认定为无效合同，本案中不再重复处理。合同无效后，程兆林应当向唐杨庆返还涉案房屋，唐杨庆应当向程兆林返还购房款210000元。由于涉案合同自始无效，购房款本不应支付，因此唐杨庆无需向程兆林支付购房款利息。由于程兆林对涉案房屋进行了装修，现程兆林应向唐杨庆返还房屋，且程兆林、唐杨庆均确认装修的现存价值为60000元，因此唐杨庆还应当向程兆林返还装修价值60000元。程兆林实际使用了涉案的房屋，无法返还，应当折价补偿唐杨庆，考虑到涉案的房屋的购房款为210000元，因此原审法院酌定使用费为每月500元为宜。唐杨庆起诉要求的外墙使用费的问题。虽然涉案房屋所处土地属于划拨土地导致双方签订的房屋买卖合同无效，程兆林不能取得涉案房屋及土地的权属，但唐杨庆于2006年11月20日将涉案房屋交付给程兆林，自愿将房屋的使用权交给程兆林使用，并自愿将第三方交纳的使用费交付给程兆林，程兆林利用涉案房屋的使用权获得第三方支付的使用费不违反法律强制性规定，因此唐杨庆要求程兆林返还外墙使用费没有依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年3月28日作出判决：一、唐杨庆于判决生效之日起十日内向程兆林退回210000元并支付装修补偿费60000元。二、程兆林于判决生效之日起十日内向唐杨庆返还坐落于东莞市寮步镇神前四街五巷一号的共三层房屋并支付使用费，使用费按每月500元的标准，从2006年11月20日计至程兆林实际返还前述房屋之日止。三、驳回程兆林的其他诉讼请求。四、驳回唐杨庆的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费3125元由程兆林承担562元，由唐杨庆承担2563元。反诉受理费2788元，由程兆林承担418元，由唐杨庆承担2370元。程兆林不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认为涉案房屋已经（2013）东中法民一终字第1727号民事判决认定为无效合同，涉案合同自始无效，是错误的。1、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定的“审批”，是指对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批；该规定是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制，因此，政府的审批不是合同成立及生效的要件。2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的“土地使用人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为合同无效”所指的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案是转让划拨土地上的房屋而将占用的划拨土地使用权概括转让，因此不适用该司法解释对合同效力的规定。3、（2013）东中法民一终字第1727号民事判决并未对合同效力作出无效或撤销的判决，故原审法院不应以该判决论述的内容认定为合同自始无效。（二）唐杨庆的反诉请求不应得到支持，唐杨庆应向程兆林退回购房款及相应利息。唐杨庆见房价上涨，坚决不配合办理过户手续，其卖房行为欺骗了作为善意购买人的程兆林，使程兆林丧失了最好的购房时机。如程兆林将房屋返还唐杨庆，则该房屋的升值利润由唐杨庆享有，而程兆林所付出的21万元购房款被唐杨庆实际占有，作为过错方的唐杨庆应当支付相应的利息。原审判决对作为善意购买人的程兆林的利息损失不予支持，反而判决程兆林支付房屋使用费，明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定“合同无效……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，在本案中，唐杨庆明知其卖房行为违反法律规定，仍将房屋卖给程兆林，应承担全部责任并赔偿程兆林因此受到的损失，原审判决认为唐杨庆无需向程兆林支付购房款的利息错误。据此，程兆林请求本院判令：1、撤销原审判决，改判支持程兆林的上诉请求；2、改判驳回唐杨庆的反诉请求；3、本案诉讼费用由唐杨庆承担。唐杨庆针对程兆林的上诉口头答辩称：程兆林的上诉请求没有法律依据，请二审法院予以驳回。唐杨庆亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定房屋使用费为500元／月无事实与法律依据。程兆林将房屋第一、二层出租给他人，每月收益2000元，第三层自用，该层参照一、二层的收益，整栋房屋的使用费应为3000元。根据法律的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，该返还不仅包括房屋，还包括程兆林以该房屋取得的收益。原审在支持程兆林维护该房屋产生的维修费，却未将程兆林因该合同取得的使用费（租金）返还给唐杨庆，只是酌情认定房屋使用费用为500元／月，严重损害了唐杨庆的合法权益。（二）程兆林应向唐杨庆返还房屋外墙收益所得。唐杨庆将房屋交付给程兆林使用是根据双方签订的购房合同书，向程兆林交付外墙使用费也是根据该合同。现该合同已经被依法认定为无效，根据法律规定，程兆林因此取得的财产应当予以返还。原审以返还没有依据为由不支持程兆林的请求，属于适用法律错误。据此，唐杨庆请求本院判令：1、撤销原审判决第二项中“使用费按每月500元的标准，从2006年11月20日计至程兆林实际返还前述房屋之日止”，改判使用费按每月3000元的标准，从2006年11月20日计至原告实际返还前述房屋之日止；2、撤销原审判决第四项，依法改判程兆林向唐杨庆返还房屋外墙收益所得24000元（从2007年计至2012年，每年以4000元计）；3、本案的诉讼费用由程兆林承担。程兆林针对唐杨庆的上诉口头答辩称：请求二审法院驳回唐杨庆的上诉请求。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，双方确认程兆林于2006年11月20日向唐杨庆支付210000元购房款。根据唐杨庆一审提交的本院（2013）东中法民一终字第1727号案件的庭审笔录记载，程兆林陈述其于2006年11月购买时花了120000元进行装修，案涉房屋第一、第二层用于出租、第三层其自己居住，第一、第二层每月租金共2000元左右。对此，程兆林在本案二审调查中解释案涉房屋第一、第二层于2007年3月至2013年3月期间每月租金共1000元，有一审提交的租赁合同为证，而第一、第二层2013年3月至今每月租金共1500元，加上外墙租金，共2000元，第三层是其自己居住。另查明，唐杨庆未能提供证据证明其共向程兆林支付24000元外墙租金，而程兆林确认只收到唐杨庆支付的12000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对程兆林与唐杨庆上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。由于案涉购房合同书已经本院（2013）东中法民一终字第1727号生效民事判决认定为无效，故对于程兆林一审诉请确认双方签订的购房合同书无效，本院予以支持。程兆林上诉又认为案涉合同有效缺乏依据，本院不予支持。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、程兆林是否应向唐杨庆返还案涉房屋，唐杨庆是否应向程兆林返还购房款的利息；二、程兆林是否应向唐杨庆支付三层房屋的占有使用费和外墙使用费，若应当支付，按何标准支付；三、唐杨庆是否应向程兆林支付装修损失120000元。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，程兆林应向唐杨庆返还案涉房屋，唐杨庆应向程兆林返还购房款，而购房款利息作为购房款的法定孳息，唐杨庆也应向程兆林返还。原审法院认定唐杨庆无需向程兆林返还购房款利息有误，本院予以纠正。由于双方确认程兆林于2006年11月20日向唐杨庆支付210000元购房款，故该购房款利息应按中国人民银行同期贷款利率从2006年11月20日起计至实际返还购房款之日止。关于焦点二。程兆林因案涉购房合同而实际占有使用了案涉房屋，根据前述法条的规定，案涉购房合同无效，程兆林应以支付房屋占有使用费的方式折价补偿给唐杨庆。案涉房屋占有使用费包括三层房屋的占有使用费和外墙使用费。关于三层房屋的占有使用费，唐杨庆主张程兆林应按3000元／月的标准支付的依据是程兆林在另案庭审中的陈述。而程兆林在另案庭审中陈述其于2006年11月购买房屋时花了120000元进行装修，故其陈述的第一、第二层房屋租金共2000元／月应是房屋装修后的租金价格，同时，程兆林也没有具体说明2000元／月是哪一段时间内的租金以及是否包含外墙使用费，因此，唐杨庆主张按3000元／月的标准支付三层房屋的占有使用费的依据不充分。程兆林在本案二审调查中主张案涉房屋第一、第二层于2007年3月至2013年3月期间每月租金共1000元、2013年3月至今每月租金共1500元，加上外墙租金，共2000元，第三层是其自己居住。由于唐杨庆未能提供其他证据证明案涉房屋的租金数额或者与案涉房屋同地段同类型房屋的租金标准，而程兆林在本案二审中陈述的租金数额是在房屋装修之后的租金价格，因此，本院结合上述情况酌定案涉三层房屋的占有使用费按1000元／月的标准计算，从2006年11月20日起计至程兆林实际返还房屋之日止。关于外墙占有使用费，唐杨庆主张其将外墙出租给移动公司使用，并将移动公司2007年至2012年期间支付的24000元租金交给了程兆林，而程兆林确认只收到唐杨庆支付的12000元。由于唐杨庆未能提供证据证明其共向程兆林支付了24000元，故本院对其该主张不予采信。程兆林确认收取的12000元是程兆林因购房合同占有使用房屋而取得的，依据上述法律的规定，程兆林应向唐杨庆返还。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点三。由于双方均确认房屋装修现存价值为60000元，故原审法院认定程兆林的装修损失为60000元并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，程兆林的装修损失应由有过错的一方承担，双方都有过错的，应按各自的过错承担相应的责任。但由于唐杨庆对于原审法院认定其应向程兆林支付全部的装修款损失60000元没有提出异议，应视为其服从原审法院的处理，因此，本院对于原审法院的处理予以维持。程兆林上诉主张唐杨庆应向其支付装修款损失120000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。程兆林与唐杨庆的上诉理由均部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第82号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第82号民事判决第三项、第四项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第82号民事判决第二项为：限程兆林于本判决生效之日起十日内向唐杨庆返还坐落于东莞市寮步镇神前四街五巷一号的共三层房屋并支付占有使用费，占有使用费按每月1000元的标准，从2006年11月20日计至程兆林实际返还房屋之日止。四、确认唐杨庆与程兆林于2006年11月7日签订的《购房合同书》无效。五、限唐杨庆于本判决生效之日起十日内向程兆林返还210000元购房款的利息，该利息按中国人民银行同期贷款利率从2006年11月20日起计至实际返还购房款之日止。六、限程兆林于本判决生效之日起十日内向唐杨庆支付外墙使用费12000元。七、驳回程兆林的其他诉讼请求。八、驳回唐杨庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审理过程中，唐杨庆表示其同意败诉方直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本案一审本诉受理费3125元，由程兆林负担507元、唐杨庆负担2618元；反诉受理费2788元，由程兆林负担970元、唐杨庆负担1818元。程兆林上诉部分受理费3500元（程兆林已预交6250元），由程兆林负担1313元、唐杨庆负担2187元；对于程兆林多预交的上诉受理费4937元，本院依法予以退回；唐杨庆应于本判决生效后十天内向法院缴纳受理费2187元。唐杨庆上诉部分的受理费4847元（唐杨庆已预交5575元），由程兆林负担1117元、唐杨庆负担3730元；由于唐杨庆表示同意由程兆林向其径付，故对于唐杨庆多预交的728元，本院依法予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 冯婉娥二〇一五年五月二十五日书 记 员 曾雪贞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”