（2015）深中法房终字第487号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-28
案件名称
陈峰与深圳市光明华侨经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈峰,深圳市光明华侨经济发展有限公司,熊伟,陈飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第487号上诉人（原审被告）陈峰，男，汉族，住所地福建省福州市马尾区，深圳市宝安区光明亿亨印刷厂经营者。委托代理人胡冠军，广东国晖律师事务所律师。委托代理人杨光成，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市光明华侨经济发展有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人吴小冲，总经理。委托代理人刘丰万，男，汉族，户籍地址深圳市南山区，公司法律顾问。原审被告熊伟，男，汉族，住所地四川省宜宾市翠屏区，深圳市光明新区光明欣森宝家具商店经营者。原审第三人陈飞，男，汉族，住所地深圳市宝安区。上诉人陈峰与被上诉人深圳市光明华侨经济发展有限公司（以下简称光明华侨公司）、原审被告熊伟、原审第三人陈飞租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，光明华侨公司的前身是深圳市光明华侨畜牧场经济发展公司；陈峰是深圳市宝安区光明亿亨印刷厂的业主。1997年2月24日，光明华侨公司与陈峰签订了一份租地合同，约定光明华侨公司将万丈坡工业区饭堂后1354平方米的空地租给深圳市宝安区光明亿亨印刷厂作建临时厂房之用。若统一规划需征用该地，深圳市宝安区光明亿亨印刷厂无条件服从，光明华侨公司不作任何赔偿。随后，光明华侨公司申请在万丈坡工业区内825平米生产性用地兴建临时厂房以满足生产需要。深圳市光明华侨畜牧场国土用地呈批表中国土办意见一栏载明，深圳市光明华侨畜牧场土地规划管理办公室同意将附图红线范围内的生产性用地安排租赁给深圳市宝安区光明亿亨印刷厂作临时用地。1999年2月，上述当事人又签订了一份房屋租赁合同，约定光明华侨公司将东周工业区内建筑面积560平方米的房屋出租给亿亨印刷厂使用，租赁期限自1999年1月1日至2008年1月1日。实际上万丈坡工业区与东周工业区是同一地点的不同名称。2003年6月30日，光明华侨公司与陈峰签订续约协议书，约定深圳市宝安区光明亿亨印刷厂继续租用上述厂房和1354平方米的土地，协议从2003年7月1日起执行，至2008年6月30日终止。协议期间若政府或集团征用该地，深圳市宝安区光明亿亨印刷厂无条件退出，光明华侨公司不做任何赔偿。在合同履行期间，陈峰陆续在租赁土地上建设了简易厂房和宿舍用以生产经营，并将其中部分以个人名义出租给熊伟开办深圳市光明新区光明欣森宝家具商店。在原审诉讼过程中，陈飞主张其在该地块上也兴建了360多平方米的房屋。2012年12月12日，深圳市规划和国土委员会发布了关于《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》的公告，公告显示光明万丈坡片区更新单元拟更新方向为居住、商业和办公等功能。涉案土地和厂房均在该计划范围内。2013年11月26日，光明华侨公司向陈峰送达了《解除租赁关系收回出租物业通知书》，要求陈峰在90天内搬离承租的厂房和土地。由于陈峰拒绝搬迁，遂酿成本案纠纷。原审另查明，根据深府（2002）95号深圳市人民政府文件的通知，撤销光明华侨农场建制以后，光明地区54.6平方公里的土地，市规划与国土资源局已登记发证、建成区的土地由深圳市光明集团有限公司按规定继续使用。涉案1354平方米的土地在该54.6平方公里土地的范围内。2002年12月11日，深圳市光明集团有限公司出具授权委托书，将光明东周万丈坡工业区的相关厂房、仓库、宿舍等物业长期授权给光明华侨公司予以建设、经营和管理，至授权单位向被授权单位书面撤销本授权委托书为止。光明华侨公司诉至原审法院，请求判令：一、解除光明华侨公司与陈峰的厂房租赁合同；二、陈峰、熊伟限期从本案租赁场地搬迁，将租赁物交还光明华侨公司；三、陈峰、熊伟承担本案诉讼费用。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。光明华侨公司的第一个诉讼请求涉及1997年的租地合同和1999年的房屋租赁合同，2003年的续约协议书实际上是综合并拓展了前述两份合同的内容。光明华侨公司和陈峰虽然在续约协议书的期限届满以后没有再行签订书面协议，但仍然按照原约定内容履行各自的权利义务，应视为以实际行动延续前述租赁关系。其中关于房屋的租赁合同，由于光明华侨公司没有相应的产权证明，因此该合同自始无效，陈峰应将该厂房返还光明华侨公司。其中关于1345平方米土地的租赁合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同法的规定，合同履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。光明华侨公司在2013年11月26日的通知中已经给予了陈峰准备时间，且从诉讼过程中可以确定陈峰、熊伟和陈飞是明确知道光明华侨公司要求搬迁的主张的，因此光明华侨公司已经履行了其提前告知并给予准备时间的义务，其解除合同的条件已经成就。根据租地合同和续约合同的约定，若政府或集团征用该地，陈峰无条件退出，光明华侨公司不做任何赔偿。现光明集团将收回东周工业区（万丈坡）租赁的全部厂房及土地进行旧城升级改造，陈峰应按照约定退出相应的租赁土地。熊伟作为承租人，其租赁使用的权利受制于陈峰与光明华侨公司之间的租赁关系，因此其在本案中亦负有搬离租赁物的义务，至于其与陈峰之间的合同关系可另案解决。基于相同的理由，陈飞在本案中也应承担搬迁离开涉案土地的义务。综上所述，原审法院支持光明华侨公司诉讼请求中的合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照《城市房屋租赁管理办法》第三十条、三十一条之规定，判决：一、光明华侨公司与陈峰签订的房屋租赁合同无效。二、陈峰应于判决生效之日搬迁离开其向光明华侨公司承租的厂房，并将厂房返还光明华侨公司。三、解除光明华侨公司与陈峰关于1354平方米土地的租赁关系。四、陈峰、熊伟应于判决生效之日搬迁离开涉案的1354平方米的土地，并将土地返还光明华侨公司；五、驳回光明华侨公司的其他诉讼请求。案件受理费3114元，由陈峰、熊伟负担。上诉人陈峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销（2014）深宝法公民初字第426号判决书。事实与理由：一、1997年2月6日陈峰与光明华侨公司签订租赁土地合同。面积为1354平方米，并没有租赁厂房，租赁土地后陈峰、陈飞经当时政企合一的光明集团批准自建厂房，l999年2月陈峰和光明华侨公司签订一份租赁560平方米的厂房协议，其实该厂房也是陈峰自建的，光明华侨公司没有560平方米的厂房，当时为办证需要，陈峰与光明华侨公司签订了一份备案房屋租赁合同，该合同仅作备案用途，双方并未实际履行，合同所涉的560平方米房屋也为双方备案需要所虚构的，并未独立存在。故此，一审法院在没有土地证、房产证、及租赁管理机关的批准文件就认定租赁厂房是没有查清事实。二、陈峰所租赁土地期限至2008年6月3日，2004年之后，深圳市土地全部国有化，土地资源管理部门统一登记确权发证，租赁土地是否属于光明华侨公司继续使用，在原审庭审中，光明华侨公司没有出示合法有效的土地使用证明，该租赁土地在2004年之后情况、政策发生变化其权属是否发生变化，法院没有查明，现在的纠纷也不在协议期间，也不是政府和光明集团有限公司征用土地，而是开发商买地建房。三、2009年11月1日，陈峰、陈飞己将所建厂房、住宅依据深圳市相关政策申报了历史遗留问题违法建筑权属登记，目前处于行政确权中，没有行政确权为前提，法院判决实属不当。四、2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划的公告，将陈峰厂房、住房规划为更新地段。并就产权归属等提出存异公示，陈峰对其使用土地及厂房权属依法定程序提出异议，土地管理部门出示的规划图显示陈峰的厂房地段尚未确权。五、该判决混淆概念，陈峰厂房是在光明××54．6平方公里土地之内，但54．6平方公里的土地是否都属于光明华侨公司所合法使用，有无证据证明陈峰建厂的土地仍属于光明华侨公司使用，建成区是否等同于工业区，光明华侨公司按规定继续使用的土地范围在哪里？仅凭几年前的一份文件判决，其法律依据何在？没有违反法律强制性规定就合法吗六、该判决没有考虑光明集团政企分离、深圳市土地国有化、深圳市农村城市化、光明华侨公司作为商业主体进行纯商业化开发等因素，依据在2008年即行终止的一张合同作依据进行判决，不能达到解决问题的目的，2008年之后的发展变化及上述各种原因决定了该案的性质，故此，一审法院复杂问题简单化。请二审法院对光明华侨公司的诉讼主体资格、诉讼时效、产生变化了的土地使用权属等进行详细审查，维护陈峰的合法权益。被上诉人光明华侨公司答辩认为，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈飞答辩认为，其于1997年落户到光明农场，自己盖了住房，与父母住了二十多年，从集团辞职后，仍然属于原住民，一审判决陈飞搬迁土地，请求二审进行合理合法的判决。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。陈峰取得涉案土地和房产系基于其与光明华侨公司于1997年2月24日签订的《租地合同》、于1999年2月签订的《房屋租赁合同》以及于2003年6月30日签订的《续约协议书》。涉案房产未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》应认定为无效。但涉案1345平方米土地的租赁未违反法律、行政法规的规定，应认定涉案土地租赁合同有效。因无效合同取得的财产应当予以返还，故陈峰应当将合同中对应的560平方米的房产返还光明华侨公司。陈峰主张该560平方米的房产是自己建设，但其提交的证据不足以证明该主张，且光明华侨公司对此予以否认，本院对此不予采信。关于涉案土地，陈峰与光明华侨公司在《续租协议书》中约定的租期已届满，双方对此已形成不定期租赁合同关系，光明华侨公司可以随时要求解除租赁合同关系。本案中，光明华侨公司于2013年11月26日就要求陈峰搬迁，陈峰应当将租赁的涉案土地予以返还。陈峰上诉主张，光明华侨公司对涉案土地没有合法权利，本院认为，陈峰是从光明华侨公司处承租涉案土地，故应将涉案土地返还给合同的相对人光明华侨公司。至于陈峰主张其在涉案土地上另建有房产，本院认为，即便存在上述情形，陈峰并未举证证明其对该房产有合法的产权，根据房随地走的原则，陈峰无权据此不返还涉案地块予光明华侨公司。综上所述，上诉人陈峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3114元，由上诉人陈峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一五年五月二十五日书 记 员 李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”