（2015）苏中民终字第01282号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-21
案件名称
陈广粮、熊芳与苏州旭辉兴腾置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈广粮,熊芳,苏州旭辉兴腾置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01282号上诉人（原审原告）陈广粮。上诉人（原审原告）熊芳。委托代理人陈广粮，系熊芳丈夫。被上诉人（原审被告）苏州旭辉兴腾置业有限公司，住所地苏州高新区镇湖街道渚镇路。法定代表人林中，董事长。委托代理人刘汉文，律师。委托代理人宋丽琴，律师。上诉人陈广粮、熊芳因与被上诉人苏州旭辉兴腾置业有限公司（以下简称旭辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出（2014）虎民初字第01251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：旭辉公司开发了位于苏州高新区星宇路18号“朗香花园一期”（即“朗香郡”）住宅项目。“朗香花园一期”的住宅项目东侧原为国家所有的荒地。为改善小区周边环境，2010年4月19日，经苏州浒墅关经济开发区管理委员会同意，旭辉公司将上述荒地投资绿化并养护一年，期满后无偿移交给市政养护公司。2010年11月27日，“朗香花园一期”的住宅项目开盘预售，旭辉公司在销售现场公示了“不利因素”，告知小区东侧的“三角绿地为临时绿地，此为政府用地，最终以政府规划为准”。2010年11月27日，陈广粮、熊芳与旭辉公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、陈广粮、熊芳购买被告旭辉公司开发的苏州高新区星宇路18号朗香花园6幢301室，建筑面积132.38m2（套内建筑面积115.95m2，公共部位与公摊面积16.43m2），价格为120万元；交房时间为2012年6月30日前，逾期不超过30天的，自约定的交房最后期限的第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，旭辉公司向陈广粮、熊芳支付房屋总价款的万分之二的违约金；2、本楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为买受方选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分；3、外墙保温材料种类为“EPS”；4、补充协议中的特别告知约定：“出卖方在售楼处展示的模型和部分广告中出现的效果图制作时间较早，现为完善郎香花园各组团的建筑外立面和绿化造景，出卖方已经在原模型及效果图基础上做了设计调整，故模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”，“买受方知晓并同意将该商品房所在楼栋的露台及小区内部分绿地归设计通道与其相连的专用商品房所属的业主使用，该业主对其使用不允许改作其他用途，不得危及建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其所产生的维修、维护费用，并配合对公共设备、设施的维修、维护”。2012年6月26日，本案所涉房屋通过工程竣工验收消防抽查。2012年7月5日，苏州高新区建设局告知旭辉公司，本案所涉房屋的工程竣工资料已经备案。次日，苏州高新区房产管理局通知旭辉公司，本案所涉的房屋已通过交付使用备案。庭审中，双方一致确认旭辉公司已于2012年7月10日将本案所涉房屋交付给陈广粮、熊芳，由于合同约定的交房时间为2012年6月30日，故旭辉公司确实存在逾期交房的问题，但是双方在庭审中一致确认旭辉公司自2012年6月30日至2012年7月10日之间的逾期交房问题双方已经私下解决完毕。2013年4月23日，陈广粮、熊芳委托苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司对房屋进行检查，并出具了检测报告。庭审中，经法院释明，陈广粮、熊芳未提供检测机构、检测人的资质材料。一审另查明，30000m2坡地绿化由被告负责养护后，已返还市政绿化公司。后30000m2坡地绿化所在土地用于“中环高架快速路”工程市政建设。以上事实，有检测报告、视频、图片光盘、现场维修接报单、房屋认购合同、买卖合同、总平面图、建设工程规划核实合格证、竣工备案告知书、商品房交付使用通知书、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见、复函、三角绿地原貌照片、2010年11月27日开盘照片（不利因素公示）及庭审笔录等在卷佐证。原审原告陈广粮、熊芳的诉讼请求为，请求判令旭辉公司：1、赔偿5万元；2、更改房屋外墙保温材料到A级；3、承担本案诉讼费用。陈广粮、熊芳起诉时称因旭辉公司误导致其以高于周边均价的价格购买了房屋，损失巨大，要求赔偿5万元。审理中，陈广粮、熊芳增加诉讼请求要求旭辉公司另赔偿损失5万元，但未交纳增加部分的诉讼费用。原审法院认为：陈广粮、熊芳与旭辉公司签订的商品房买卖合同及其各附件共同构成了买卖合同，属当事人真实意思表示，双方均应全面履行。关于陈广粮、熊芳要求更改房屋外墙保温材料至A级的诉讼请求。商品房买卖合同附件四中约定的外墙保温材料种类“EPS”是指“膨胀聚苯板薄抹灰”材料，陈广粮、熊芳诉称的外墙保温达到“A级”是指“防火等级”。双方签订的房屋买卖合同没有约定外墙保温材料的防火等级，国家强制性标准也并未规定外墙保温材料需要达到“A级”，且本案所涉房屋已经通过了工程竣工验收消防抽查，因此陈广粮、熊芳的该诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。关于陈广粮、熊芳要求旭辉公司赔偿5万元的诉讼请求，陈广粮、熊芳曾于2014年7月8日的庭审中当庭要求将该诉请金额增加为10万元，但经催告后在规定的时间内并未补交相应的诉讼费用，故法院对于将赔偿金额增加至10万元的诉讼请求不予受理。此外，对于2014年9月30日陈广粮、熊芳提出的增加诉讼请求的申请，由于本案已于2014年9月17日法庭辩论终结，故对此增加诉讼请求的申请，法院不予受理。故法院按原告的原诉讼请求予以审理。关于陈广粮、熊芳原诉求中要求旭辉公司赔偿5万元的诉讼请求，陈广粮、熊芳庭审中主张由于旭辉公司宣传小区拥有30000m2的坡地森林，两人购买了均价高出周边房屋1500元／m2的房屋，陈广粮、熊芳主张的赔偿系参考房屋差价。法院认为，虽然开发商的确将30000m2的坡地森林进行了广告宣传，但旭辉公司与陈广粮、熊芳没有将相关内容写入商品房买卖合同，并且30000m2的坡地森林超出了小区规划范围，因此销售广告和宣传资料仅仅是要约邀请。另外，旭辉公司在销售现场公示了不利因素“三角绿地为临时绿地，此为政府用地，最终以政府规划为准”，陈广粮、熊芳购买房屋时应当知晓该项不利因素。关于陈广粮、熊芳提供了沙盘照片用来证明旭辉公司的沙盘进行了更换，由于旭辉公司在小区楼盘销售时即公布了“不利因素”，并且商品房买卖合同也明确约定“模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”，因此沙盘更换也不能证明30000m2的坡地森林属于买卖合同内容。陈广粮、熊芳未能证明30000m2的坡地森林属于买卖合同内容，后期“三角绿地”被取消也系市政工程建设之需，与旭辉公司无关，故法院对该诉讼请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回陈广粮、熊芳的全部诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，由陈广粮、熊芳负担。上诉人陈广粮、熊芳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人销售时虚假宣传，将不属于该商品房所属规划区内的3万平方米的坡地森林宣传为属该规划区所有，误导了上诉人；2、上诉人能够提供房屋存在质量问题的材料，由于房屋质量问题导致上诉人延迟入住一年多，需要在外租房，由此产生的损失应由被上诉人承担；3、《公消65号令》明确规定住房外墙保温材料必须达到A级防火标准，而被上诉人施工时却未做到这一点，后又用抽检方式蒙混新区消防大队，骗取合格证。请求二审法院判令被上诉人赔偿损失5万元，将房屋外墙保温材料更改至A级，被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人旭辉公司辩称：被上诉人不存在虚假宣传，坡地森林在小区规划范围外，即使宣传材料有写也不应视为邀约，且后期坡地森林被取消用于建设高架也与被上诉人无关；上诉人在一审中是基于购买房屋价格明显高于周边均价而主张5万元的房屋差价损失，在二审中又主张5万元是房屋质量损失和购房差价，该项上诉请求不明确，5万元的组成没有依据；房屋的外墙保温材料符合法定标准，将其更改至A级没有法律依据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：2012年7月3日，苏州市规划局虎丘分局向旭辉公司颁发了建设工程规划核实合格证，核准的项目位于星宇路东、大新河北，总建筑面积47995.92平方米，其中住宅40055.85平方米。旭辉公司在销售朗香郡的宣传图上使用了“30000㎡坡地森林实景”字样。二审中，上诉人主张宋祖春在（2015）苏中民终字第01277号案中提交的苏州宜居工程质量检测有限公司的营业执照复印件、税务登记证复印件、陈光勇的验房师培训合格证复印件可以证明上诉人在一审中提供的检测验收报告的真实性，被上诉人认为两案系独立案件，上诉人应另行提供证据。审理中，本院向苏州市高新区公安消防大队进行调查，该大队副队长张翔称《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条对工程消防验收有明确规定，是根据建设单位申报的项目范围进行审查，只要当事人的房屋在建设单位申报范围内并且取得建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书均视为合格。被上诉人提供了情况说明证明其一审中提交的备案号为32000WYS120019749的建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书中的旭辉朗香郡3#是施工编号，涉案房屋所在的苏州高新区郎香花园6幢是公安号，二者实际为同一幢建筑。上述事实，有苏州市规划局虎丘分局建设工程规划核实合格证、照片、调查笔录、情况说明、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，陈广粮、熊芳与旭辉公司在2010年11月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效，旭辉公司已经交付了商品房，完成了合同的主要义务。陈广粮、熊芳在一审中提出旭辉公司虚假宣传小区拥有30000平方米坡地，误导其高价购买房屋，要求旭辉公司赔偿损失5万元。对此本院认为，旭辉公司在销售朗香郡房屋的宣传册上使用了“30000㎡坡地森林实景”字样，但在2010年11月27日开盘当天在现场公示说明该三角绿地是政府用地，在与陈广粮、熊芳签订的补充协议中以特别约定的方式告知原售楼处陈列的模型及广告图仅供参考，以现场实际情况及预售合同条款为准。并且该项目规划建筑面积47995.92平方米，其中住宅40055.85平方米，显然3万平方米坡地不可能在该项目规划用地范围内。因此陈广粮、熊芳认为旭辉公司虚假宣传误导其高价购买房屋的理由不能成立，要求旭辉公司赔偿5万元损失依据不足。关于上诉人陈广粮、熊芳要求旭辉公司将房屋外墙保温材料更改至A级，本案所涉房屋属于备案号为32000WYS120019749的建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书的审核范围，只要涉案房屋在旭辉公司申报范围内并且取得建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书均视为合格，因此陈广粮、熊芳将房屋外墙保温材料更改至A级的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于陈广粮、熊芳要求旭辉公司赔偿房屋存在质量问题导致其租金损失，因其未提供损失的相应证据，可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人陈广粮、熊芳的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人陈广粮、熊芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 许小澜代理审判员 杨恩乾代理审判员 黄学辉二〇一五年五月二十五日书 记 员 田思诗 关注公众号“”