（2015）独民一初字219号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-03
案件名称
许桂梅与孙殿钦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市独山子区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许桂梅,孙殿钦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第六十一条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2015）独民一初字219号原告：许桂梅，女，汉族，1967年2月出生，无业，住克拉玛依市独山子区。被告：孙殿钦，男，汉族，1965年12月出生，住克拉玛依市独山子区。委托代理人：丁新民，新疆弘桥律师事务所律师。委托代理人：马淑霞，新疆弘桥律师事务所律师。原告许桂梅诉被告孙殿钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理。依法由审判员龙泽剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许桂梅、被告孙殿钦的委托代理人马淑霞（第一次开庭）、丁新民（第二、三次开庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许桂梅诉称：原、被告于2010年2月24日签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的位于克拉玛依市独山子区大庆路52-＊＊号门面房屋租赁给被告使用，租赁期限为2010年4月1日至2016年4月1日止，年租金为130000元。合同签订后，被告已支付了2015年4月前的全部房租，但是被告未支付2015年4月至2016年4月的房租，经原告催要，被告至今拖欠房租。根据合同的约定，被告拖欠租金，构成了违约，原告有权解除合同，故诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告向原告返还所租赁的位于克拉玛依市独山子区大庆路52-＊＊号门面房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告孙殿钦答辩：对原告所提出的诉讼请求及事实、理由均不予认可。双方签订房屋租赁合同后，被告如约支付了租金，虽有拖欠租金的情形，但是原告认可并形成了惯例，被告于2015年4月8日向原告支付了租金10000多元，故被告不存在违约的情况，原告要求解除房屋租赁合同无正当理由，应当驳回原告的诉讼请求。原告于2015年4月10日强行将被告经营的独山子区湘聚园酒店的门上锁，阻止该酒店营业，给被告造成了极大的经济损失，应当承担违约责任，赔偿被告的酒店装修、设备和营业额损失。此外，本案适格的被告主体应为独山子区湘聚园酒店而非被告本人，根据法律规定，原告起诉的主体有误，法院应当驳回原告的起诉。经审理查明：克拉玛依市独山子区大庆东路52-＊＊号房屋系原告许桂梅所有。2010年2月24日，原告许桂梅与被告孙殿钦签订了房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：原告将其所有的位于克拉玛依市独山子区大庆路52-＊＊号房屋第二层租赁给被告使用；用途为酒店；租赁期限6年，原告从2010年4月1日起将房屋交付被告使用，至2016年4月1日收回；被告有下列情形之一，原告有权中止合同，收回房屋，并视为被告违约，租金不退：……第3项，被告拖欠租金；年租金为130000元，合同签订时间为租金交纳时间，一次性交清全年租金；附件：房租押金为20000元，租金随行就市，涨幅按10%为最高，不得超过10%。房租及押金一次全部付清总计150000元。上述房屋租赁合同签订后，被告孙殿钦向原告许桂梅支付了租金130000元，押金20000元，合计150000元。之后，被告孙殿钦虽未按合同约定如期交纳租金，但是经原告许桂梅催要，被告孙殿钦仍陆续交清了该年度拖欠的房租。在庭审中，原告许桂梅自认从2014年起房屋租金涨价为一年160000元，并已收取了该年度房屋租金。截止2015年4月，被告孙殿钦向原告许桂梅已经交清了前五年的房屋租金，双方为此无纠纷。另查，被告孙殿钦以其所承租的原告许桂梅的房屋作为场所，先后开办了独山子易弘轩食坊、独山子区湘聚园酒店（个体工商户营业执照）。2015年4月7日，原告许桂梅通过手机分别向刘雪春（代被告向原告支付过房屋租金）、被告孙殿钦发短信，主要内容是被告孙殿钦不接电话，要求被告孙殿钦在4月10日前将店内财物搬走，交出钥匙。2015年4月10日下午，原告许桂梅与他人一起到独山子区湘聚园酒店找被告孙殿钦未果，遂用自己携带的门锁将该酒店的大门锁上，独山子区湘聚园酒店的员工随后报警，但是独山子区公安分局下辖的派出所未予以处理。此外，2015年4月9日，原告许桂梅的手机收到了其昆仑银行卡入账款13000元的短信。同月10日晚，刘雪春给原告许桂梅的手机发短信，告知其昆仑银行卡所收款款项13000元，系被告支付2015年4月份的租金，此短信原告许桂梅做了回复，但是因原告许桂梅对被告孙殿钦没有按期支付2015年4月至2016年4月的全部租金不满，于同月14日、15日分别又给刘雪春、被告孙殿钦发短信，要求被告孙殿钦将其财物搬出房屋，后双方仍无法协商，原告许桂梅遂将被告孙殿钦诉至本院。在庭审中，原告许桂梅表示双方的房屋租赁合同可从2015年4月予以解除。被告孙殿钦表示对房屋押金20000元另行解决。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同一份、房屋产权证、光盘一张及其手机短信三份，被告提供的独山子区湘聚园酒店个体工商户营业执照复印件一份、纳税证明一份，当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案主要争议焦点为：一、被告的主体是否适格。二、被告是否因拖欠房屋租金构成违约而原告有权予以解除房屋租赁合同。关于第一个争议焦点问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但因同时注明该字号经营者的基本信息。由此，被告提出了原告起诉主体不适格，但是根据查明的事实，因本案双方诉争的是房屋租赁合同，该合同签订的主体是原告与被告，并非是被告所起字号的独山子区湘聚园酒店，故被告作为合同主体，应当承担合同责任。因此，被告的辩解意见无事实根据，理由不成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，在本案中，原告提供了双方签订的房屋租赁合同，对此本院认为，房屋租赁合同是原、被告双方签订，具有真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据该房屋租赁合同双方的约定，合同签订时间为租金交纳时间，一次性交清全年租金。因双方签订合同的日期为2010年2月24日，从文义解释看，双方约定的租金支付时间应为当年的2月24日，而本案原告主张按照当年4月1日为租金支付的截止时间，并不违反双方对租金支付时间的约定，也符合上述法律对租金支付时间的规定。从查明的事实来看，因双方在房屋租赁合同中对拖欠租金的违约责任作出了明确约定，即被告未一次性支付全部租金，原告有权解除房屋租赁合同；被告没有按照双方约定的时间及原告主张的租金支付时间，且一次性向原告给付全部租金，履行合同义务，客观上存在拖欠租金的违约责任；在被告未支付租金后，原告通过手机电话及短信联系被告未果，就其内容看，提出了解除合同的要求，被告虽不同意，仍未完全履行合同约定的房屋租金付款义务，仅支付了2015年4月的房屋租金，以此行为来表明请求继续履行合同，但是原告对此未允许，仍然要求被告退回所租赁的房屋。因此，综合以上理由，本案被告有违反合同义务的情形，构成了违约行为，原告的主张解除房屋租赁合同符合双方的约定，有事实根据，请求理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告许桂梅与被告孙殿钦签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告孙殿钦向原告许桂梅于本判决书生效之日起十日内返还位于克拉玛依市独山子区大庆路52-＊＊号房屋。案件受理费35元（减半收取），由被告孙殿钦负担，于本判决书生效之日起十日内向原告许桂梅给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 龙泽剑二〇一五年五月二十五日书记员 赖丽娜 更多数据：