（2014）北民初字第2844号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-07
案件名称
唐山南北家园实业有限公司与颐高数码连锁有限公司、唐山颐高数码企业管理服务有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书(1)
法院
唐山市路北区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第2844号原告：唐山南北家园实业有限公司，住所地唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：刘艳红，该公司副总经理。委托代理人：唐凤芝，唐山中宜律师事务所律师。被告：颐高数码连锁有限公司，住所地：杭州市西湖区黄姑山路29号颐高大厦16楼。法定代表人：夏时春，该公司总经理。委托代理人：孟靖岳，该公司员工。被告：唐山颐高数码企业管理服务有限公司，住所地：唐山市高新区建设北路西侧。法定代表人：邹凯，该公司总经理。被告：北京华美欧国际商务有限公司，住所地：北京市丰台区右外开阳里5区4号楼3层328室。法定代表人：殷小庆，该公司董事长。被告：唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司，住所地：唐山市高新区建设北路西侧。（颐高数码6层）法定代表人：徐伟，该公司经理。委托代理人：朱兆平，该公司员工。原告唐山南北家园实业有限公司（以下简称南北家园公司）与被告颐高数码连锁有限公司（以下简称颐高数码公司）、唐山颐高数码企业管理服务有限公司（以下简称颐高数码服务公司）、北京华美欧国际商务有限公司（以下简称华美欧公司）、唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司（以下简称淮扬饭店）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法组成由审判员李静、代理审判员边超、人民陪审员董武华参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告南北家园公司的委托代理人刘艳红、颐高数码公司的委托代理人孟靖岳、淮扬饭店的委托代理人朱兆平到庭参加了诉讼，被告颐高数码服务公司、华美欧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南北家园公司诉称：原告与被告颐高数码公司于2010年7月28日签订了《租赁合同书》一份，2010年9月28日又签订了补充合同书，按照合同约定：被告颐高数码公司租赁原告坐落于唐山市建设路与大学道交汇处西北角南北家园大楼用于开办市场、商场及其他经营业态，按照合同第7.6条约定：被告颐高数码公司在唐山成立了颐高数码服务公司，负责经营管理事宜。被告颐高数码公司与被告颐高数码服务公司对原告承担连带责任。该合同履行期间，原被告发生纠纷，原告起诉至法院，唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第208号判决书，双方上诉后，河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书，判决：自2013年3月31日解除南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码连锁公司的租赁合同及补充协议；判令颐高数码公司、颐高数码服务公司给付南北家园公司合同解除前的租金，并支付违约金；颐高数码公司将租赁物返还南北家园公司，南北家园公司与异业商户之间的交接处理另行解决。因被告颐高数码服务公司将南北大楼六层建筑面积约为6566平方米、一层门厅套内面积约50平米和地下一层约30平方米场地（支付租赁费时面积按照6550平方米计算）转租给华美欧公司，华美欧公司经颐高数码服务公司同意又将该合同的权利义务全部转让给淮扬饭店，并签订三方协议。原告认为颐高数码服务公司、华美欧公司与淮扬饭店签订了三方协议，由淮扬饭店经营餐饮，颐高数码公司、颐高数码服务公司、华美欧公司应与淮扬饭店共同对原告承担法律责任，原告与颐高数码公司、颐高数码服务公司之间的租赁合同既然已经解除，被告就应当搬离租赁物并将租赁物全部返还给原告，否则，就应按约定给付占用租赁物期间的租金至返还租赁物止，截止到2014年5月31日，淮扬饭店应支付租金2384200元（该金额系2013年4月1日起暂时计算至2014年5月31日期间的租金）及自2014年6月1日起至租赁物返还之日的租金。因此四被告应共同对原告承担连带法律责任、搬离租赁物并将租赁物返还给原告、按照所欠租金金额的双倍向原告支付延期返还租赁物的租金并承担本案的诉讼费用。被告颐高数码公司辩称：1、原告与我公司之间关于异业商户的交接已由政府协商解决，我公司与原告解决异业商户交接问题前，就与异业商户解约。2、原告主张租金的要求无事实和法律依据。3、原告主张要求四被告承担连带责任，向其支付两倍租金的违约金，我司不认可，原告无证据证明其受到的直接损失，且违约金数额过高。被告淮扬饭店辩称：1、我方与颐高数码公司解除合同后，找原告商量租赁事宜，原告称其与颐高数码公司正在打官司，没有要求我们撤场。2、原告与被告颐高数码公司、颐高数码服务公司打官司期间，我方已经关闭了部分营业场所，并向原告支付了40多万元押金，抵扣未来合作的租金。原告与被告颐高数码公司、颐高数码服务公司打完官司后，提出的新合同我方不能接受，所以我们人员全部撤场。请法院驳回原告的诉讼请求，并返还我司40万元的押金，在规定时间内让我方搬离物品撤场。被告颐高数码服务公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告华美欧公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告南北家园公司与被告颐高数码公司于2010年7月28日签订《租赁合同书》一份，约定：由颐高数码公司承租原告坐落在唐山市建设路与大学道交汇处西北角南北家园大楼用于开办市场、商场及其他经营业态，按照合同第7.6条约定：被告颐高数码公司在唐山成立了颐高数码服务公司，负责经营管理事宜。被告颐高数码公司对被告颐高数码服务公司对履行本合同范围内的义务对原告承担连带责任。2010年9月30日，颐高数码服务公司将该大楼的六层，建筑面积约6566平方米（南北家园办公区除外，一层约50平方米、地下一层约30平方米）转租给北京华美欧国际商务有限公司，租赁期限自2011年2月1日起至2021年1月31日止。2011年2月1日至2013年1月31日的租金，每月每平米26元，每年共计2043600元；2013年2月1日至2016年1月31日的租赁费，每月每平米30元，每年2358000元。租赁费每半年支付一次，半年租赁费用1179000元（月租金196500元）。2011年8月1日以后的租赁费支付方式为提前三个月支付下半年租期费用，延期支付按日4‰支付违约金。2013年4月1日的租赁费应在2013年1月1日交纳。华美欧公司经颐高数码服务公司同意又将该合同的权利义务全部转让给淮扬饭店，并签订三方协议，协议约定由淮扬饭店履行原合同项下对颐高数码服务公司的义务，华美欧公司应对承接合同权利义务的淮扬饭店就转租合同中对颐高数码服务公司的义务承担连带责任。2012年9月，南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司发生纠纷后起诉至法院，2013年3月7日，唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第208号民事判决书，双方上诉至河北省高级人民法院。2014年3月24日，河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书，判决：自2013年3月31日解除南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司的租赁合同及补充协议，颐高数码公司将租赁物返还南北家园公司，南北家园公司与异业商户之间的交接处理另行解决……。在河北省高级人民法院判决书中认定：经唐山市人民政府协调，淮扬饭店等餐饮行业继续按与颐高数码服务公司签订的场地租赁合同中约定的数额交纳租金，并继续承租。淮扬饭店自2013年4月1日开始未再交纳租金，只是暂付了1632320元预交租金，该租金包含本案6550平方米租赁场地及本院（2014）北民初字第2845号案件中淮扬饭店承租的南北家园公司的另外4822平方米的租赁场地预交租金。2014年6月14日，因原告将淮扬饭店所租赁的场地断水断电，无法营业，淮扬饭店人员全部撤场，只留一人看守至今。现原告起诉要求四被告承担连带法律责任，搬离租赁物并将租赁物返还给原告并向原告支付租金2358000元（该金额系2013年4月1日起暂时计算至2014年5月31日期间的租金）及自2014年6月1日起至租赁物返还之日的租金，按照所欠租金金额的双倍向原告支付延期返还租赁物的租金，并承担本案的诉讼费用。上述事实由双方当事人陈述、《租赁合同书》、《场地租赁合同》、（2012）唐民初字第208号民事判决书、（2013）冀民二终第155号判决书等证据予以证明。本院认为：原告与被告颐高数码公司之间签订的租赁合同及其与被告颐高数码服务公司之间签订的补充合同，均系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，承租人颐高数码公司享有转租权利，故被告颐高数码服务公司（合同约定成立的经营管理公司）与被告华美欧公司之间签订的转租合同，不违反法律法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，该合同亦为有效合同。另外，服务公司与华美欧公司及淮扬饭店三方当事人又将转租合同中的权利义务进行转让，并签订三方协议。根据上述合同约定：华美欧公司对承接转租合同权利义务的淮扬饭店就合同中对服务公司的义务承担连带责任，上述约定对当事人均产生约束力。现原告与被告颐高数码公司、颐高数码服务公司的租赁合同及补充协议已经解除。另根据河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书查明的事实即：餐饮行业的租赁期限经唐山市人民政府协调，南北家园公司同意上述餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同的约定数额交纳租金并继续承租……。经过本案审理，次承租人淮扬饭店与南北家园之间未继续签订租赁合同，亦未按约定交纳租金，其行为已构成根本违约。故原告主张解除转租合同，符合法律规定，根据审理中原、被告陈述的事实，由于原告于2014年6月14日开始停水停电，被告淮扬饭店即未再营业，并自2013年4月1日起未交纳租金等事实，作为出租人与次承租人均不能实现合同目的，故本院确认解除合同的期限为2014年6月14日。被告淮扬饭店应承担合同解除前依据合同约定的租金，即自2013年4月1日起至2014年6月14日止租金共计2842700元。合同解除后，次承租人未返还租赁物期间占用费用比照租赁合同租金支付。另，被告淮扬饭店在租赁期间已预交1632320元租金，但该租金未明确租赁场地（淮扬饭店共签订两份租赁合同，另一案号为（2014）北民初字第2845号），故本院根据两案情况确认预交租金的50%，即816160元为本案预交租金，从应交租金中予以扣除。综上，被告淮扬饭店自2013年4月1日起至2014年6月14日止租金共计2842700元，扣除816160元后，其应向原告交纳租金2026540元。关于原告主张违约金的请求，综合全案分析，在转租合同履行过程中，由于次承租人未按约定交纳租金，应承担违约责任。因双方合同约定迟延交纳租金按日4‰支付违约金，诉请中原告主张双倍支付，被告抗辩原告诉请违约金依据不足，过分高于实际损失，要求予以调整，原告亦未向法院举证证实其损失的依据，故本院参照银行同期贷款利率的四倍予以调整，按照合同的约定支付自2013年1月1日起至2014年6月14日止，以半年租金1179000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金。原告主张被告华美欧公司承担次承租人履行义务的连带责任的诉请符合当事人之间的约定，本院予以支持。根据河北省高院判决，原告南北家园公司同意上述餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同的约定数额交纳租金并继续承租，且被告已按转租合同向出租方履行部分义务，该转租合同对原告产生约束力。现原告主张颐高数码公司与颐高数码服务公司承担连带责任，理据不足，本院不予支持。次承租人淮扬饭店作为实际占有使用人应搬离租赁物，并支付合同解除后至实际搬出租赁物期间的占用费用，关于合同占用费用，考虑到被告自2014年6月14日后未实际经营，根据公平原则，本院确认占用费比照租金的50%支付至搬出之日止。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司于本判决生效后三十日内搬出租赁场地，并返还租赁场地；二、被告唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司于本判决生效后十五日内给付原告南北家园实业有限公司租赁费2026540元；三、被告唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司于本判决生效后十五日内以半年租金（1179000元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告南北家园实业有限公司支付自2013年1月1日起至2014年6月14日止的违约金；四、被告唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司比照月租金（196500元）的50%向原告南北家园实业有限公司支付自2014年6月14日起至搬出之日止的占用费用；五、被告北京华美欧国际商务有限公司就上述二、三、四项对原告南北家园实业有限公司承担连带责任；六、驳回原告南北家园实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25874元，由被告唐山高新技术产业园区淮扬饭店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 李 静代理审判员 边 超人民陪审员 董武华二〇一五年五月二十五日书 记 员 张 晶 更多数据：