（2015）中中法民一终字第552号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-31
案件名称
陈武与吴幸宗、吴幸光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈武,吴幸光,吴幸宗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第552号上诉人（原审被告）：陈武，男，1976年4月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：冯钊和、郭嘉欣，均系广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴幸光，男，1982年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：吴幸宗，男，1987年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。两被上诉人共同委托代理人：梁友明、梁锋，分别系广东弘力律师事务所律师、律师助理。上诉人陈武因与被上诉人吴幸光、吴幸宗房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年6月30日，吴幸光、吴幸宗（出租方）与陈武（承租方）签订一份厂房租赁合同，合同约定：1.出租方将位于中山市西区沙朗金华中路的厂房［土地证号：中府国用（转）字第149701**，房产证号：粤房地证字第C3452208／C07998**）租赁给承租方使用；2.租赁期限为20年，从2013年12月1日至2033年11月30日止，免费装修期为2个月，自出租方安装250KVA箱变变压器并正式使用起计算；3.租赁保证金为138654元，租金为69327元／月，按每三年递增5%；4.租金交付时间为每月5日前支付当月租金；5.违约及赔偿责任，承租方延期支付租金，延期超过15天的，出租方有权停水停电，由此而造成的损失由承租方承担；延期超过30天的，出租方有权解除本租赁合同，承租方须支付6个月租金作为违约金；6.合同届满或无论因任何原因提前终止，承租方应在合同终止后10日内将租赁物业及附属设施移交出租方；7.凡与本协议有关而引起的一切争议，各方首先通过友好协商方式解决，如经协商后仍不能达成协议时，可提交该物业所在地法院起诉解决，上述过程发生的费用（包括律师费等）除法院判决另有规定外，皆由败诉方承担；合同还约定了其他事项等；吴幸光、吴幸宗在出租方处、陈武在承租方处签名并按指模。合同签订后，陈武依约交付保证金138654元。2013年9月1日，陈武在确认书签名，确认吴幸光、吴幸宗在2013年9月1日前完成变压器安装并于2013年9月1日将租赁物业交付给陈武使用。双方确认2013年9月1日至2013年10月31日为免费装修期，于2013年11月1日起计算租金，陈武须于2013年10月1日前支付首月租金。2013年11月至2014年2月，陈武能按合同约定按时支付租金，后陈武尚欠2014年2月、3月电费合计4080.77元未支付，2014年3月、4月租金合计138654元未支付，陈武对此予以确认。陈武称吴幸光、吴幸宗将案涉物业于2013年9月1日交付，但其没有实际使用，于2014年4月退出案涉物业。而吴幸光、吴幸宗称案涉物业就于签合同时交付给陈武使用，其实际使用至2014年10月。陈武与吴幸光、吴幸宗确认并没有办理交接手续。因双方协商无法达成一致，后经吴幸光、吴幸宗追讨未果，为此吴幸光、吴幸宗于2014年4月28日诉至原审法院，请求判令：1.解除双方于2013年6月30日签订的《厂房租赁合同》并责令陈武在10天内将厂房及附属设施完好交付给吴幸光、吴幸宗；2.吴幸光、吴幸宗无需退还租赁保证金；3.陈武支付违约金人民币277308元（6个月租金金额415962元-138654元=277308元）；4.陈武支付吴幸光、吴幸宗变压器投入损失230000元；5.陈武支付2014年3月份、4月份的租金138654元；6.陈武支付2014年尚欠的2月、3月的电费4080.77元及自2014年4月至交付厂房之日止的电费；7.陈武支付从2014年5月起至实际交还租赁场地之日止的占用费（按照69327元／月计算）；8.陈武支付律师费32000元；9.陈武承担本案全部诉讼费用。原审法院另查：2013年7月25日，吴幸光与中山市华建机电装修工程有限公司签订一份电气安装工程施工合同书，合同约定：中山市华建机电装修工程有限公司为吴幸光厂房安装250KVA美式变压器工程，合同价款230000元。吴幸光于2013年7月26日、8月20日、9月26日共支付工程款230000元给中山市华建机电装修工程有限公司。原审法院再查：在诉讼过程中，根据吴幸光、吴幸宗的申请及提供担保，原审法院于2014年8月21日依法冻结陈武相应的银行账户。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。吴幸光、吴幸宗与陈武签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同履行各自的义务并获得相应的权利。根据合同的约定，陈武应依约按时交付租金。因陈武的自身原因，不再继续履行合同，其应承担违约责任。现吴幸光、吴幸宗主张解除双方签订的厂房租赁合同请求，陈武亦同意解除合同及根据厂房租赁合同第12条之约定，原审法院予以支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付违约金及无需退还租赁保证金的请求，根据厂房租赁合同第12条之约定，陈武需支付6个月租金作为违约金，该违约金为415962元（69327元／月＊6个月），吴幸光、吴幸宗扣减陈武支付的保证金138654元，陈武应支付违约金277308元，原审法院予以支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付拖欠的2014年3月、4月租金计138654元及2014年2月、3月电费计4080.77元，陈武予以确认，原审法院予以支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付从2014年5月起至实际交还租赁场地之日止的占用费（按照69327元／月计算），陈武称吴幸光、吴幸宗将案涉物业虽交付，但其没有实际使用，且于2014年4月退出案涉物业。而吴幸光、吴幸宗称案涉物业交付给陈武使用，其于2014年10月实际收回案涉物业。双方确认并没有办理交接手续。故陈武应支付从2014年5月起至2014年9月（吴幸光、吴幸宗亦主张暂计至9月）租赁场地的占用费346635元（69327元／＊5个月），原审法院予以支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付律师费的请求，根据厂房租赁合同第13条之约定，且吴幸光、吴幸宗已实际支付律师费32000元，故陈武应支付律师费32000元，原审法院予以支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付变压器投入费用230000元，厂房租赁合同中没有约定变压器安装费用由陈武负担，故原审法院对吴幸光、吴幸宗该主张不予支持。吴幸光、吴幸宗主张陈武支付自2014年4月至交付厂房之日止的电费，现不再主张，是吴幸光、吴幸宗自行处分民事权利，原审法院予以准许。综上，陈武应支付吴幸光、吴幸宗各项费用共798677.77元（277308元＋138654元＋4080.77元＋346635元＋32000元）。陈武拖欠吴幸光、吴幸宗的租金，事实清楚、证据充分，并有租赁合同予以证明为证，原审法院依法予以确认。吴幸光、吴幸宗要求陈武支付租金等的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。陈武的辩解部分不符合法律规定，原审法院对此部分不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴幸光、吴幸宗与陈武于2013年6月30日签订的厂房租赁合同；二、陈武于原审判决发生法律效力之日起七日内向吴幸光、吴幸宗支付违约金277308元、租金485289元、电费4080.77元、律师费32000元、共798677.77元；三、驳回吴幸光、吴幸宗的其他诉讼请求。如果未按原审判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17120元，诉讼保全费3930元，合计21040元（该款吴幸光、吴幸宗已预交21040元），由吴幸光、吴幸宗负担4704元，由陈武负担16336元并于原审判决生效之日起七日内直接返还吴幸光、吴幸宗；管辖权异议受理费100元，由陈武负担100元（陈武于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳100元）。上诉人陈武不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违约金高达415962元，远高于被上诉人实际损失。上诉人违反按时交租的合同义务，被上诉人所受的损失应以上诉人拖欠的租金及拖欠时间来衡量。即使按四倍银行贷款利率计算也不过年息24%左右。上诉人在一审时已明确表示因被上诉人没有实际损失，且违约金过高而不同意支付违约金。然而一审法院不顾事实和法律，判决6个月的租金支持上诉人的违约金主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应当调减或驳回被上诉人的违约金请求。二、根据被上诉人提供的证据以及被上诉人于2014年4月起诉解除合同、要求收回房屋的事实，被上诉人完全有意识和能力及时收回房屋，避免损失扩大。上诉人从2014年4月已经撤离租赁房屋，自2014年4月起在租赁房屋找不到上诉人或上诉人派遣的工作人员。被上诉人清楚自己有权解除合同收回房屋，只要被上诉人愿意进入房屋管理，在上诉人已经撤离的情况下，被上诉人即时取得房屋的控制权，应视为被上诉人已经收回房屋。即使不能认为被上诉人已于2014年4月收回房屋，但也可以认定被上诉人对于扩大的租金损失负有过错，应就扩大的损失自行承担责任。三、上诉人承租物业是用于经营二手车市场，根据有关规定销售场所必须具备消防验收条件，上诉人与被上诉人签订的合同中附加条款第1点约定被上诉人提供消防相关文件、变压器等，但被上诉人没有提供合同约定的消防相关文件，导致上诉人无法正常开业。因此，被上诉人亦存在违约行为，应相应免除上诉人迟延支付租金的违约责任。同时，上诉人已连续支付几个月租金，被上诉人没有向上诉人出具过相应的租赁发票，在被上诉人没有提供相应租金发票的情况下，上诉人有理由拒绝继续支付租金，上诉人不构成违约。四、关于律师费。上诉人愿意就败诉部分承担被上诉人支付的相应比例的律师费，但不是完全承担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律失当，请求撤销原审判决第二项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人吴幸光、吴幸宗答辩称：上诉人在一审时已陈述是因为资金困难无法继续经营，不是被上诉人没有提供相关消防文件。上诉人也自始至终没有向被上诉人催发任何函件告知因没有提供消防文件而无法继续经营。租赁合同是个人之间签订的，租金发票并不影响租赁合同的履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审经审理查明：吴幸光、吴幸宗曾委托广东弘力律师事务所律师梁友明于2013年12月、2014年4月发律师函向陈武催收2013年12月、2014年3月和4月的租金及水电费。陈武支付了2013年11月至2014年2月的租金。2014年4月23日，吴幸光、吴幸宗与广东弘力律师事务所签订委托代理协议，约定广东弘力律师事务所接受吴幸光、吴幸宗的委托，指派梁友明律师作为吴幸光、吴幸宗租赁合同纠纷的诉讼代理人，吴幸光、吴幸宗支付代理费32000元。陈武在吴幸光、吴幸宗向一审法院提起本案诉讼后，向一审法院提出管辖权异议，一审法院作出（2014）中一法沙民二初字第470-1号民事裁定，驳回陈武对本案提出的管辖权异议。陈武不服该民事裁定，向本院提起上诉，本院作出（2014）中中法立民终字第281号驳回陈武关于管辖权异议的上诉。本院又查明：一审诉讼中，吴幸光、吴幸宗明确对2014年4月之后的电费不再主张。陈武称因其经济困难不能承租至租赁期满，其在2014年4月退出租赁物业，未与吴幸光、吴幸宗办理交接手续，但通知了吴幸光、吴幸宗。吴幸光、吴幸宗陈述陈武没有告知其离开租赁物业，不清楚陈武在2014年4月离开涉案租赁物业，其二人在2014年10月实际收回厂房。二审诉讼中，吴幸光、吴幸宗陈述其二人在2014年10月左右找人开锁收回租赁物业，并在该月将本案涉讼物业租赁给案外人。原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，吴幸光、吴幸宗与陈武于2013年6月30日签订的厂房租赁合同合法有效，双方均应依约履行。陈武确认未向吴幸光、吴幸宗支付2013年3月、4月租金合计138654元，以及2014年2月、3月电费合计4080.77元，本院对原审法院判令陈武向吴幸光、吴幸宗支付上述租金及电费予以支持。陈武拖欠租金，依照双方的合同约定，陈武构成违约，吴幸光、吴幸宗有权依约解除双方签订的厂房租赁合同。本案二审争议的主要焦点有三：一是吴幸光、吴幸宗主张6个月的租金作为违约金是否过高；二是陈武是否应向吴幸光、吴幸宗支付2014年5月至2014年9月的租金；三是陈武是否应向吴幸光、吴幸宗支付律师费32000元。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。吴幸光、吴幸宗与陈武签订的厂房租赁合同约定陈武延期支付租金超过30天，吴幸光、吴幸宗有权解除合同，陈武须支付6个月租金作为违约金。陈武在吴幸光、吴幸宗于2014年4月28日提起本案诉讼时已拖欠2014年3月、4月租金，故吴幸光、吴幸宗要求陈武支付6个月的租金作为违约金符合双方合同约定。陈武上诉主张双方约定的该违约金过高而要求予以调减，本院对此认为，吴幸光、吴幸宗与陈武约定的厂房租赁期限长达20年，吴幸光、吴幸宗依约在租赁厂房安装了230000元的变压器交付给陈武使用，并依约免收了陈武2个月的租金，但陈武在2013年11月1日起算租金开始，仅支付租金至2014年2月，即仅向出租人吴幸光、吴幸宗支付了4个月的租金，且陈武亦有未依约定期限按时支付该4个月的租金行为，在吴幸光、吴幸宗的催收下才予以支付，且自此之后拖欠租金致使吴幸光、吴幸宗提起本案之诉，故在陈武与吴幸光、吴幸宗签订法定的最长租赁期限，在吴幸光、吴幸宗支付了较大款项在厂房安装了变压器后，陈武却在不到半年的时间即出现不交纳租金的违约行为，损害了吴幸光、吴幸宗可期待的长期利益，双方约定的6个月违约金并不过分高于吴幸光、吴幸宗的损失。本院对原审法院认定陈武需支付6个月租金415962元作为违约金予以支持，扣减陈武已支付的保证金138654元，陈武应向吴幸光、吴幸宗支付违约金277308元，本院对原审法院判令陈武向吴幸光、吴幸宗支付违约金277308元予以维持。关于焦点二。依照双方合同约定，陈武应在合同终止后10日内将租赁物业及附属设施移交给吴幸光、吴幸宗，但陈武在本案中未有证据证明与吴幸光、吴幸宗办理了退还租赁物业的移交手续。陈武称其在2014年4月退出租赁物业，并通知了吴幸光、吴幸宗，吴幸光、吴幸宗对此不予确认，陈武并未提供证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。因此，陈武不依约履行退还租赁物业移交手续，陈武应对此承担不依约履行合同义务的不利法律责任。陈武上诉主张吴幸光、吴幸宗有能力收回厂房避免损失扩大，吴幸光、吴幸宗应自行承担收回厂房前的租金损失，对此本院认为，在陈武出现拖欠租金的违约行为后，吴幸光、吴幸宗于2014年4月及时提起诉讼，陈武在收到一审法院向其送达的吴幸光、吴幸宗提起本案诉讼的起诉状等诉讼材料后，不仅没有及时同意解除合同及与吴幸光、吴幸宗办理租赁物业的交接手续，相反，陈武还对吴幸光、吴幸宗的起诉提出管辖权异议及管辖权异议的上诉，陈武的行为拖延了本案厂房租赁合同的及时解除以及吴幸光、吴幸宗收回租赁物业的进度。吴幸光、吴幸宗于2014年10月左右找人开锁收回租赁物业，并于该月将本案讼争厂房出租给案外人，这说明吴幸光、吴幸宗在陈武出现拖欠租金的违约行为且未及时退还租赁物业后的合理期间，采取了适当措施避免租金损失的扩大，本院对陈武上诉主张吴幸光、吴幸宗放任了损失的扩大，其不应支付2014年5月至2015年9月期间的租金不予支持。关于焦点三。吴幸光、吴幸宗与陈武签订的厂房租赁合同约定了双方发生争议后，向法院起诉解决的费用包括律师费由败诉方承担。本案是因陈武不依约交付租金的违约行为而引起，故陈武作为违约方应承担吴幸光、吴幸宗为维护自身合法权利而提起诉讼支出的合理律师费用，本院对陈武上诉主张应按其败诉比例承担相应比例律师费不予支持。综上所述，上诉人陈武的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17120元，由上诉人陈武负担。本判决为终审判决。审判长 张煌辉审判员 牛庆利审判员 官 琳二〇一五年五月二十五日书记员 易嘉璇 来自：