（2015）潭民初字第106号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-07-23

案件名称

原告王命瑜与被告蔡锦明租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

南平市建阳区人民法院

所属地区

南平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王命瑜,蔡锦明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款

全文

福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）潭民初字第106号原告王命瑜，男，1984年11月19日出生，汉族，经商，住福建省福州市仓山区。被告蔡锦明，男，1978年8月26日出生，汉族，农民，住福建省建阳市。原告王命瑜与被告蔡锦明租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理。依法由审判员余卫东适用简易程序于2015年1月16日第一次公开开庭进行了审理，原告王命瑜、被告蔡锦明到庭参加诉讼。于2015年5月14日第二次公开开庭进行了审理，原告王命瑜、被告蔡锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王命瑜诉称，原告王命瑜与被告蔡锦明于2014年9月26日就福州市马尾区东方名城天鹅堡73#楼08号店面属于原告50%经营股权签订转让合同，合同约定，被告应于2014年11月1日前支付原告转让相关费用16100元，原告应于2014年10月1日前将店铺清出移交被告，被告缴纳房东10.11月房租。原告按照合同约定清出了店面，但被���却拒绝付款。之后原告多次催告被告付款，被告均拖延。被告接收店铺一个半月之后要求返还店铺，原告予以拒绝。现请求人民法院依法判令：1.被告蔡锦明支付转让店铺总费用16100元；2.被告支付该笔16100元自合同约定还款日2014年11月1日至2014年12月1日月利息2%共计322元。被告蔡锦明辩称，合同属实，但由于原告与店铺合伙人的账目不清、东西也没有清空，并且原告的供应商多次上门要账，导致无法经营。曾于2014年10月14日电话联系原告要求解除合同。原告王命瑜为证明自己的主张在举证期限内向本院提供证据：证据1.被告蔡锦明签字的转让合同1份，拟证明被告蔡锦明接收原告王命瑜店铺的具体情况。证据2.EMS快件面单及收费发票、催告涵1份，拟证明原告向被告催收的事实。证据3.2014年11月25日17：09：43原告与被告通话录音书面稿1份，拟证明原告向被告催收的事实。证据4.2014年11月25日17：09：43原告与被告通话记录及书面稿电子版刻录光盘1份，拟证明原告向被告催收的事实。证据5.商品房预告登记证复印件、商品房买卖合同复印件、商品房预售许可证复印件、房屋竣工验收备案表复印件各1份，拟证明商铺的具体情况。证据6.商户租赁合同复印件，拟证明商户的实际出租方是林云凤与承租方魏明建。证据7.2014年11月21日19：15：11王命瑜与蔡锦明通话记录1份（附光盘），拟证明通话中双方明确转让事实。被告蔡锦明为证明自己的主张在举证期限内向本院提供证据：证据1.银行的转账记录1份，拟证明被告蔡锦明于2014年10月2日按照王命瑜的约定将4100元的定金转入魏明建的账户。证据2.证人郑桂贞的书面证言1份，拟证明蔡锦明已支付店租共计6150元。证据3.证人魏明全的证人证言，拟证明被告已支付3个月房租，原告并未将店铺完全清出。本院认为，原告王命瑜提供的证据1、2、3、4，来源合法、客观真实且与本案具有关联性，被告蔡锦明未提出异议。原告王命瑜提供的证据5、6、7来源合法、客观真实且与本案具有关联性，被告虽不予认可，但并未提供证据证明其主张，因此本院对原告王命瑜提供的证据1、2、3、4、5、6、7予以采信。被告蔡锦明提供的证据1、2、3能够形成证据链，能够证明被告蔡锦明已支付3个月房租共6150元的事实，但其转账账户并未合同约定账户，亦没有证据证明系原告指定账户，缴纳现金也并未交给原告，不能认为是支付合同款项，与本案缺乏关联性。证人魏明全虽陈述仍有部分石膏线未清出，但并未证明已影响被告至无法正常经营。综上，本院对被告蔡锦明提供的证据1、2、3不予采信。经审理查明，原告王命瑜与被告蔡锦明于2014年9月26日签订转让合同，��同约定，原告王命瑜将其与案外人魏明建共同经营的福州市马尾区东方名城天鹅堡73#楼08号店面中原告占有的50%经营股权转让给被告蔡锦明；原告王命瑜应于2014年10月1日前将店铺清出移交被告，被告蔡锦明应于2014年11月1日前将转让费用11500元、房租押金4100元、税点押金500元，共计16100元转入原告王命瑜银行账户。合同签订后，原告王命瑜将店铺清出，被告蔡锦明搬入经营。被告蔡锦明已支付案外人魏明建三个月房租共计6150元。另查明，诉争的福州市马尾区东方名城天鹅堡73#楼08号店面属案外人林云凤所有，案外人林云凤（甲方）与案外人魏明建（乙方）于2014年3月25日签订租赁合同，其中第五条第2项约定：在租赁期内，如乙方提出将商铺的承租权转租给第三者经营的，须甲方同意，未得到甲方同意不得中途转租；第六条第5项约定，不得擅自转租、分租。本院认为，原告王命瑜诉称的“50%股权”，并非公司股份亦非经营份额，从原被告双方签订的《转让合同》来看，有“每人各占一半50%店铺”、“接受该店铺”等语句，因此，可以确定原告王命瑜诉称的“50%股权”系福州市马尾区东方名城天鹅堡73#楼08号的一半店铺。原告王命瑜与被告蔡锦明签订的转让合同，系将上述店铺交付给被告蔡锦明使用，由被告蔡锦明按月支付租金的合同，本质上应为转租合同，故本案案由应为租赁合同纠纷。根据《合同法》的规定，承租人需经出租人同意，方可将租赁物转租给第三人。同时，案外人林云凤与案外人魏明建签订的租赁合同亦明确约定转租、分租需经案外人林云凤同意。原、被告签订合同时，没有得到房屋所有人即案外人林云凤的同意，该转让合同处于效力待定状态。现原告王命瑜要求继续履行合同，则原告王命瑜的转租必须经��房屋所有人林云凤的同意。但在本案审理中，原告未能提供房屋所有人林云凤同意转租的书面凭证，因此本院认为，原告王命瑜与被告蔡锦明签订的转让合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告王命瑜无权转租店铺是造成合同无效的原因，应承担全部责任，故本院对原告要求被告支付转让费16100元并支付利息的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王命瑜的诉讼请求。如果被告蔡锦明未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费210元，依法减半收取105元，由原告王命瑜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按��方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员　　余卫东二〇一五年五月二十五日书记员　　郑铸彦本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”