（2015）章民一初字第52号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-02
案件名称
王春琴与李水清房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王春琴,李水清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民一初字第52号原告王春琴，女，1982年9月9日生，汉族，赣州市于都县人。委托代理人陈敏丽，江西明理律师事务所律师。被告李水清，女，1979年4月6日生，汉族，赣州市章贡区人。原告王春琴诉被告李水清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王春琴及其委托代理人陈敏丽、被告李水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春琴诉称：原、被告于2014年12月8日签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于赣州市章贡区长征大道京华苑x栋x单元xxx室的房产（建筑面积145.53㎡）出售给原告，交易价格为人民币80万元。原告在签订合同当天支付65万元作为购房定金，取得房产证后三天内支付剩余购房款15万元。被告在合同生效之日起10天将房屋交付给乙方，并在交付前腾空该房屋。如果被告违约，则原告可直接收房。在合同生效之日起3日内，原、被告共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续……。合同签订后，原告支付了定金65万元，但被告未按照约定履行办理过户手续并交付房产。原、被告多次协商无果，为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告《二手房买卖合同》成立、有效；2、被告立即将位于赣州市章贡区长征大道京华苑x栋x单元xxx室的房产过户给原告；3、被告立即将赣州市章贡区长征大道京华苑x栋x单元xxx室交付给原告；4、被告双倍返还定金人民币32万元；5、本案的诉讼费用由被告承担。原告王春琴为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《二手房买卖合同》，证明被告将诉争房产卖给原告，并约定了双方的权利义务；证据3、《中国工商银行电子银行回单》，证明原告已支付购房款人民币65万元给被告。被告李水清辩称：答辩人只是为归还银行按揭贷款向原告借款65万元，且出具了借条给原告，双方之间只存在借款关系，不存在房屋买卖关系。希望原告给答辩人一些时间，答辩人会将借款还给原告。被告为支持其答辩理由，向本院提交了一份《借款合同》，证明原、被告之间存在借款关系的事实。原、被告双方提供的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：被告对于原告提供的证据1无异议，对原告证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议，但指出其本意是为归还银行按揭贷款向原告借款，并无想卖房给原告的意思，因此，本院对原告提供的证据1、2、3予以确认；原告对于被告提供的《借款合同》的真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议，认为当时双方确实签订了两份合同，因《借款合同》已无实际履行意义，原告已选择按照《二手房买卖合同》来确定原、被告之间的关系。因此，本院对被告该份证据的真实性、合法性予以认定。经审理查明：赣州市章贡区长征大道21号京华苑x栋x单元xxx室是被告李水清以银行按揭贷款方式购买的住房，因多次未按期归还银行按揭贷款，银行欲处置该房产。2014年12月8日，被告李水清为归还上述房产尚欠的银行按揭贷款，向原告王春琴借款65万元，双方签订了一份《借款合同》。该合同约定，借款期限从2014年12月8日至2014年12月12日止，如到期未偿还，按每日本金的1%罚违约金。乙方（即被告）将借款专属用于偿还赣州农商银行文清路支行贷款，甲方（即原告）有权监督借款的用途及使用情况，了解乙方的偿债能力等情况。乙方如不按本合同约定用途使用借款，甲方有权随时收回该借款，并要求乙方承担借款总金额10%的违约责任。乙方自愿将其所有的坐落在赣州市章贡区长征大道21号京华苑x栋x单元xxx室房屋壹套提供担保，上述房产在借款期间仍由乙方居住和使用。甲方已将所借款金额当场交付给乙方，乙方在该协议上签名认可（另出具借条）借款及此笔服务费共计捌仟元整，在办理还款前一次性付清。如超过上述时间还款，按天数算1950元／天计手续费，超过部分于乙方还款时一次性付清。如因乙方未在合同约定期限内归还借款，乙方应当承担违约金以及因诉讼发生的律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费等费用……。为保证原告资金的安全，原、被告在借款合同签订的同时，还签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定，甲方（即被告）自愿将其房屋出售给乙方（即原告），该房屋坐落于长征大道京华苑x栋x单元xxx室，建筑面积145.53平方米。房产交易价格为捌拾万元整（￥800000元），乙方在合同签订当天向甲方支付陆拾伍万元作为购房定金，该定金在甲方违约情况下由甲方双倍退还。由于甲方将该房屋在银行抵押贷款，甲方必须在3天内还清银行贷款本息，解除抵押，并将该房产过户给乙方。乙方在拿到房产证后三天内支付剩余房款壹拾伍万元（￥150000）。甲方承诺在本合同生效之日起10天将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。如果甲方违约，则乙方可直接收房。甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方，否则由甲方承担所引起的全部责任。甲、乙双方同意，在本合同生效之日起3日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《中华人民共和国房屋所有权证》，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。办理房产过户所需税费及所有费用均由甲方承担。甲方逾期交房，每逾期一天，按总房价款的万分之六支付违约金。甲方逾期交付房屋超过10天，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除本合同之日起三天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的20%支付违约金。如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起三天内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的20%支付违约金……。上述两份合同签订当日，原告以银行汇款方式向被告所贷款银行账户支付了65万元，解除了该房屋抵押。借款合同约定的三日期限到来后，被告未归还原告借款，经原告多次催收，被告未偿还原告借款。为此，原告要求被告按双方签订的《二手房买卖合同》履行交房及过户义务，并双倍返还定金32万元。本院认为：被告为归还银行按揭贷款而向原告借款所签订的《借款合同》以及原告为保证资金安全与被告签订的《二手房买卖合同》，均是原、被告双方在平等自愿基础上所形成的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。被告向原告借款后，未按约履行还款义务。原告在被告无力偿还借款的情况下，选择按照双方签订的《二手房买卖合同》来履行，不违反法律规定。因被告未按照《二手房买卖合同》的约定履行交房及过户义务，已构成违约，应当承担本案纠纷的违约责任。因此，原告要求被告将位于赣州市章贡区长征大道京华苑＊栋＊单元＊＊＊室的房产交付给原告、并办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因原告所主张的是继续履行房屋买卖合同而非解除房屋买卖合同，同时，对于合同继续履行情况下的违约责任问题，合同已有约定，即逾期交房的，每逾期一天，按总房价款的万分之六支付违约金，因此，原告要求被告双倍返还定金的诉求所确定的违约金过高，本院依据双方合同约定，由被告按总房价款每日万分之六标准向原告支付违约金。被告在与原告签订《借款合同》及《二手房买卖合同》时应当预见不能偿还借款所引起的房屋买卖法律后果，其称原、被告之间仅为借款关系、不存在房屋买卖关系的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款之规定，判决如下：一、原告王春琴与被告李水清所签订的《二手房买卖合同》成立并有效；二、限被告李水清于本判决生效之日起十五日内将位于赣州市章贡区长征大道京华苑x栋x单元xxx室的房产交付给原告王春琴。三、限被告李水清于本判决生效之日起五日内协助原告办理赣州市章贡区长征大道京华苑x栋x单元xxx室房产的过户手续。四、由被告李水清在本判决生效之日起五日内向原告王春琴支付逾期交房违约金（即按总房价款80万元每日万分之六的标准计算，自2014年12月29日起算至实际交付上述房屋为止）。五、由原告王春琴在本判决生效之日起五日内向被告李水清支付剩余房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，诉讼保全费5000元，合计11100元，由被告李水清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本共二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长 谢小梅审判员 刘芳梅审判员 李 恒二〇一五年五月二十五日书记员 罗 群 关注公众号“”