（2015）西民初字第2068号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-08-25

案件名称

原告司美娜与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

法院

大连市西岗区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

司美娜,中瑞置业（大连）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款

全文

大连市西岗区人民法院民事判决书（2015）西民初字第2068号原告司美娜被告中瑞置业（大连）有限公司原告司美娜与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行了审理，原告司美娜的委托代理人司贵鑫，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司美娜诉称，2011年1月24日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于大连市西岗区××房屋出卖给原告，房屋总价款为1174088元，被告于2012年12月12日将房屋交付原告，如逾期交房，则根据逾期期限，由被告承担相应的违约金。合同签订后，原告依约将房款交付被告，但被告至今未向原告交付该房屋。在此期间，被告向原告发出了三份逾期交房通知书，承诺按合同约定将违约金一次性支付，但在实际准备交房时，却让被告签订减少赔偿的承诺书，不兑现承诺。原告认为，被告多次出具的承诺书是对业主的承诺，系新的合同，被告知悉违约金的数额明确，应按承诺履行义务。本案已不是商品房买卖合同纠纷，不应适用房屋买卖纠纷法律法规处理。原告经多次与被告协商无果诉至法院，请求判令被告支付原告逾期交房期间的违约金（截止至2015年4月23日，按总房款日万分之三计算的违约金数额为303619元）。被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉称的事实属实，但商品房买卖合同约定的违约金过高，依照合同法相关规定，被告请求法院根据原告的实际损失调低。原告的实际损失应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行计算。被告发出的逾期交房通知书中并未明确按房款日万分之三标准承担违约金，即使属新的约定，被告仍有权请求调整。原告未提供证据证明其损失，主张不能成立。另外，被告已于2014年10月29日通知原告办理交房手续，交房时被告希望双方能对违约金数额达成一致，但协商不成导致争议，房屋才未交付。房屋未交付的责任是双方的，原告主张的违约期间没有依据。经审理查明，2011年1月24日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区××房屋预售给原告，建筑面积92.23㎡，单价12730元／㎡，总价款1174088元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。原告于2012年3月31日向被告付齐购房款1174088元。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。随后被告以书面形式向原告发出逾期交房通知书、通知原告延期交房并承担相应责任。2014年10月29日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2014年11月12日办理入住手续。入住手续办理时，被告提出降低原合同约定的违约金数额，原告未予接受，被告未与其办理入住手续。期间，多名业主到消协等相关部门投诉被告，要求被告按约支付违约金并交房，但双方未达成一致。庭审中，被告提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，95㎡左右同地段同类房屋租金标准为2800元／月。原告对该标准未予否认。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、逾期交房通知书、入住通知书、消费者咨询投诉举报登记表及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。因被告出具的逾期交房通知书系对原合同的补充约定，原、被告之间未因逾期交房通知书产生新的法律关系，故被告的抗辩意见不违反相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。结合案涉房屋同地段同类房屋的租金标准为2800元／月，并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至原告起诉的2015年4月27日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2015年4月27日，计866日。故被告应给付原告违约金数额为122011.22元（已付房款1174088元×万分之1.2×866日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司美娜逾期交付违约金122011.22元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5855元（原告已预交），由原告司美娜负担3115元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担2740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。代理审判员　　孙润成二〇一五年五月二十五日书　记　员　　张新传来源：百度“”