（2014）九法民初字第09678号
裁判日期: 2015-05-24
公开日期: 2015-10-23
案件名称
上海万亿物业管理有限公司与肖成凤房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海万亿物业管理有限公司,肖成凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2014）九法民初字第09678号原告上海万亿物业管理有限公司，地址：上海市闵行区宜山路1618号E幢866室，组织机构代码：55009289-4.法定代表人：卢振华，职务：经理。委托代理人崔宁宁，重庆志同律师事务所律师。被告肖成凤，女，汉族，1975年2月10日生，住重庆市九龙坡区。原告上海万亿物业管理有限公司诉被告肖成凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海万亿物业管理有限公司的委托代理人崔宁宁到庭参加了诉讼。被告肖成凤经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，公告期满后未出庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告上海万亿物业管理有限公司诉称，原告与王欣全于2012年11月16日签订房屋租赁合同，约定被告将位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋租赁给原告，租期共5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金第一、第二年10000元／月，之后每年递增1000元／月。租金每半年支付一次；承租方向出租方交纳50000元租赁押金，租赁期满后，所承租房屋结构及附属设施无损坏，且水、电、气、电话、宽带等相关费用结算完后，出租方全额退还给承租方。2013年7月，被告肖成凤购买了王欣全所有的位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋，原告与王欣全的房屋租赁合同自2013年11月30日解除，原告与被告肖成凤自2013年12月1日起达成了新的房屋租赁合同（口头形式）。新的房屋租赁合同较原房屋租赁合同在合同主要内容上有重大变动。原房屋租赁合同中约定租赁期限共5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，双方均不得提前解除合同，当年的房租为10000元／月，履行方式为每半年一付。新的房屋租赁合同，租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，房租为12000元／月，履行方式为每3个月一付。之所以未与被告肖成凤签订新的房屋租赁书面合同，系因被告肖成凤的丈夫刘刚称：“只剩下3个月的租期，没必要再签合同，我是房东，只要我认可就行了。”后原告因工作原因，不能实现合同目的，经与被告协商一致，双方于2014年4月23日解除房屋租赁关系。解除房屋租赁关系后，原告要求退还租赁押金50000元、多缴纳的2014年5月房租12000元，但被告置之不理。原告认为押金50000元、房租12000元被告无权扣押。现诉至法院请求判决：1、被告返还原告多缴纳的房屋租金12000元和租赁押金50000元。2、本案诉讼费由被告承担。被告肖成凤未向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明，原告上海万亿物业管理有限公司（承租方、乙方）、王欣全（出租方、甲方）于2012年11月16日签订房屋租赁合同，约定出租方出租给承租方的房屋位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋，租期共5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金第一、第二年10000元／月，之后每年递增1000元／月。租金每半年支付一次；承租方向出租方交纳50000元租赁押金，租赁期满后，所承租房屋结构及附属设施无损坏，且水、电、气、电话、宽带等相关费用结算完后，出租方全额退还给承租方。双方在合同中“双方责任及违约处理第8条”还约定：“租赁期满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。违约金为五万元，乙方的押金五万元转为违约金。”合同签订后，原告向被告交纳租房押金50000元。另查明，2013年7月，被告肖成凤购买了王欣全所有的位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋，双方于2013年8月16日办理房屋产权登记变更手续。原告上海万亿物业管理有限公司于2014年2月14日向被告肖成凤的丈夫刘刚支付了2013年12月至2014年2月房租36000元。原告上海万亿物业管理有限公司于2014年2月18日向被告肖成凤的丈夫刘刚支付了2014年3月至2014年5月房租36000元。2014年4月23日，原告上海万亿物业管理有限公司向被告肖成凤的丈夫刘刚交还了位于重庆市九龙坡区科园三街78号的房屋，刘刚与上海万亿物业管理有限公司签订《重庆市高新区科园三街78号房屋点交清单》，载明“房屋交付甲方（刘刚）一切均无问题，恐口说无凭，特立此据以资证明”，双方解除房屋租赁关系。还查明，2014年5月23日，原告上海万亿物业管理有限公司诉被告刘刚、第三人王欣全房屋租赁合同纠纷一案，在本院开庭审理。在庭审过程中，刘刚陈述：“我是肖成凤的丈夫。2013年7月，肖成凤购买了王欣全所有的位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋…上海万亿物业管理有限公司支付给王欣全的押金5万元，王欣全已经交给我了…认可上海万亿物业管理有限公司向我交付了2013年12月1日至2014年2月28日三个月的房租，租金每月为12000元。但上海万亿物业管理有限公司确实延误到2月14日才缴纳租金……”上海万亿物业管理有限公司以诉讼主体错误为由，向本院申请撤回起诉。本院于2014年8月22日，裁定准许上海万亿物业管理有限公司撤回起诉。在庭审过程中，原告陈述：2013年7月，被告肖成凤购买了王欣全所有的位于重庆市九龙坡区科园三街78号房屋，原告与王欣全的房屋租赁合同自2013年11月30日解除，原告与被告肖成凤自2013年12月1日起达成了新的房屋租赁合同（口头形式）。新的房屋租赁合同较原房屋租赁合同在合同主要内容上有重大变动。原房屋租赁合同中约定租赁期限共5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，双方均不得提前解除合同，当年的房租为10000元／月，履行方式为每半年一付。新的房屋租赁合同，租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，房租为12000元／月，履行方式为每3个月一付。之所以未与被告肖成凤签订新的房屋租赁书面合同，系因被告肖成凤的丈夫刘刚称：“只剩下3个月的租期，没必要再签合同，我是房东，只要我认可就行了。”后原告因工作原因，不能实现合同目的，经与被告协商一致，双方于2014年4月23日解除房屋租赁关系。解除房屋租赁关系后，原告要求退还租赁押金50000元、多缴纳的2014年5月房租12000元，但被告置之不理。自从王欣全将租赁房屋售予肖成凤后了，一直是肖成凤的丈夫刘刚出面处理房屋租赁事宜，原告直到在起诉被告刘刚、第三人王欣全房屋租赁合同纠纷一案庭审过程中，刘刚出示房产证，才知道房屋所有权人为肖成凤。遂撤回对刘刚的起诉，另行起诉肖成凤。上述事实，有房屋租赁合同、银行交易流水、房屋点交清单、庭审笔录等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告肖成凤经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，可视为对自己权利的放弃，本院可依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，关于原告主张的原告与被告肖成凤自2013年12月1日起以口头形式达成了新的房屋租赁合同（租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，房租为12000元／月，履行方式为每3个月一付）的待证事实，结合原告举证、被告丈夫刘刚的陈述等证据，本院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，认定原告与被告肖成凤自2013年12月1日起以口头形式达成了新的房屋租赁合同的事实存在。依据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告上海万亿物业管理有限公司与被告肖成凤的丈夫刘刚在2014年4月23日签署了《房屋点交清单》，原告向被告交还了位于重庆市九龙坡区科园三街78号的房屋，双方协商一致，解除房屋租赁关系，对此本院予以尊重。故原告要求返还押金50000元的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。合同解除后，鉴于原告已经预先支付了2014年3月至2014年5月房租共计36000元（12000元／月），故对原告要求被告退还2014年5月房租12000元的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十四条之规定，判决如下：被告肖成凤于本判决生效后五日内退还原告上海万亿物业管理有限公司房屋租金12000元、押金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费657元，公告费800元，合计1457元由被告肖成凤承担（因原告已预交，被告肖成凤随房屋租金、押金一并支付原告上海万亿物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 蒋犀勐人民陪审员 彭 芳人民陪审员 秦绪凌二〇一五年五月二十四日书 记 员 包程程 来源：百度搜索“”