（2015）汇民初字第184号
裁判日期: 2015-05-24
公开日期: 2015-07-28
案件名称
遵义市新广房地产开发有限公司诉李兴齐、何元芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李兴齐,何元芬,遵义市新广房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第六十条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第184号原告李兴齐，男，汉族，贵州省遵义市人，小学文化，无业，户籍住址为贵州省遵义市红花岗区，现暂住贵州省遵义市汇川区。原告何元芬，女，1973年11月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，文盲，无业，户籍住址为贵州省遵义市红花岗区，现住址同上。两原告之委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。两原告之委托代理人罗帅，贵州义遵律师事务所律师。被告遵义市新广房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区。法定代表人吕保平，该公司董事长。委托代理人陈恺，男，汉族，贵州省贵阳市人，系遵义市新广房地产开发有限公司合同管理部法务员，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人廷欢，女，汉族，贵州省贵阳市人，系遵义市新广房地产开发有限公司合同管理部法务员，住贵州省贵阳市云岩区。原告李兴齐、何元芬与被告遵义市新广房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李兴齐、何元芬及其委托代理人危遵宁、被告遵义市新广房地产开发有限公司委托代理人陈恺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年5月19日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房位于遵义市汇川区恒大城第11幢第1层1-1号房屋，层高4.45米，有2个非封闭式阳台，建筑面积42.30平方米，套内建筑面积34.74平方米。原告发现原本合同上约定的2个阳台，变成了一个阳台，与合同约定严重不符，从根本上违反了合同的约定。因房屋未达到合同约定的交房条件，原告拒绝接受房屋，并为此多次与被告协商解决此事，但被告没有认真受理过原告的诉求，一直拖到现在都没有妥善解决。原告认为，商品房买卖合同属于要式合同，双方应当严格按照合同的约定履行对应的义务。在该次房屋买卖合同中原告已经尽到了交付房款的义务，被告也应当依约履行交付与合同中约定相一致的房屋。被告的房屋未达到交付条件，给原告造成了巨大的损失。被告应当从2012年9月30日约定的交付日期起至付款时止赔偿对原告造成的各种损失，损失计算方法为：281431元×万分之一每天×逾期天数。被告交付的房屋不符合合同约定，已构成根本违约，故诉至法院，要求判决：1、解除原、被告之间于2011年5月19日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告返还购房款281，431元及同期利息；3、依法判决被告支付从2012年9月30日起至退还房款之日止对原告造成的损失（按原告已付购房款总额的万分之一每日计算，至今约为2万元）；4、诉讼费用由被告承担。被告遵义市新广房地产开发有限公司辩称：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》中所载2个非封闭式阳台应为笔误，而非被告的真实意思表示。合同第30页附件一，明确标明了该户房屋的户型，并未与约定不符，而合同第三条所述的2个非封闭式阳台为采用格式合同批量签订或销售人员误将入户门及飘窗表述成阳台所致，并非被告的真实意思表示；2、被告交付的房屋与合同中完全一致，已具备交付条件。被告依照合同约定交付给原告的房屋为11-101号房，为毛坯房，房屋套内建筑面积为34.74平方米，层高为4.45米，与合同约定相符，笔误部分虽非阳台，亦受原告支配使用，并未实际影响其合同权利，双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告的诉请无法律依据；3、原告起诉被告解除商品房买卖合同的目的，实为获得不当得利。原告请求解除合同，实际是因遵义恒大城一期房屋跌价，现在的房价低于购买时房价所致。如果合同解除，原告不止可以获得违约金，更可以因解除合同挽回房屋跌价所导致的损失，构成不当得利。故被告按照合同约定交付的商品房并未与描述不符，不应承担违约责任而解除合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月19日，原告李兴齐、何元芬与被告遵义市新广房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售其建设的“遵义恒大城”商品房11幢1层1-1号房，该商品房层高4.45米，有2个非封闭式阳台，建筑面积42.30平方米，套内建筑面积34.74平方米［有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，附件二内容为：该商品房共用部位及设施具体情况1、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；门厅、外墙、楼梯、设备管井、电梯井、公共走道、屋顶机房等。……］。原、被告双方约定该商品房按照套内建筑面积计算价款，单价按每平方米8，101.07元计算，总价款为281，431.00元。原告首付91，431.00元外，余款190，000.00元以银行按揭方式支付。房屋交付时间为2012年9月30日。套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，原告（买受人）有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。2011年5月11日，被告为原告办理了《商品房预售合同登记备案表》，注明房屋预售面积为34.74平方米，2011年8月1日，遵义市房产市场管理处作为登记机关盖章予以确认。被告交付房屋后，原告认为房屋按照合同约定少了一个阳台，变成了窗户，与被告协商后对房屋进行了改动，将入户门从客厅进出改到卧室进出，但改动后原告仍然不满意，故诉到法院，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。根据原告申请，本院依职权向遵义市房屋产权登记处调取了《房屋记载表》，证明贵州省遵义市汇川区汇川大道“遵义恒大城”11幢1-1号房屋建筑面积34.88平方米，套内建筑面积34.74平方米，分摊面积为0.14平方米。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、房屋结构图、照片、测绘报告、录音资料及原、被告当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告李兴齐、何元芬与被告遵义市新广房地产开发有限公司于2011年5月19日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。原告认为涉案房屋按照合同约定少了一个阳台，变成了窗户，与被告协商后对房屋进行了改动，将入户门从客厅进出改到卧室进出，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，原、被告双方协商后改动入户门的行为应视为双方自愿对合同进行的变更，也即原告认可了被告交付房屋的行为并同意被告就交付房屋与合同约定存在的差异进行补救，且已经进行了实际更改，只是原告对被告的补救行为并不满意，据此提出要求解除合同，于法无据，本院不予采纳。合同约定房屋建筑面积42.30平方米，套内建筑面积34.74平方米；但房屋实际建筑面积34.88平方米，套内建筑面积34.74平方米，分摊面积为0.14平方米，套内建筑面积没有差异，建筑面积减少，即共用部位与共用房屋分摊建筑面积减少7.42平方米，庭审中，原告委托代理人据此提出被告违约，合同应当予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”之规定，原、被告在《商品房买卖合同》中的约定套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，原告（买受人）有权退房，没有约定建筑面积出现误差时的处理方式，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告委托代理人提出合同应当予以解除不符合合同约定解除的条件；并且争议房屋被分摊的共用部位为门厅、外墙、楼梯、设备管井、电梯井、公共走道、屋顶机房等，加之原告购买的房屋为一楼，入户门系从入户花园进入，不是从楼道进入，因此，事实上对原告的居住使用并未造成重大影响，故原告委托代理人主张解除合同也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定条件，故对原告委托代理人提出的此项辩论意见也不予考虑。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告李兴齐、何元芬的诉讼请求。案件受理费5，820元，由原告李兴齐、何元芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审 判 长 王 可人民陪审员 冉吉祥人民陪审员 王汝健二〇一五年五月二十四日书 记 员 韩光凤 来源：百度搜索“”