（2014）仓民初字第2349号
裁判日期: 2015-05-24
公开日期: 2015-12-29
案件名称
何基珠与刘润秋、福州金海岸房产服务有限公司、陈金华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何基珠,刘润秋,福州金海岸房产服务有限公司,陈金华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款，第四百二十七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第2349号原告何基珠，男，1964年11月15日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人龚为民，福建求拓律师事务所律师。被告刘润秋，男，1959年10月31日出生，汉族，住福州市仓山区。被告福州金海岸房产服务有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人袁敏，董事长。委托代理人黄翠芳，系公司职员。被告陈金华，男，1955年12月15日出生，汉族，住福州市台江区。原告何基珠与被告刘润秋、福州金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）、陈金华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何基珠及其委托代理人，被告金海岸公司的委托代理人到庭参加诉讼。被告刘润秋、陈金华经本院依法公告送达，无正理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告刘润秋因拆迁安置取得坐落于福州市仓山区单元房。2012年11月，被告刘润秋经公证委托被告陈金华代为办理前述房产的相关手续、交纳相关费用，并在办理产权登记后代为签订出售房产合同。2013年3月，在房产尚未办理产权登记的情况下，经被告金海岸公司中介服务，被告陈金华以被告刘润秋的名义，与原告及被告金海岸公司签订了《交易服务合同》。合同约定原告以850000元的价款买受前述房产。合同签订后，原告依约向被告陈金华支付购房款800000元房款，并向被告金海岸公司支付佣金25500元。后被告陈金华向原告交付房产，原告对该房产进行装修并出租。2014年3月，被告刘润秋带领其亲属，以房屋产权未登记、陈金华无权代理其出售房产为由，将房产强行收回。原告认为，被告陈金华超出其授权范围出售房产且未经刘润秋追认，本案《交易服务合同》应属无效。被告刘润秋、陈金华应向原告返还购房款，被告金海岸公司应返还原告支付的交易佣金。且被告金海岸公司及陈金华明知陈金华无权代理，仍与原告签订《交易服务合同》，造成原告的装修损失及房屋升值损失（预估330000元），扣除原告过错后，二被告还应连带赔偿原告损失220000元。现原告诉请判令：1、原、被告签订的《交易服务合同》（含房屋买卖合同及交易服务合同两种内容）无效；2、被告刘润秋、陈金华返还原告购房款800000元；3、被告金海岸公司返还原告佣金25500元；4、被告金海岸公司、陈金华对原告的装修及房屋升值损失220000元承担连带赔偿责任。被告金海岸公司辩称，一、2013年3月24日，被告陈金华持委托书与原告共同委托金海岸公司办理诉争房的相关手续并签订了《交易服务合同》。金海岸公司鉴于交易的特殊性，已在合同签订当日告知双方交易风险，并在《交易服务合同》第二条明确约定：丙方已告知本宗交易钱款走向为非正常流程，存在一定风险，由此产生的一切经济纠纷由甲乙双方自行解决。丙方仅为合同见证方及手续代办方，丙方协助甲方办妥委托公证书，甲方将房屋交付乙方使用当天，丙方全程服务结束。二、本案《交易服务合同》有效。金海岸公司作为中介服务方，已介绍并促成双方的房屋买卖交易，并按照《交易服务合同》约定于2014年3月25日及3月26日分别协助双方办理委托公证，以及交付房产、移交拆迁材料及委托公证书等手续，其并不负责提供房屋后期过户手续。因此，金海岸公司已全面履行了合同义务，原告诉请要求金海岸公司返还中介佣金的诉请应予以驳回。被告刘润秋、陈金华未提交书面答辩意见及证据。庭审中，原告向本院提交如下证据：A1、《交易服务合同》，证明被告陈金华代理被告刘润秋与原告签订房屋买卖合同，约定原告以850000元价格向被告刘润秋购买诉争房并委托被告金海岸公司提供中介服务；A2、《收条》，证明被告陈金华收到原告800000元购房款；A3、《代收款收据》，证明原告向被告金海岸公司支付25500元购房佣金；A4、《委托公证书》，证明被告刘润秋委托被告陈金华代为办理及领取诉争房的房产权证、土地证，并在诉争房办理产权登记后代为签订出售房产合同。经庭审质证，被告金海岸公司对原告提交的全部证据的真实性和证明对象均无异议。被告金海岸公司向本院提交如下证据：B1、《收证收据》，证明原告在签订合同时明知诉争房的权属情况，而自愿向被告陈金华购买诉争房产，并委托被告金海岸公司协助办理交易服务事项；B2、《转委托书公证书》，证明被告陈金华就诉争房办理产权证及过户手续的相关权利转委托给原告，被告金海岸公司履行了交易服务合同义务；B3、《物业交接确认表》，证明被告金海岸公司依约协助原、被告办理了诉争房产的移交手续。经庭审质证，原告对被告金海岸公司提交的证据B1的真实性和证明对象无异议，但认为恰证明了被告陈金华在诉争房的产权未办理前，不具有代为出售的权利。对证据B2、B3的真实性无异议，证明对象有异议，认为证据B2被告陈金华无权代为出售诉争房，该转委托无法律意义；证据B3诉争房确有交付给原告，但不能证明原告收到诉争房的权属材料。对双方当事人的上述证据，本院分析认证如下：被告刘润秋、陈金华未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。被告金海岸公司对原告提交的全部证据的真实性和证明对象无异议；原告对被告金海岸公司提交的证据B1的真实性和证明对象无异议，对证据B2、B3的真实性无异议，本院均予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年11月20日，被告刘润秋作为委托人与受托人陈金华签订一份经公证的《委托书》，其主要内容为：“兹委托陈金华为我的全权代理人，并以我的名义，为我办理坐落于福建省福州市仓山区单元房产的如下事项：一、代为办理上述房产相关资料的退件、补件、查档等相关手续。二、代为办理及领取拆迁安置房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并缴纳相关费用。三、待上述房产办妥产权登记，确认为刘润秋所有后办理如下事项：1、代为签订出售上述房产的买卖合同。2、代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜，并领取全额售房款。……受托人在办理上述权限范围内所依法进行的代理活动，签署的有关文件及办理的有关事项我均予承认。受托人有转委托权”。2013年3月24日，被告陈金华持前述公证委托书以被告刘润秋（甲方）的名义与原告何基珠（乙方）及被告金海岸公司（丙方）共同签订一份《交易服务合同》，约定原告以总转让价格850000元，向被告刘润秋购买坐落于福州市仓山区单元房产，面积为138.03平方米。合同第一条：“丙方作为交易服务方，促成甲乙双方成交该房产，协助双方办理产权交易手续”。第二条第4点：“丙方已告知本宗交易钱款走向为非正常流程，存在一定风险，由此产生的一切经济纠纷由甲乙双方自行解决。丙方仅为合同见证方及手续代办方，丙方协助甲方办妥委托公证书、甲方将房屋交付乙方使用当天，丙方全程服务结束”。第四条：“1、丙方在其服务范围内代办公证、见证手续、房产附属配套设施及房屋交接等交易手续，收取乙方居间服务费25500元，上述服务费乙方须于签订本合同之时支付给丙方”。第七条：“3、甲乙双方将选择如下交易方式：委托公证＋一次性付款方式。7、甲乙双方共同协商议定于甲方办妥公证手续且公证书放丙方保管、乙方部分购房款人民币80万元整给甲方的当日交房”。第十五条第1点：“乙方已悉知签订本合同时上述房产产权证尚未办理出来，甲方办理委托公证给乙方由乙方办理该房产甲方名下的产权证，公证费由乙方承担”。合同签订当日，被告金海岸公司在原告见证下，收取被告陈金华提交的诉争房《拆迁安置协议书》原件一份、《回迁安置结算单》原件一份、《商品住宅使用说明书》原件一份；公证书（指刘润秋与陈金华间的委托公证书）原件一份。同年3月25日，被告陈金华与原告签订一份经公证的《转委托书》，将被告刘润秋就诉争房委托给被告陈金华的各项授权全部转委托给原告，但明确原告无转委托权。同年3月26日，被告陈金华向原告交付诉争房，原告亦收取诉争房《拆迁安置协议书》等各项材料。同年3月27日，被告陈金华出具一张《收条》，明确其收到原告支付的诉争房购房款800000元。同年3月29日，原告何基珠向被告金海岸公司支付佣金25500元。2014年3月，被告刘润秋以被告陈金华无权代理出售诉争房为由，收回诉争房产。本院认为，被告陈金华代理被告刘润秋签订的本案《交易服务合同》实际包含了房屋买卖及居间服务两种合同内容。本案中，被告陈金华在诉争房尚未办理产权的情况下，以委托买方行使卖方房产登记、交易所有权利的委托公证方式，对无产权房屋直接进行交易，违反了《城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律强制性规定，故该《交易服务合同》中房屋买卖合同部分无效。同时，被告刘润秋委托被告陈金华出售诉争房的授权，明确为“办妥产权登记、确认为刘润秋所有之后”，但被告陈金华作为代理人在未办妥诉争房产权登记情况下，即与原告签订房屋买卖合同，且以委托公证方式将其获得的被告刘润秋的全部授权，包括签订售房合同、领取全额购房款等权利一并委托给买方。其代理行为已超出被代理人的授权范围，并实际侵害了被代理人的权益。后被代理人刘润秋以收回诉争房的行为，明确表示对前述房屋买卖合同不予追认。故本案合同对被告刘衍奇不发生法律效力，该代理行为产生的法律责任应由代理人承担。现本案房屋买卖合同无效，双方依法应相互返还财产，被告刘润秋业已收回房屋，故原告要求返还购房款800000元，可予以支持，并依法由收取购房款的代理人被告陈金华承担返还之责；原告诉请要求由被代理人即被告刘润秋共同返还购房款，于法无据，本院不予支持。鉴于居间服务合同系独立于房屋买卖合同的另一种法律关系，房屋买卖合同无效不影响居间合同的效力，本案居间服务合同条款系各方真实意思表示，依法有效成立，故原告诉请要求确认本案《交易服务合同》中的居间服务合同部分亦无效，本院不予支持。被告金海岸公司作为专业房产中介，明知无产权房不能交易及被告陈金华出售房产的行为超越代理权，仍促成双方进行房产交易，致使房屋买卖合同无效，故其不得就居间服务要求支付报酬，但因被告金海岸公司在从事居间服务活动中需支出必要费用，可酌情给予1000元的补偿。现被告金海岸公司已收取原告居间服务费25500元，故应在扣除必要支出1000元后，将余款24500元返还给原告。原告诉请要求被告金海岸公司、陈金华连带赔偿装修损失，但未能举证证明其就诉争房进行过装修，故该项诉请本院不予支持。原告诉请要求被告金海岸公司、陈金华就房屋升值损失承担连带赔偿责任，因该项损失不属于必然产生的损失，故原告的诉请于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告何基珠与被告陈金华代理被告刘润秋于2013年3月24日签订的《交易服务合同》中涉及房屋买卖的部分无效；二、被告陈金华于本判决生效之日起十日内返还给原告何基珠购房款800000元；三、被告福州金海岸房产服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告何基珠居间服务费24500元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14210元，由原告负担2210元，被告陈金华负担9000元，被告福州金海岸房产服务有限公司负担3000元。（被告应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 吴洪青代理审判员 陈家挺人民陪审员 杨宗钦二〇一五年五月二十四日书 记 员 杨 敏附一：本案适用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 来自：