（2015）深中法房终字第845号

裁判日期: 2015-05-23

公开日期: 2015-07-28

案件名称

深圳地源投资发展有限公司与周晓珊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳地源投资发展有限公司,周晓珊,深圳地源商贸城管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第845号上诉人（原审被告）深圳地源投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人卢清华，总经理。委托代理人朱述行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人张勇强，男，汉族，住所地江西省九江市修水县。被上诉人（原审原告）周晓珊。委托代理人周明涛，男，汉族，住所地广东省普宁市。原审被告深圳地源商贸城管理有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人卢清华，总经理。委托代理人朱述行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人张勇强，男，汉族，住所地江西省九江市修水县。上诉人深圳地源投资发展有限公司（以下简称地源投资公司）与被上诉人周晓珊、原审被告深圳地源商贸城管理有限公司（以下简称地源商贸城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第18号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年10月1日，周晓珊（乙方）与地源商贸城公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区x号的深圳地源商贸城一层x号商铺出租给乙方用于经营，合同期限为9年，从2013年10月1日至2022年9月30日；商铺的租赁经营押金为15000元，租金、管理费需按季度向甲方交纳，押金在签订合同时缴纳给甲方，协议签订之日支付3个月租金，以后每3个月租金提前一个月付清；合同期满，甲方在乙方无违反本合同条约及其他双方互签协议的前提下，应足额退还乙方商铺租赁经营押金。合同签订后，周晓珊向地源商贸城公司缴纳了押金15000元，地源商贸城公司将涉案商铺交付周晓珊使用。2014年7月11日，案外人深圳市南湖国际投资有限公司（以下简称南湖公司）向地源商贸城各商户发出《商户告知书》，称该公司是地源商贸城业主方，现地源商贸城已经拖欠该公司租金达2个月，南湖公司已经通过法律手段维护公司权益，现对地源商贸城各商户告知如下：1、为了各位商户的权益，请各商户及时与地源商贸城沟通，并做好自己的准备工作；2、如通过法律手段，不论最终结果如何，各商户的合法权益对象为地源商贸城，与南湖公司无关。2014年10月16日，南湖公司向地源商贸城各承租户发出《通告》，称该公司将涉案物业出租给地源投资公司，地源投资公司从2014年6月开始拖欠租金，该公司于2014年10月14日向深圳市龙岗区人民法院申请执行，强制执行后，该公司将收回地源商贸城所有物业，提示各承租户尽快与地源投资公司处理好双方的租赁事宜。2014年12月1日，深圳市龙岗区人民法院发出（2014）深龙法执字第1283号《通知》，称因原审法院作出的（2014）深龙法民三初字第822号民事调解书已于2014年8月26日发生法律效力，原审法院已立案强制执行，因被执行人地源投资公司未按生效法律文书确定的期限履行法定义务，原审法院责令被执行人地源投资公司及居住在深圳市龙岗区x一号楼房共六栋及临怡街厂房后面链接卡的住、租户于本通知张贴之日起20日内自行搬迁，并将房门钥匙交到申请执行人南湖公司，到期仍不履行又不提出异议的，原审法院将依法强制执行。经查，地源投资公司、地源商贸城公司提交了5份房地产证号分别为深房地字第××、60××47、x、60××49、60××50号的《房地产权证》，登记的房地产为位于深圳市龙岗区龙岗街道南联村社区上牛塘的集体宿舍楼1#、厂房2#、综合楼1#、厂房1#、厂房3#，登记的权利人为南湖公司，登记的土地用途均为工业仓储，双方均确认该五份房产权证记载的房屋即为涉案的租赁房屋。南湖公司于2013年4月18日将上述房屋整体出租给地源投资公司，后地源投资公司建成地源商贸城后委托地源商贸城公司分租给各商户。周晓珊及地源投资公司、地源商贸城公司在庭审中均确认地源商贸城公司系受地源投资公司委托与周晓珊签订租赁合同，周晓珊在签订合同时明确知悉地源投资公司的委托关系。周晓珊在庭审中称，地源商贸城2楼从2014年10月开始停电，至2014年12月开始就将商场全部灯都关了，各租户于2014年11月-12月间陆续搬离涉案商铺，现在涉案房屋已由南湖公司出租给案外人。地源投资公司、地源商贸城公司称对商铺是否现在已出租给案外人不清楚，但地源投资公司已在2014年12月底将涉案房屋交还给南湖公司。地源投资公司、地源商贸城公司称，周晓珊没有按约缴纳第4季度的租金，存在违约行为。周晓珊对此抗辩称，因周晓珊已多次收到南湖公司的通知，周晓珊多次与地源投资公司、地源商贸城公司协调，并要求地源投资公司、地源商贸城公司的法定代表人出面协商处理，但都未果，周晓珊产生了不安，不敢缴纳租金，地源投资公司、地源商贸城公司还称向周晓珊催收了租金，周晓珊称未收到地源投资公司、地源商贸城公司的催收通知。经原审法院释明及引导评估，周晓珊称对其请求的搬迁费、营业损失坚持不申请评估，要求法院根据周晓珊提交的证据进行酌定；周晓珊称对其请求的装修损失坚持不申请评估，其认为商铺的装修很多已拆除了，房屋已由南湖公司另行出租，已不具备评估条件，但周晓珊认为其已提供足够证据证明装修损失，请求法院酌定。周晓珊向原审法院提供了其于2013年10月4日与深圳市蓝钻装饰设计工程有限公司签订的《深圳市蓝钻装饰工程合同书》及该公司出具的两张《收据》，显示该公司收取了“地源大厦a87”装饰工程款共计12000元。周晓珊在庭审中称其请求的营业损失是指因合同约定的租赁期限尚未届满，如果合同全部履行就会有经营收益，所以周晓珊根据合同预期估算了营业损失。周晓珊提交了部分进货单、出货单以支持其上述主张。周晓珊在原审中诉请：1、解除周晓珊与地源商贸城公司签订的《商铺租赁合同》；2、地源投资公司退还周晓珊押金15000元、搬迁费1500元、营业损失费10000元、装修费12000元，共计38500元；3、地源投资公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：周晓珊诉称地源商贸城公司系受地源投资公司委托与周晓珊签订《商铺租赁合同》，且周晓珊在庭审中称签订合同时即清楚知悉与地源投资公司之间的委托关系，地源投资公司、地源商贸城公司亦对相互间的委托关系予以确认，则涉案《商铺租赁合同》为地源商贸城公司受地源投资公司委托与周晓珊所签订，应直接约束周晓珊与地源投资公司，地源商贸城公司系受托人，依法无须承担合同责任。上述《商铺租赁合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方应切实履行。地源投资公司因另案被强制执行，已无法继续履行合同义务，构成了根本性违约，周晓珊要求解除合同，合理合法，原审法院予以支持。地源投资公司、地源商贸城公司虽辩称周晓珊未按期缴纳第四季度租金已构成违约，但因地源投资公司确实与涉案房屋的权利人南湖公司产生了纠纷，周晓珊自2014年7月起即收到南湖公司发出的有关通知，与地源投资公司、地源商贸城公司协商而未果，进而收到人民法院的通知，周晓珊由此产生不安并暂缓缴纳租金，属合法的行使不安抗辩权情形。地源投资公司、地源商贸城公司并未因周晓珊未按期缴纳租金而主张解除合同，同时证实地源投资公司、地源商贸城公司的该抗辩主张并非导致合同解除的原因。涉案《商铺租赁合同》解除的过错在于地源投资公司。地源投资公司应返还周晓珊押金15000元。合同解除后，周晓珊必然要对商铺内的物品进行搬迁，因此原审法院对于周晓珊主张的搬迁费予以支持，因周晓珊坚持不对搬迁费申请评估，原审法院根据案件的实际情况酌定该搬迁费为1000元。对于周晓珊主张的营业损失，周晓珊称是合同全部履行后可得的预期利益损失，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，现周晓珊已自行搬离了涉案房屋，还向地源投资公司、地源商贸城公司主张合同全部履行后的预期利益损失，为不合理的主张，亦具有不确定性，原审法院不予支持。另外，周晓珊并未提供足够有效的证据证明其主张的上述损失。关于装修损失。周晓珊提供了装修合同及收据以证明其进行了装修，支付了装修费，而本案是因地源投资公司的过错导致合同解除，地源投资公司现已擅自将涉案商铺移交给南湖公司，原审法院根据双方的过错程度、周晓珊装修的具体情况及已使用的年限酌定周晓珊装修损失为10000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除周晓珊与地源商贸城公司于2013年10月1日签订的《商铺租赁合同》；二、地源投资公司于本判决生效之日起五日内退还周晓珊押金15000元；三、地源投资公司于本判决生效之日起五日内赔偿周晓珊搬迁费1000元；四、地源投资公司于本判决生效之日起五日内赔偿周晓珊装修损失10000元；五、驳回周晓珊的其他诉讼请求。案件受理费381元，由周晓珊负担124元，地源投资公司负担257元。上诉人地源投资公司不服原审判决，向本法院提起上诉，请求：1、判令维持原审判决第一项、第五项；2、撤销原审判决第二项、第三项、第四项，依法改判为：地源投资公司无需向周晓珊退还押金15000元，赔偿搬迁费1000元，装修费10000元；3、本案诉讼费均由周晓珊承担。事实和理由：周晓珊没有依约缴纳第4季度的租金，双方签署的《商铺租赁合同》的第四条第（二）款、第十二条第（二）款明确约定了未及时支付租金的法律后果。现周晓珊明显违约，故地源投资公司无需退还押金，更无需支付搬迁费、装修费。被上诉人周晓珊当庭答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审被告地源商贸城公司没有提交书面答辩状，没有答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，周晓珊与地源投资公司间的《商铺租赁合同》合法有效，双方应依约履行各自的义务。地源投资公司上诉认为周晓珊未依约支付2014年第4季度租金构成违约，其有权不予返还履约保证金和支付搬迁费、装修费。对此，本院认为，首先，本案中，地源投资公司作为出租人提供适于使用的租赁物是其主要义务。而《商铺租赁合同》履行过程中，租赁商铺因地源投资公司与案外人的诉讼纠纷而被强制执行收回，地源投资公司不能继续提供租赁物构成根本违约。周晓珊虽未支付2014年第4季度租金，但地源投资公司并未因此提出解除合同，因此双方《商铺租赁合同》实际因地源投资公司根本违约而解除。其次，根据本案已查明的事实，自2014年7月开始，地源投资公司存在不能按约提供租赁物的可能性。此后，双方虽经协商，但并无结果。在地源投资公司无法保证周晓珊可以继续使用租赁房屋的前提下，周晓珊未提前交纳2014年10月以后的租金具有正当理由。事实上2014年10月及之后，周晓珊确实再次收到了案外人要求收回租赁物的通知及法院的执行通知。因此，周晓珊行使不安抗辩权不构成违约，不符合《商铺租赁合同》中约定的“乙方超过约定时间7天未交清各项费用的”地源投资公司可以不予退还履约保证金的条件。再次，履约保证金属于定金性质，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据该条款，仅在一方违约的情况下，对方才能没收履约保证金。本案中，《商铺租赁合同》因地源投资公司根本违约解除，即使存在周晓珊未按约支付租金的情形，也不适用定金罚则，地源投资公司作为违约方无权没收对方履约保证金。综上，地源投资公司主张不予退还履约保证金的理由不成立，本院不予支持。同时，因地源投资公司根本违约导致《商铺租赁合同》解除，周晓珊需要搬离涉案商铺，原商铺的装修亦无法利用，原审根据双方过错、商铺装修情况等酌定商铺的搬迁费及装修损失并无不当，本院予以维持。综上，地源投资公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由深圳地源投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　马　龙代理审判员　周　敏代理审判员　许莹姣二〇一五年五月二十三日书　记　员　陈晓莹更多数据：