（2015）连东白商初字第00080号
裁判日期: 2015-05-23
公开日期: 2016-12-14
案件名称
桑志雷与王保方、王小三农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑志雷,王保方,王小三
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2015)连东白商初字第00080号原告桑志雷。委托代理人门建武，江苏润国律师事务所律师。被告王保方。被告王小三。二被告委托代理人董洪建，江苏公善民律师事务所律师。原告桑志雷与被告王保方、王小三农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员焦一宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告桑志雷及其委托代理人门建武、被告王保方及二被告委托代理人董洪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑志雷诉称：2012年，根据白塔埠镇人民政府规划，白塔埠镇徐圩村委会与原告达成徐圩村集中居住区商品房集中代建合同，由原告在村镇指定区域建房对该村村民出售，由村镇集中办理建房手续。2012年9月22日，原被告签订商品房认购合同，约定原告为被告代建房屋（位于二号楼1号三间二层楼房一栋），后被告更换占据原告开发的三号楼相同面积住房。经公安机关调解，双方同意更换位置。被告已经实际使用原告开发的房屋，但尚欠12万元房款未付。请求判令被告支付拖欠的购房款12万元及逾期付款违约金。被告王保方辩称：答辩人系王小三的父亲，只是王小三的代理人代为签署。代理人的代理行为所产生的法律后果，应当由委托人承担。原告起诉王保方没有法律依据，请求驳回原告对答辩人的起诉。被告王小三辩称：一、原告桑志雷与答辩人诉讼中所涉及的房屋没有取得国有土地使用权手续，以及符合法定的规划和建设审批手续，原告桑志雷应当先到相关行政机关取得涉案房屋的合法手续后，再到法院主张合法权益，在其没有取得涉案房屋的合法审批手续之前，桑志雷是否对涉案房屋享有合法权益尚不确定。法院不应受理本案，应当依法驳回桑志雷的起诉。二、退一步讲，假设原告方手续齐全，符合法定，那么按照这份《商品房认购合同书》：合同约定答辩人王小三认购的是二号楼一号房（三间二层楼房一栋），原告却将原定给王小三的二号楼一号房的位置非法转让给他人，将面积相同的三号楼给王小三，未按合同约定将答辩人认购的二号楼一号房交付给答辩人，已经构成违约。依据合同第三项约定，原告桑志雷应当向答辩人王小三赔偿总��款22万元，而不是倒打一耙。答辩人保留向原告主张赔偿的权利。综上，请求驳回原告对答辩人王小三的起诉。经审理查明：2012年7月10日，案外人东海县白塔埠镇徐圩村村民委员会（以下简称徐圩村委会）为加速新农村建设，发展村城经济，繁荣集市贸易，同意原告桑志雷为其新村规划集中区代建住宅楼，并与原告桑志雷签订代建协议一份，协议约定：案外人徐圩村委会提供村部地块（新农村建设用地），由原告桑志雷以包工包料方式代建房屋，案外人徐圩村委会负责办理土地建设、施工相关手续和办理购房户的房产证及土地使用证，费用由买方负责，售房由原告桑志雷负责。2012年9月22日，被告王保方代被告王小三与原告桑志雷签订《东海县白塔镇徐圩村集中居住区商品房认购合同书》，约定被告王小三认购二号楼一号房，总价款22万元，先付10万元，��款12万元于主体完成后付清。房屋建好后，因双方选定的房屋发生纠纷，后被告王小三搬进三号楼相同面积的房屋居住至今，剩余房款12万元未付。以上事实，有原被告的陈述及代建协议、认购书等证据予以证实。本院认为：为了促进农村的发展和建设，国家提出了建设“社会主义新农村”政策，是农村综合变革的新起点，其中农民居住环境的改善是一项重要内容。在此历史背景下，经相关部门规划，案外人徐圩村委会与原告桑志雷签订代建协议，由原告桑志雷包工包料建房并销售房屋，案外人徐圩村委会负责办理相关手续，其目的是为了改善村民居住条件。被告王保方代被告王小三签订认购协议，被告王保方不是合同的当事人，其代理行为引起的法律后果应由被告王小三承担。双方签订的认购书，具有买卖合同的主要条款，应认定为有效合同，且已经履行交付义务，被告王小三已实际占有居住涉案房屋，应当支付合同价款。原告桑志雷要求被告支付逾期付款违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告王小三应于本判决生效后10日内给付原告桑志雷购房款12万元。二、驳回原告桑志雷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告王小三负担（已由原告垫付，被告应于本判决生效后10日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，还应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2700元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 焦一宁二〇一五年五月二十三日书记员 李小溪附件一：法律条文及上诉须知附录一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第二款：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：百度搜索“”