（2016）渝0108民初5844号

裁判日期: 2015-05-23

公开日期: 2017-02-15

案件名称

重庆龙升物业管理有限公司与张文庆物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南岸区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆龙升物业管理有限公司,张文庆

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

重庆市南岸区人民法院民事判决书（2016）渝0108民初5844号原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。法定代表人薛德岗，总经理。委托代理人赵祥，男，汉族，1976年10月21日出生，重庆龙升物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。（特别授权）委托代理人尹强斌，男，汉族，1970年2月26日出生，重庆龙升物业管理有限公司员工，住重庆市荣昌县。被告张文庆，男，汉族，1969年4月19日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告张文庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人赵祥、尹强斌，被告张文庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园某号业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2012年4月至2016年2月的物管费5480.2元；2、诉讼费由被告承担。被告张文庆辩称：原告的诉求无法律依据，另我不是该房屋的业主，已将该房屋过户给我的前妻，我并没有在该小区居住，小区的房屋也没有实际交付，根据合同的相对性，原告应当向鑫隆达房地产公司主张物业费。原告无证据证明鑫隆达公司已将房屋交付给我。原告应向法庭举示其具有相应资质的物业服务企业，原告主张该费用，应举示相应证据证明其人员配置等，另应提供物业费收费的标准。鑫隆达公司应承担连带责任，因为原告与鑫隆达公司签订的是委托管理合同。另至2012年8月，该小区其他业主所缴纳的物业费还是由以前的物业管理公司重庆贴心物业管理有限公司收取。经审理查明：被告系重庆市南岸区丹景路6号某号业主，该房建筑面积129.58平方米。重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同。另查明，重庆市南岸区丹景路6号某号房屋登记在被告张文庆名下，张文庆与前妻林倩于2010年1月29日离婚，协议该房屋产权归其子张某某，张某某由林倩抚养。但该房屋未办理过户手续。另，原告重庆龙升物业管理有限公司自愿放弃收取2012年4月至2012年8月的物业费。上述事实，有物业管理委托服务合同、前期物业服务合同备案证明、房屋登记信息查询证明、资质证书、照片、巡逻签到表、来客登记表、催费通知单情况说明、离婚证、离婚协议及原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称根据合同的相对性，其应当向重庆鑫隆达房地产开发有限公司主张物业费，或由重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担连带责任，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本院对被告的该项辩称意见不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告辩称该房屋已经过户给其前妻，其不是本案适格的被告，经查，该房屋一直登记在被告张文庆名下，并未办理过户登记，作为不动产的登记所有权人，被告有义务缴纳物业管理费用，故本院对被告的该项辩称意见不予采信。关于物业管理费。庭审中，被告并未提交证据证明已将向原告缴纳了物业管理费，本院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积129.58平方米依法主张2012年9月至2016年2月的物业管理费4897.2元（129.58平方米×0.9元/平方米（建筑面积）/月×42月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告张文庆于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年9月至2016年2月的物业管理费4897.2元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张文庆负担（原告重庆龙升物业管理有限公司已垫付，被告张文庆在支付上述款项时一并支付原告重庆龙升物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　　叶竹芊二〇一五年五月二十三日书　记　员　　肖　瑶微信公众号“”