（2014）临尧民初字第2869号
裁判日期: 2015-05-23
公开日期: 2016-02-28
案件名称
柴秋生与山西省临汾市木材总公司、第三人李士忠买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临汾市尧都区人民法院
所属地区
临汾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柴秋生,山西省临汾市木材总公司,李士忠
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
山西省临汾市尧都区人民法院民 事 判 决 书（2014）临尧民初字第2869号原告柴秋生，男，某某年某月某日生，汉族，住临汾市尧都区。委托代理人李晓冰，男，山西夏正律师事务所律师。委托代理人吕国星，男，山西夏正律师事务所律师。被告山西省临汾市木材总公司，住所地临汾市尧都区汾东路。法定代表人姚张红，职务，经理。委托代理人郭伟，男，某某年某月某日生，汉族，山西省临汾市木材总公司法律顾问。第三人李士忠，男，某某年某月某日生，汉族，住临汾市尧都区。委托代理人郭鸿禧，男，某某年某月某日生，汉族，住临汾市尧都区。原告柴秋生与被告山西省临汾市木材总公司、第三人李士忠买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柴秋生及其委托代理人李晓冰、吕国星，被告山西省临汾市木材总公司委托代理人郭伟，第三人李士忠委托代理人郭鸿禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人为临汾市尧都区兵站路木材总公司某楼建设施工者，并为该工程垫资，被告山西省临汾市木材总公司同意第三人出售某楼的房屋及门面房，以抵顶工程款和垫资款。2012年3月5日，原告同第三人达成协议，购买了位于临汾市尧都区某某路综合楼南起第2号、3号两套门面房，每平方米10000元，其中3号��面房为原告儿子购买，原告交两套门面房定金20万元，剩余购房款60日内交清，后原告向第三人交纳2号门面房购房款613659.3元。2012年5月，第三人给原告交付了门面房。原告同第三人要求被告签订正式购房协议并出具收款收据，被告以第三人代售的价格偏低为由拒绝。后经多次协商，2013年6月3日，原、被告签订了正式《购房协议》，确定房屋建筑面积为88.59平方米，共用建筑面积2.655平方米，价格为每平方米11800元，房款共计1076691元，原告向被告补交齐了剩余房款187216.3元及房款差价164241元，共计351457.3元，被告出具了包括3号门面房在内的共计64万元的收据。原告认为，从2012年5月至今，原告就一直占有使用2号门面房并对外出租，水暖费也由被告收取，但被告不给原告出具第三人收取房款收据的行为侵害了原告的合法权益。为此，原告起诉要求一、请求确认位于临汾市���都区兵站路木材总公司某区综合楼南起第2号门面房所有权归原告所有。二、依法确认被告于2014年10月28日的解除购房协议通知无效。原告向法庭提交的证据：1、收款收据，证明2012年3月5日，原告向第三人交纳2号、3号门面房定金20万元。2、2012年3月5日《购房协议》，证明2012年3月5日，原告与第三人签订了门面房买卖协议，购买了位于临汾市尧都区兵站路木材总公司某区综合楼第2号、3号门面房两套，每平方米价格为10000元，其中2号门面房为原告购买。3、农村信用社回单、银行电汇单、第三人及第三人女儿出具的收据，证明2012年4月20日至6月27日期间，原告向第三人交纳了购房款110万元。4、2013年6月3日的《购房协议》，证明2013年6月3日，就被告同意第三人向原告出售门面房，被告与原告签订了正式的《购房协议》��确认了原告购买的2号门面房总建筑面积为91.245平方米，价格在原有第三人约定的每平方米10000元的基础上提高到了每平方米11800元，总价款为1076691元。5、被告向原告出具的收据，证明2013年6月4日，被告收取了原告交纳的2号、3号两套门面房购房款64万元，其中包括大暖费用10003.8元，加上之前原告向第三人交纳的两套门面房购房款130万元，共计194万元，正好是被告提高门面房价格后的两套门面房的价款总数。6、房屋租赁合同，证明从2012年6月起至今，原告就一直占有使用购买的门面房并出租。7、当庭提交某某药庄营业执照、许可证、组织机构代码证及收据，证明门面房出租后，承租人一直使用至今，并交纳水电等相关费用，被告知道并认可原告购买门面房的事实。8、解除《购房协议》通知书，证明在原告起诉后，被告于2014���10月28日单方向原告发出了解除《购房协议》通知书。被告山西省临汾市木材总公司辩称，原告主张房屋所有权，之后又增加诉讼请求要求确认解除合同的效力，是两个不同的法律关系，依法不可合并审理，程序不合法。被告从未决定由第三人售房以抵顶工程款和垫资，第三人无权出售属于被告的房屋，第三人与原告签订的《购房协议》应为无效，第三人应将所得的购房款退还原告或给付被告。2013年6月3日，原、被告签订《购房协议》后，房款总计为1076691元，而原告仅仅支付64万元，原告存在严重违约，为此被告依法以通知的形式解除了与原告之间的《购房协议》，原告也已经收到。综上应驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交的证据：2014年10月28日，解除《购房协议》通知，证明原、被告之间的购房合同已经解除。第三人辩称，第三人2008年与被告签订施工合同，作为木材公司某区7号楼的施工人，工程2010年竣工，被告没钱支付工程款，并口头同意第三人对外出售房屋以抵顶工程款和垫资，第三人对外出售已经有两年多的时间了，被告不但知道而且也同意。除了本案诉讼房产，在第三人手里还卖出去好多房产，都是根据第三人与购房者的《购房协议》，被告再同购房者重新签订《购房协议》，被告在收取原告的房款时，是根据第三人已经收取的房款来计算剩余余额。第三人卖给原告的门面房同卖给其他人的房屋一样，应由被告和购房人达成协议，完成协议手续。至于被告和第三人的工程款问题，应由第三人和被告进行结算。第三人没有向法庭提交证据。经审理查明，第三人为临汾市尧都区兵站路木材总公司某区综合楼7号楼建设施工者，2012年3月5日，原告与第三��签订了《购房协议》，，原告以每平方米10000元的价格购买了位于临汾市尧都区兵站路木材总公司某区综合楼南起第2号、3号门面房两套，其中3号门面房为原告儿子柴俊峰购买，2号门面房为原告购买。原告向第三人交纳了两套门面房购房款共计130万元，后被告根据原告与第三人签订的《购房协议》，被告于2013年6月3日同原告重新签订了《购房协议》，确认了2号门面房建筑面积为91.245平方米，并在原告同第三人约定的每平方米10000元的基础上，将价格提高到每平方米11800元，按此价格计算，2号门面房房价共计为1076691元。3号门面房建筑面积为72.314平方米，2号、3号两套门面房建筑面积共计163.559平方米，每平方米11800元，共计1929996.2元，加上大暖费10003.8元，总计为194万元，扣除原告向第三人交纳的130万元，剩余购房款64万元，原告于2013年6月4日交付给了被告，被告给原��出具了64万元的收据。2012年5月，第三人就将门面房交付给了原告，从2012年5月至今，原告一直占有使用购买的门面房并出租，水电费、管理费等费用也由被告收取并出具了收据。另查明，除了本案涉及的门面房，第三人还出售了部分门面房和其它住宅房，对外出售已经两年多的时间。在原告起诉被告要求确认原告购买的门面房的所有权归原告所有后，被告于2014年10月28日向原告发出了解除《购房协议》通知，原告依法于2014年11月10日向本院书面申请增加了诉讼请求，要求确认被告2014年10月28日单方提出的解除《购房协议》通知无效。庭审前，被告向本院提出了反诉，要求原告立即腾出门面房并交给被告，因本案是买卖合同引发的确权纠纷，而被告的反诉请求是确权后的侵权纠纷，因而本院依法没有支持被告的反诉请求。庭审中，被告主张被告没有同意第三人出售房屋，被告不认可第三人收取购房款的事实，2013年6月3日，原、被告签订《购房协议》后，原告仅仅支付购房款64万元，原告严重违约，为此被告已经向原告发出了解除《购房协议》通知，购房合同已经解除，应驳回原告的诉讼请求。第三人主张因被告无法支付第三人工程款，被告同意第三人出售房屋以抵顶工程款，被告拖欠第三人工程款但没有结算，结算时应从工程款中扣除第三人收取的购房款。庭审后，原告撤回了请求确认位于临汾市尧都区兵站路木材总公司某区综合楼南起第2号门面房所有权归原告所有的诉讼请求，只要求依法确认被告2014年10月28日的解除购房协议通知无效。原、被告及第三人委托代理人的代理权限都为一般代理，法庭当庭无法调解。以上为本案事实。本院认为，审理已经查明，第三人出售房屋并收取购房款，被告不但知情而且同意，原告也交清了全部购房款1076691元，第三人也于2012年5月将门面房交付给了原告，原告一直占有使用至今，因此被告关于购房款原告仅仅支付64万元，存在严重违约，被告已经向原告发出了解除《购房协议》通知，购房合同已经解除的主张，本院依法不予支持。在本案审理过程中，原告撤回了请求确认位于临汾市尧都区兵站路木材总公司某区综合楼南起第2号门面房所有权归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，被告关于原告主张房屋所有权，之后又增加诉讼请求要求确认解除合同的效力，是两个不同的法律关系，依法不可合并审理，程序不合法的主张，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院关���适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决如下：被告山西省临汾市木材总公司于2014年10月28日向原告柴秋生发出的解除《购房协议》通知无效。案件受理费300元，由被告山西省临汾市木材总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 张永彪人民陪审员 乔爱花人民陪审员 李根旺二〇一五年五月二十三日书 记 员 梁永红 关注公众号“”