（2015）惠中法民一终字第491号

裁判日期: 2015-05-23

公开日期: 2015-07-03

案件名称

惠州市阳基房地产开发有限公司与刘长君商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠州市阳基房地产开发有限公司,刘长君

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第491号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市阳基房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾澳头南山国际大厦1019室。法定代表人：陈阳华。委托代理人：孙浩。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘长��。委托代理人：赖继新，广东创基律师事务所律师。上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司因与刘长君商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告刘长君诉称：2013年10月18日，原、被告于惠州大亚湾签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告于惠州大亚湾澳头中兴北路179号开发的楼盘第4栋24单元08号房，该商品房总价为人民币480000元，首付三成为人民币150000元，按揭贷款人民币330000元。合同签订后，原被告向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局交易中心申请了该商品房的预售合同备案。2013年10月15日，原告向被告交纳了该商品房买卖合同的定金，计人民币如50000元，2013年10月18日，原告向��告交纳了杂费、代办按揭服务费及资料费、维修基金、契税、按揭合同公证费共计人民币18406元。后原、被告之间约定，除定金人民币50000元之外的剩余首付房款，计人民币100000元，原告将分12期向被告缴清。2014年1月24日，原告通过网上银行转账已向被告交纳了第一期分期首付款计人民币8000元。综上所述，直至今日，原告向被告已付首付金、杂费、服务费、维修基金、契税、律师见证费共计人民币76406。2014年2月28日，原告于深圳市第三人民医院查出己患2型糖尿病，并于当日入院进行疾病的治疗，往后才14天的时间，原告医疗己花费近万元（人民币9351.48元），据医生嘱托，往后每月还需花费大量的费用对此病进行医治，每月花费约人民币18700元，且短期内原告不具完全康复的可能。原告本为工薪阶层，工作生活压力巨大，无积蓄可言，加之如今罹患疾病，工作收入受到影响，且支出将更为庞大，原告已无力承担购房及按揭的费用，依据《合同法》及《合同法司法解释二》第26条，原告此种情形属于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，属于“情势变更”。据此，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间《商品房买卖合同》，被告返还原告已缴纳首付金、杂费、服务费、维修基金、契税、律师见证费共计人民币76406元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告刘长君向法庭提交了商品房买卖合同、房产信息查询、阳基中心城家园合同信息录入确认单、申请书、收款收据、网上银行转账明细、个人账户交易明细清单、出院小结、出院诊断证明书、病假意见书、报告、医疗费发票、清单、��动合同、银行单据、辞职信等证据用以证明其诉称的事实。被告阳基公司辩称：如果经依法查实被答辩人确无支付能力，双方解除所签订的商品房买卖合同，同时在被答辩人愿意按照双方签订的合同的约定承担相应违约责任的前提下，答辩人同意配合被答辩人解除合同的相关手续。被告阳基公司向法庭提交了商品房买卖合同、备案登记证明等证据用以证实其辩称事实。反诉原告阳基公司诉称：2013年10月18日，被反诉人于反诉人签订商品房买卖合同，约定由被反诉人购买反诉人开发的位于惠州大亚湾澳头中兴北路179号的阳基中心城家园4栋2408号房，购房总价为人民币480000元。合同签订后，被反诉人因个人原因，表示无力履行付款义务，申请解除该商品房买卖合同。反诉人认为，如经查明，被反诉人确无支付能力，反诉人同意解除该商品房买卖合同。但根据合同约定��“买受人单方解除合同的，则出卖人有权按本商品房总房价百分之二十收取违约金……”，被反诉人应按照合同约定承担单方解除合同的违约责任。为此，反诉要求被反诉人承担单方解除商品房买卖合同的违约金人民币96000元，案件的诉讼费全部由被反诉人承担。反诉原告阳基公司提交了了商品房买卖合同等证据用以证实其诉称事实。反诉被告刘长君辩称：不同反诉原告的反诉请求，不同意支付违约金，但是同意解除合同。关于解除合同的条件，我方不认可是原告单方解除合同，而是不可抗力，因反诉被告的身体状况出现恶化的状态，导致反诉被告的购房能力严重的下降，造成反诉被告在房子和身体的选择下，被迫放弃购房，只能在有限的条件维持自身的身体健康，这也是基于人道主义，也不符合双方约定的，单方解除的权利。反诉原告是同意解除合同，并且主��的条件是不存在的，因为双方是同意解除合同，不应该支付相应的违约金，因此被告反诉违约金没有事实和法律依据，只能按照原告的请求解除合同，返还相应的购房款及本诉原告的诉请内容。如果反诉原告坚持诉讼请求，从反诉被告提交的证据看，在购房的时候反诉被告并不符合购房的主体条件及资金条件，在申请一栏中，如果反诉被告交付了按揭服务费4500元，按揭贷款的义务就应该由反诉原告承担。根据合同第六条、第三条，被告应当在三十天内办妥按揭贷款的手续，截至反诉被告立案之前，反诉原告并未按照约定办理按揭手续。反诉原告也违反了自己的承诺，此后，反诉被告出现身体状况，反诉被告在立案之前也按照了合同约定支付了首期款，不存在违约的情况。反诉被告刘长君向法庭提交了申请、客户到银行签约需带的资料等证据用以证实辩称事实。��审法院查明的事实原审法院经审理查明：2013年10月15日，原告刘长君为购买被告阳基公司开发的位于惠州市大亚湾澳头中兴北路179号的阳基中心城家园4栋2408号房，向被告支付购房定金50000元。2013年10月18日，原告刘长君作为买受人与被告阳基公司作为出卖人正式签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告刘长君购买被告阳基公司开发上述房产。该房建筑面积为95.68平方米，总房价为480000元。合同第六条付款方式约定，买受人选择银行按揭方式付款，即买受人自签约之日起1日内付全部楼价款的31%，即150000元，余款69%即330000元在合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。合同第七条逾期付款的违约责任约定，逾期在20日之日，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续��行；逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第8条约定，买受人若选择本合同第六条第3种方式即按揭方式付款，出卖人仅负有代为联络贷款银行或按照银行的要求为买受人办理贷款手续提供必要协助义务，但出卖人不代办“按揭”。若买受人因自身原因无法取得银行按揭贷款的，买受人须在本合同签订之日起30日内采取其他付款方式支付购房余款，在该期限内尚未能付款，出卖人有权解除本合同，买受人须按总房款的10%支付违约金并承担因解除本合同所发��的所有费用。合同附件四补充协议第10条约定，买受人单方解除合同的，则出卖人有权按照本商品房的总房价的20%收取违约金。双方还就其它事项作出了相应的约定。合同签订当天，原告向被告支付了代收杂费466元、按揭贷款服务费及资料费4500元、维修基金5740元，契税7200元及按揭合同公证费500元。当天，原告刘长君向被告阳基公司承诺，原告在签订房屋买卖合同之日起3年内，分12期付清缓交房款10万元，即2014年1月18日前付8000元，2014年4月18日前付8000元，2014年7月18日前付8000元，2014年10月18日前付8000元，2015年1月18日前付8000元，2015年4月18日前付8000元，2015年10月18日前付8000元，2016年1月18日前付8000元，2016年4月18日前付8000元，2016年7月18日前付8000元，2016年10月18日前付12000元，被告阳基公司同意原告刘长君的承诺。2014年1月24日，原告刘长君向被告支付第一期款8000元。2014年2月28日，原告刘长君因病到深圳市第三人民医院住院治疗至2014年3月13日出院，医院诊断：1、2型糖尿病，2、高甘油三脂血病，3、非酒精性脂肪性肝病，4、左侧结核性胸膜炎，5、双侧下肢小动脉多发硬化斑形成右侧腘静脉软性形成，6、肠易激综合征？建议休息14天。原告支付了医疗费9351.48元。此后，原告因病陆续门诊治疗。另查明，原告于2005年6月22日就职案外人沃尔玛深国投百货有限公司深圳华侨城分店。2014年1月31日其工资收入为12258元，2014年2月28日其工资收入为3751元，2014年3月31日其工资收入为4438元，2014年4月3日其工资收入为2177元，2014年3月30日其工资收入为3031.3元，2014年6月30日其工资收入为2765元。由于前述病因，原告于2014年6月22日向该公司提交了辞职信。原告刘长君认为，由于身体生病原因，导致自己经济生活困难，不能按照合同约定继续支付购房款，遂要求与被告解除购房合同。被告对此不同意，为此，原告遂向本院起诉主张上述权利。另查明：涉案商品房已于2014年2月12日办理了预购商品房预告登记，预告登记依据合同号为HW201322136，登记号：粤房地预登惠州字第33000111013号。2013年10月18日，被告以原告刘长君的名义向中国建设银行股份有限公司惠州澳头支行缴纳了住宅专项维修资金5740元。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。原告刘长君具有向被告阳基公司支付购房款的义务。原告刘长君购买的房屋位于惠州市大亚湾，根据相关银行按揭贷款的有关规定，购房者（原告）按揭购房必须提供其已在房屋所在地办理社保手续的相关证明，但原告刘��君在深圳工作居住，并未在惠州市大亚湾办理相关社保手续，因此，原告不符合在惠州大亚湾银行按揭贷款的条件。同时，原告在合同履行过程中，身体出现突发病情，导致其失去工作，经济陷入困境，不能按照约定支付剩余首期款。被告阳基公司亦同意解除涉案商品买卖合同，因此，原告请求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉问题。根据合同约定，买受人因自身原因无法取得银行按揭贷款的，买受人须采取其他付款方式支付购房余款，否则应承担逾期付款的违约责任。合同第七条约定逾期付款违约责任为累计应付款的10%，但反诉原告作为开发商对于国家限贷政策是明知的，反诉原告明知反诉被告不在惠州地区工作和生活，不符合按揭贷款条件，还与之约定按揭方式付款。鉴于反诉原告的过错，应减轻反诉被告的违约责任，反诉被告刘长君应承��承担的违约金本院酌情调整为累计应付款的5%，即21100元。反诉原告阳基公司请求反诉被告刘长君按照总房款的20%承担违约金，超出上述部分，本院不予支持。涉案合同解除后，被告阳基公司应向原告刘长君返还其已付房款及其他费用共计70666元。前述两项相互抵扣后，被告阳基公司应向原告刘长君返还的款项为49566元。被告阳基公司以原告刘长君名义实际代缴维修资金5740元，该款原告刘长君可自行办理相关退款手续。原告刘长君主张由被告阳基公司退还此维修资金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告刘长君与被告惠州市阳基房地产开发有限公司于2013年11月10日签订关于购买惠州市大亚湾澳头中兴北路179号的阳基中心城家园4栋2408号房的《广东省商品房买卖合同》（HW201322136）及注销预购商品房预告登记（登记号：粤房地预登惠州字第33000111013号）；二、被告惠州市阳基房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告刘长君款项49566元；三、驳回反诉原告惠州市阳基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元（本诉1710元＋反诉1100元），由原、被告各自负担一半。原告已向本院预交855元，被告已向本院预交1100元，原告应当在本判决生效后10日向本院缴纳550元，被告应当在本判决生效后10日向本院缴纳305元。当事人二审的意见惠州市阳基房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：请求：一、依法撤销原审法院作出的民事判决书中第二项、第三项判决结果；二、判令被上诉人承担单方解除商品房买卖合同的违约金96000元；三、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院未依法查明事实，导致原审判决认定事实有误。被上诉人称在2013年10月18日购买上诉人开发的阳基中心城家园4栋2408号房后，查患有2型糖尿病，遂以此为由要求解除合同，并拒绝承担买卖合同约定的违约金。原审法院要求被上诉人提交其因病丧失工作能力及工作机会，从而导致其经济生活困难、无力支付购房款的相关证据。对此，被上诉人仅向原审法院提交了一份辞职信。原审法院依据此证据即认定被上诉人在合同履行过程中，身体出现突发病情，导致其失去工作，经济陷入困境。上诉人认为辞职与辞退是完全不同的概念。如果被上诉人因病被工作单位辞退，可以认定其失去工作。但事实上是被上诉人主动辞职，而且经上诉人了解，目前被上诉人仍未与工作单位解除劳动关系，社会保险也在正常缴交。因此，原审法院未认真查明事实，导致认定事实有误。二、原审法院对被上诉人应承担的违约金的调整缺乏依据，应予以纠正。按照双方买卖合同的约定，单方解除合同应按照总房款的20%承担违约金。但原审法院认为上诉人明知被上诉人不在惠州地区工作和生活，不符合按揭条件，还与之约定按揭方式付款。鉴于上诉人的过错，应减轻被上诉人的违约责任，被上诉人应承担的违约金酌情调整为累计应付款的5%，即21100元。事实上，原审法院已查明，被上诉人就职于沃尔玛深国投百货公司深圳华侨城分店。而上诉人与招商银行股份有限公司深圳分行（招商银行）已签订了阳基中心城《楼宇按揭贷款合作协议》，被上诉人在深圳工作和生活，即符合招商银行的按揭条件，可以在招商银行办理按揭贷款手续。而被上诉人签订买卖合同后一直未向按揭银行或上诉人提交办理银行按揭的相关材料，拒绝办理按揭手续。因此，原审法院认定上诉人应对被上诉人不符合按揭条件承担过错责任完全没有事实及法律依据。被上诉人是完全民事行为能力人，应对其行为负责，对于签订的买卖合同也应履行约定付款义务。无正当理由不能履行合同义务时，就理应按照合同的约定承担违约责任。原审法院不应无视双方合同约定及事实情况而随意调整违约金。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，于法无据，严重损害了上诉人的合法权益。因此，根据相关法律法规，特提出上诉，请求贵院查明事实，依法撤销原审判决，判决被上诉人按照合同约定承担单��解除合同的违约责任并承担全部诉讼费用。被上诉人答辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，上诉人的请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法查明事实驳回上诉人的上诉维持原判。一、被上诉人对一审判决的结果认可但有些理由也是不认可的，被上诉人在签订买卖合同之后并没有商业上的违约，而是在合同履行过程中由于自身身体出现重大的疾病并且恶化，导致我方无法继续履行合同，并及时将这一情况通知了上诉人的销售人员，通过友好协商不成才起诉，被上诉人在起诉之前也是按约支付了剩余首期房款第一期8000元，在第二期4月18日到来之前才起诉的，被上诉人在起诉之前并没有商业上的违约；二、银行按揭贷款手续没有办下来是上诉人的原因，在银行按揭手续没有办下来之前就发生了我方身体产生重大变化的事实，我方并不符合在大亚湾办理按揭购房的条件，一审上诉人提交的反诉材料银行按揭客户的须知都可以证明，同时在签订合同时2013年10月18日也提出了申请，因为我方也向上诉人提交了申请交纳按揭服务杂费，按揭责任已经转嫁给上诉人，所以贷款没办下来责任也不在我方。对于一审认定的违约是法院酌定的，对此我方是不认可的但是接受，因为我方想尽快解决问题。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人约定的违约金是否应当调整，以及调整多少的问题；二是专项维修基金是否应当由被上诉人申请退还的问题。具体判析如下：关于双方当事人约定的违约金是否应当调整，以及调整多少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定逾期付款违约责任为累计应付款的10%，明显高于造成上诉人的损失，被上诉人对于双方约定的违约金部分，认为上诉人存在过错，不应该支付相应的违约金。因此，原审法院鉴于上诉人的过错，适当减轻被上诉人的违约责任，将承担的违约金酌情调整为累计应付的5%，处理并无不妥，应当予以维持。关于专项维修基金是否应当由被上诉人申请退还的问题。上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司在二审查询中补充上诉意见，请求上诉人代收的专项维修基金5740元，应由被上��人申请相关的部门退回，代收杂费466元，并非上诉方收取不应由上诉方承担退费责任。对此，本院认为，原审法院判决对于5740元的专项维持基金已经确认由被上诉人刘长君自行办理相关退款手续，上诉人的该请求事项原审法院已经采纳，无需重新申请。关于代收杂费466元，上诉人没有提供有效的证据证明代收事实，不予以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1100元，由上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　池志勇审　判　员　　赖锦荣代理审判员　　黄宇乐二〇一五年五月二十三日书　记　员　　黄美静附��相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；百度搜索“”