（2015）泾民初字第374号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-11-26

案件名称

原告韩召全与被告朱改良农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泾川县人民法院

所属地区

泾川县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2015）泾民初字第374号原告韩召全（又名韩招权）被告朱改良委托代理人赵彩琴，系被告朱改良之妻，代理权限为特别代理。原告韩召全与被告朱改良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘智轩担任审判长，与代理审判员管楠、人民陪审员刘兆林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年，经高寨村支书从中撮合下，我把在高寨村九社修建的住宅楼一套（上下共四间、后院十米、扣去宅基地费用6000元）以154000元卖给被告，并约定2012年底付清。交房后，被告以同年8月份双方协商楼上门窗安装及楼梯费用由被告承��，但应在下欠楼款中扣除为由，百般推脱付楼款。2012年至2014年我多次上门讨要，并经高寨村委会多次协调未果，2014年10月28日在讨要下剩购楼款的过程中发生争执。为此，现诉至法院，要求被告归还下剩购楼款32600元，并承担逾期两年所欠款利息及损失23760元、两年交通费2000元。被告辩称：我与原告于2011年12月24日签订楼房转让合同，按照合同约定，楼房价款为154000元，在签订合同时一次性已支付100000元，并于2012年11月27日至2014年3月6日多次支付给原告楼房款共计31660元。我与原告协商房内增白面积480平方米，以每平方米9元、安装开关灯具费用230.1元、修建地沟材料费709元、上下水管道材料费及工费564元、引进自来水费用805元，共计6628元由原告承担，因此我下欠原告房款15712元。直到现在，原告还没有按照合同约定把楼房工程完成，因此我没有偿还下欠楼款��理由正当。原告为了证明自己的主张，向法庭提交了楼房转让合同复印件1份，用以证明被告下欠购楼款的事实。被告在当庭质证中对原告提交的证据不予认可。被告为了证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1.楼房转让合同原件1份，用以证明原、被告之间发生矛盾的原因；2.收条原件3张，金额为21660元（其中签名为韩招权的金额为11660元，韩召全的金额为5000元，ＸＸＸ的金额为5000元），用以证明被告给原告支付下剩款项的事实；3.借条原件2张，金额为10000元（其中签名为赵宁一，金额各为5000元），用以证明被告经原告的要求，支付给赵宁一的工资；4.立邦漆质量信誉保证单原件1张，金额为230.1元、收据1张，金额为805元，销售清单原件3张，金额为1273元，用以证明被告安装楼房内水、电所花费用；5.室��增白工价单原件1张，金额为4320元，用以证明被告为室内增白所花费用。原告在当庭质证中对证据2中签名为ＸＸＸ的收条5000元不予认可，认为该款项应包含在11660元的收条内；对证据3不予认可，认为工人工资不是由被告支付；对证据4中收据1张及销售清单3张不予认可，认为没有办法确认；其余证据予以认可。根据双方当事人的举证和质证情况，本院对证据审核认定如下：原告提交的证据被告不予认可，本院认为，原告未提交相应的原件确认是否与该复印件核对无异，故对原告提交的证据不予认可。被告提交的证据1、2中签名为韩招权或韩召全的收条，证据4中立邦漆质量信誉保证单原件1张及证据5原告予以认可，本院予以确认；证据2中签名为ＸＸＸ的收条与证据3原告不予认可，经审查，被告将这两笔钱支付给ＸＸＸ和赵宁一，与本案��事人身份不符，且无法查明该款项是否用以支付下剩售楼款，故不予确认；证据4中收据1张与销售清单3张所涉及到的款项原告不予认可，经审查收据1内容为“压自来水”，无法查明被告提交该笔款项支出与本案是否关联，对该收据不予确认，销售清单3张为购买室内上下水所需材料及工时费，与本案原、被告陈述一致，但对其中一张票据“开渠和安装费400元”不予认可，认为该笔款项与该3张票据笔迹明显不一致，为后来新增内容，无法排除合理怀疑，故对除标记为“开渠和安装费400元”不予认可外，对该3张票据金额为873元予以认可。根据上述有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：2011年12月24日，原、被告经协商签订楼房转让合同一份，合同约定原告以154000元将自己修建的位于高寨村九队的上下两层共四间房屋转让给被告，并约定该��屋为现浇顶、门窗为铝合金材质、后门为防盗门、室内门为装潢门、水电安装、室内外增白均由原告负责，签订合同时被告支付给原告100000元购房款，2012年4月中旬交付房屋时支付下剩房款，否则，任何一方违约以20000元违约金进行处罚。被告如约入住该房屋后，原告未对室内水电安装及房屋增白进行处理，2012年8月份，经双方协商，由被告对室内水电安装及房屋增白进行施工，所需费用从下剩购房款中扣除。此后，原告多次催要该下剩购房款，被告以房屋未完工为由推脱，原告砸坏该房屋大门，为此发生纠纷，2015年1月12日原告诉至本院，要求如诉处理。另外：1.第二次庭审中，被告未到庭，庭审结束后，被告委托代理人坚持要求调解，经多次调解无法达成一致协议，被告委托代理人拒绝在庭审笔录上签字确认；2.2013年同期银行一至三年的贷款利率为6.15%。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。原告经村委会同意在宅基地上包工包料修建房屋，与被告协商一致转让该房屋给被告，原告将所售房屋交由被告，被告已实际占有该房屋，原告要求被告支付下剩房款，理由充分，应予支持。本案的争议焦点问题是：1.在实践合同中，一方认为履行完毕，另一方认为未履行完毕，如何界定；2.在履行合同过程中，过错方应承担什么责任。1.本案中，一方认为履行完毕，另一方认为未履行完毕，如何界定。房屋交付后，被告认为原告未履行合同规定义务，经双方协商后，被告负责对房屋增白、室内水电等进行施工，原告从下剩购房款中扣除该款项，根据原、被告举证、质证情况，被告应扣除支付原告下剩购房款项为22083.1元（11660＋5000＋230.1＋873＋4320），下剩未支付购房款为31916.9元，但被告认为该房屋仍未完工，原告认为已履行合同义务，本院认为，原告交付该房屋后，被告提出该房屋未完工，于2012年8月份经原、被告双方口头协商，原告把未完成的工作交付给被告负责，原告在下剩购房款中支付该款项，证明双方对此达成补充约定，双方应按照补充约定履行（即对于被告来说，应切实的按照双方补充约定对原告未完工的项目积极的实施，是实施补充约定后续工程的直接责任人，对于原告来说，无需再另外支付被告实施后续工程相关款项，可以在下剩购房款中扣除），被告应当在扣除原告未完成的工价及材料款后将下剩的购房款支付给原告。原告多次催要下剩房款，被告推脱该房屋未完工，本案中该房屋后续工程的实施主体已经转移给被告，被告怠于履行，应承担不利的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，为了维护正常的经济秩序，本院以2012年8月份起至同年12月份底为被告完成后续工程期限，超出时间部分视为故意拖延期限，截止至2015年5月份，被告仍以工程未完工为由拒绝支付下剩购房款，故被告故意拖延支付下剩房款已逾28个月。2.在履行合同过程中，过错方应承担什么责任。原告要求被告支付逾期两年（24个月）的高息贷款利息损失23760元，本院认为，被告理应在2012年底支付下剩款项，但被告至今未支付，理应赔偿原告所遭受的损失，原告要求被告支付24个月的利息损失应予支持，但该利息不得高于同期银行贷款利率的四倍，故被告应予支付15703.1元（31916.9×6.15%×4×2）。被告认为原告违约，按照合同约定应处以20000元违约金处罚，同时原告砸坏其大门，应给予修复，本院认为，原告交付该房屋后，被告入住并实际占有该房屋，被告应支付下剩购房款，但因原告未完成房屋的辅助工程，原告亦承认部分工程未完工，本案中该购房合同并未约定发生该类情况后被告可以不支付购房下剩款，双方各有违约，且双方对违约事项予以补充约定，重新达成口头协议，故对违约金不再处理。原、被告双方补充约定后，被告仍拖欠下剩购房款项，原告在催索过程中发生纠纷，原告砸坏该房屋大门，理应给予修复，但考虑到双方矛盾已经发生，为了防止再次发生冲突导致矛盾激化，原告给予赔偿修复款项较为妥当。原告要求被告支付为索要欠款所产生的交通费2000元，本院认为被告长期拖欠原告下剩房款，原告为索要欠款，多次与被告理论，必然产生一定的交通费，而该项支出是因被告的拖欠行为导致，故原告要求被告支付交通费的诉求应予支持，但考虑到原告在索要欠款的过程中砸坏该房屋大门，被告应当赔偿给原告的交通费冲抵原告应当赔偿给被告修复大门费用较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十二条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：被告朱改良支付原告韩召全欠款合计47620元，其中下剩购房款31916.9元、利息15703.1。（限本判决生效后十日内履行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告朱改良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审　判　长　　刘智轩代理审判员　　管　楠人民陪审员　　刘兆林二〇一五年五月二十二日书　记　员　　吴奋强来源：百度“”